ค่าใช้จ่ายที่เกี่ยวข้องกับธุรกิจเฉพาะ (การขายอสังหาริมทรัพย์เป็นทางค้าหรือหากำไร)

แวนเทจ บาย อีสเทอร์น สตาร์ (รัชวิภา)
User avatar
wsamran
Posts: 605
Joined: 11 Mar 2010 23:10

ค่าใช้จ่ายที่เกี่ยวข้องกับธุรกิจเฉพาะ (การขายอสังหาริมทรัพย์เป็นทางค้าหรือหากำไร)

Postby wsamran » 16 Jul 2010 07:57

กรมสรรพากรระบุไว้ว่าธุรกิจขายอสังหาริมทรัพย์เป็นการค้าหรือหากำไร เป็นธุรกิจที่เข้าข่ายธุรกิจเฉพาะและต้องเสียภาษีเงินได้ครับ (http://www.rd.go.th/publish/683.0.html)

ลองอ่านดูรายละเอียดได้ครับ แต่คุณ tharatt_tum และ คุณ BARNEY (เรียนขอบคุณมา ณ.ที่นี้ด้วยครับ) ได้ให้ข้อมูลซึ่งหาพบได้ที่ http://www.prakard.com/default.aspx?g=posts&m=1971945#1971945 ดังนี้

1. ค่าโอน 2% คิดจากราคาประเมินครับ ไม่ใช่ราคาขาย

2. ค่าจดจำนอง 1% คิดจากวงเงินกู้ครับ ไม่ใช่ราคาขาย(ถ้าซื้อสดไม่ต้องเสีย)

3.ค่าอากร 0.5%

4.ค่าภาษีจำเพาะ 3.3%

5.ภาษีเงินได้นิติบุคคลหัก ณ ที่จ่าย (คิดจากราคาประมิน)





คุณ BARNEY เอามาเสริมดังข้างล่างนี้

ภาษีธุรกิจเฉพาะและอากรแสตมป์ คิดจากราคาประเมินทุนทรัพย์หรือราคาซื้อขาย แล้วแต่อย่างใดจะสูงกว่า

ภงด.หัก ณ ที่จ่าย คิดจากราคาประเมิน โดยให้หักค่าใช้จ่ายได้ตามจำนวนปีที่ถือครอง โดยนับเป็นปีปฏิทิน เช่น ผู้ขายครอบครองตั้งแต่ 30 ธ.ค. 52 มาขาย 3 มี.ค.53 จริงๆถือครองแค่ 2 เดือน 3 วัน แต่การคำนวณจะนับปีที่ถือครองเท่ากับ 2 ปี ซึ่งสามารถหักค่าใช้จ่ายได้ 84%



อัตราการคิดคำนวณภาษีหัก ณ ที่จ่าย

จำนวนปีที่ถือครอง 1 ปี หักค่าใช้จ่ายได้ 92% นำ 8% มาคิดเป็นรายได้

จำนวนปีที่ถือครอง 2 ปี หักค่าใช้จ่ายได้ 84% นำ 16% มาคิดเป็นรายได้

จำนวนปีที่ถือครอง 3 ปี หักค่าใช้จ่ายได้ 77% นำ 23% มาคิดเป็นรายได้

จำนวนปีที่ถือครอง 4 ปี หักค่าใช้จ่ายได้ 71% นำ 29% มาคิดเป็นรายได้

จำนวนปีที่ถือครอง 5 ปี หักค่าใช้จ่ายได้ 65% นำ 35% มาคิดเป็นรายได้

จำนวนปีที่ถือครอง 6 ปี หักค่าใช้จ่ายได้ 60% นำ 40% มาคิดเป็นรายได้

จำนวนปีที่ถือครอง 7 ปี หักค่าใช้จ่ายได้ 55% นำ 45% มาคิดเป็นรายได้

จำนวนปีที่ถือครอง 8 ปีขึ้นไป หักค่าใช้จ่ายได้ 50% นำ 50% มาคิดเป็นรายได้

ถือครองมากกว่า 10 ปี ให้คิดจำนวนปีภาษีที่ใช้คำนวณ 10 ปี



วิธีคำนวณภาษีหัก ณ ที่จ่าย

สมมุติว่าราคาประเมินเท่ากับราคาซื้อขาย 1,800,000 ถือครองมา 2 ปีปฏิทิน โดยไม่ได้มีชื่ออยู่ในทะเบียนบ้าน

ราคาประเมิน=ราคาซื้อขาย=1,800,000 หักค่าใช้จ่าย 84% เหลือนำมาคิดเป็นรายได้ 16% =288,000

นำ 288,000 มาหารจำนวนปีที่ถือครอง คือ 2 ปี

รายได้ต่อปี = 144,000

100,000 แรก เสีย 5% = 5,000

44,000 ต่อมา เสีย 10% = 4,400

รวมเท่ากับ 9,400

(อัตราภาษี คิดเป็นขั้นบันไดเหมือนกับภาษีเงินได้ส่วนบุคคล แต่ไม่มีค่าลดหย่อน)

นำ 9,400 กลับมาคูณจำนวนปีที่ถือครอง คือ 2 ปี

ภาษีหัก ณ ที่จ่าย = 9,400x2=18,800



เอามาฝากครับ เป็นข้อมูลที่เป็นประโยชน์อย่างมากเลย ตอนนี้ผมง่วงเหลือเกิน แล้วไงจะหาข้อมูลเพิ่มเติมเรื่องนี้มาฝากครับ

User avatar
perapon44
Posts: 2430
Joined: 04 Mar 2010 07:10

ค่าใช้จ่ายที่เกี่ยวข้องกับธุรกิจเฉพาะ (การขายอสังหาริมทรัพย์เป็นทางค้าหรือหากำไร)

Postby perapon44 » 16 Jul 2010 14:07

ขอบคุณ พี่ wsamran เป็นประโยชน์มากๆครับ

เผื่อผู้ที่มีความจำเป็นต้องขาย หรือผู้ที่เป็นหน้าใหม่ มีความประสงค์จะลงทุนระยะสั้น

จะได้คิดคำนวณให้รอบคอบครับ คำนวณความคุ้มค่าก่อนตัดสินใจนะ
User avatar
wsamran
Posts: 605
Joined: 11 Mar 2010 23:10

ค่าใช้จ่ายที่เกี่ยวข้องกับธุรกิจเฉพาะ (การขายอสังหาริมทรัพย์เป็นทางค้าหรือหากำไร)

Postby wsamran » 16 Jul 2010 23:55

ไปหาข้อมูลเพ่ิมเติมมา คิดว่าน่าสนใจสำหรับคนที่ยังไม่ทราบ



การเสียภาษีเงินได้จากการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์: http://www.homedd.com/HomeddWeb/homedd/A_home_classified/frontweb/tips_tax.jsp









Attached files
Attached files
Attached files
User avatar
wsamran
Posts: 605
Joined: 11 Mar 2010 23:10

ค่าใช้จ่ายที่เกี่ยวข้องกับธุรกิจเฉพาะ (การขายอสังหาริมทรัพย์เป็นทางค้าหรือหากำไร)

Postby wsamran » 17 Jul 2010 00:01

ยกตัวอย่าง เช่นขายบ้านได้ และกรมที่ดินประเมินว่าเป็นราคา 2 ล้านบาท จะเสียภาษี ณ.ที่จ่ายเท่าใด ตามสูตรการคำนวนทีแสดงไว้ด้านบน จะเห็นได้ว่าหากถือครองไว้นานเท่าใดก็จะยิ่งเสียภาษีรายได้มากขึ้นเป็นเงาครับ สังเกตว่าตัวเลขที่นำมาคำนวณเป็นราคาประเมิน ไม่ใช่ราคาซื้อขายกันจริงๆครับ
Attached files
User avatar
perapon44
Posts: 2430
Joined: 04 Mar 2010 07:10

ค่าใช้จ่ายที่เกี่ยวข้องกับธุรกิจเฉพาะ (การขายอสังหาริมทรัพย์เป็นทางค้าหรือหากำไร)

Postby perapon44 » 17 Jul 2010 01:57

เอาตารางการเสียภาษีมาให้ดูครับ

แล้วถ้าจะคำนวนว่าต้องเสียเท่าไหร่กันแน่ ก็ใส่ตัวเลขเอาครับ

http://www.homedd.com/HomeddWeb/homedd/A_home_classified/frontweb/tax_calculator.jsp





ค่าใช้จ่ายที่เกิด ณ สำนักงานที่ดิน กรณีเป็นบุคคลธรรมดา ( ตรวจสอบราคาประเมินที่ดิน )

ภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา ( หัก ณ ที่จ่าย ) ตามหลักเกณฑ์ของกรมสรรพากร

ค่าธรรมเนียมการทำนิติกรรม ( ค่าโอน ) 2 % จากราคาประเมิน หรือราคาขาย แล้วแต่อย่างใดสูงกว่า

ค่าจดจำนอง ( กรณีจำนองกับสถาบันการเงิน ) 1% ของมูลค่าที่จำนอง

ค่าอากรแสตมป์ (ชำระอย่างใดอย่างหนึ่งระหว่าง อากรแสตมป์ หรือธุรกิจเฉพาะ) 200 บาท ติดอากรแสตมป์ 1 บาท(0.50%) ตามราคา

ซื้อขายแต่ ไม่ต่ำกว่าราคาประเมิน

ภาษีธุรกิจเฉพาะ ( ไม่ต้องชำระหากถือครองเกิน 5 ปี ) 3.3% ของราคาซื้อขายที่ไม่ต่ำกว่าราคาประเมิน



User avatar
wsamran
Posts: 605
Joined: 11 Mar 2010 23:10

ค่าใช้จ่ายที่เกี่ยวข้องกับธุรกิจเฉพาะ (การขายอสังหาริมทรัพย์เป็นทางค้าหรือหากำไร)

Postby wsamran » 17 Jul 2010 18:49

ค่าใช้จ่ายมหาศาลเลยทีเดียวครับ หากคิดรวมค่าใช้จ่ายทั้งหมด



สมมุติว่าเราจะขายบ้านในราคา 2.5 ล้าน

กรมที่ดินประเมินไว้ที่ 2 ล้านบาท

ผู้ซื้อต้องกู้ธนาคารเป็นจำนวน 2.1 ล้านบาท

ตารางค่าใช้จ่ายทั้งหมดก็จะเป็นดังภาพที่เห็นข้างล่าง แจงตามอายุการถือครอง สังเกตว่าหากถือครองเกิน 5 ปีก็จะไม่มีค่าใช้จ่ายภาษีจำเพาะและค่าอากร (อันนี้เอามาจากเว็ปที่คุณperapon44 ให้มาครับ)
Attached files
User avatar
wsamran
Posts: 605
Joined: 11 Mar 2010 23:10

ค่าใช้จ่ายที่เกี่ยวข้องกับธุรกิจเฉพาะ (การขายอสังหาริมทรัพย์เป็นทางค้าหรือหากำไร)

Postby wsamran » 17 Jul 2010 18:54

อันนี้เป็นค่าใช้จ่ายที่เกี่ยวข้องทั้งหมด แต่ค่าใช้จ่ายบางรายการเป็นส่วนของผู้ซื้อ บางส่วนเป็นของผู้ขาย และบางส่วนเป็นค่าใช้จ่ายร่วมกันครับ



เช่น

ค่าจดจำนอง 1% จากวงเงินกู้-- อันนี้เป็นค่าใช้จ่ายของผู้ซื้อ (ไม่มี หากซื้อเป็นเงินสด)

ค่าโอน 2%จากราคาประเมิน--อันนี้เป็นค่าใช้จ่ายร่วมกัน (โดยปกติมักตกลงกันแบบนี้)

ส่วนที่เหลือเป็นค่าใช้จ่ายของผู้ขายครับ



จากกรณีย์สมมุติด้านบน ก็จะสามารถแจงตารางค่าใช้จ่ายของทั้งผู้ซื้อและผู้ขาย ตามอายุการถือครองบ้านครับ สังเกตว่าค่าใช้จ่ายของผู้ซื้อคงเดิมตลอดครับ มีแต่เพียงค่าใช้จ่ายของผู้ขายที่ปรับไปตามอายุการถือครอง
Attached files

Return to “Vantage by Eastern Star”