ไขรหัส “สัญญาเช่าควบคุม” เจ้าของหอพักและนักลงทุนอสังหาฯ ควรปรับตัวอย่างไร?

รายงาน งานวิจัย และ บทความ ที่เกี่ยวกับ บ้าน ที่อยู่อาศัย และ อสังหาริมทรัพย์ต่าง ๆ ซึ่งเป็นประโยชน์กับ ผู้บริโภค และ นักลงทุน (เฉพาะสมาชิกเท่านั้น)
su704
Posts: 206
Joined: 20 Sep 2016 17:44

ไขรหัส “สัญญาเช่าควบคุม” เจ้าของหอพักและนักลงทุนอสังหาฯ ควรปรับตัวอย่างไร?

Postby su704 » 11 Oct 2018 10:28

ไขรหัส “สัญญาเช่าควบคุม” เจ้าของหอพักและนักลงทุนอสังหาฯ ควรปรับตัวอย่างไร?

ตั้งแต่วันที่ 1 พฤษภาคมที่ผ่านมา เจ้าของหอพัก/อพาร์ทเม้นท์ และ นักลงทุนอสังหาฯทั้งหลายคงมีหนาวๆร้อนๆกันบ้าง จากการประกาศคณะกรรมการว่าด้วยสัญญาเรื่องให้ธุรกิจการเช่าอาคาร เพื่ออยู่อาศัย เป็นธุรกิจควบคุมสัญญา พ.ศ 2561 นั่นแปลว่า ต่อไปนี้ใครมี บ้านให้เช่า คอนโดให้เช่า หรือ ห้องพักให้เช่า จะมาเขียนสัญญาเอาเองไม่ได้แล้วนะคะ เพราะต่อไปนี้สัญญาเช่าเกือบทั้งหมดจะต้องเป็นไปในทิศทางเดียวกัน ภายใต้ “สัญญาเช่าควบคุม” ที่ใช้คำว่า “เกือบทั้งหมด” เพราะไม่ได้แปลว่าทุกคนที่จะต้องอยู่ภายใต้ “สัญญาเช่าควบคุม” วันนี้ TerraBKK จะมาไขรหัส “สัญญาเช่าควบคุม” ว่าใครต้องทำตามบ้าง? และจะมีวิธีรับมือกับสัญญาฉบับนี้อย่างไร?

ใครที่ต้องทำตาม “สัญญาเช่าควบคุม?

อย่างที่บอกไปตอนต้นว่า ไม่ใช่ทุกคนที่อยู่ภายใต้การบังคับนี้ แล้วใครล่ะที่ต้องทำตาม “สัญญาเช่าควบคุม”?

เฉพาะผู้ที่ให้เช่า อาคาร, ห้องพัก, บ้าน, อาคารชุด, อพาร์ทเม้นท์ เพื่ออยู่อาศัย (ไม่รวมหอพัก – หอพักที่จดทะเบียนและขออนุญาตกับทางราชการ)
เฉพาะผู้ที่มีทรัพย์ให้เช่า “เพื่ออยู่อาศัย” มากกว่า 5 หน่วยขึ้นไป (ทั้งในอาคารเดียวกันหรือหลายอาคาร)
เฉพาะผู้เช่าที่เป็นบุคคลธรรมดา แต่ผู้ให้เช่าเป็นได้ทั้งนิติบุคคลและบุคคลธรรมดา
เพราะฉะนั้นนักลงทุนท่านไหนที่ยังไม่เข้าข่าย 3 ข้อนี้ก็สบายใจได้ เพราะท่านยังไม่ถูกบังคับให้อยู่ภายใต้กฎหมายฉบับนี้นั่นเอง

ใจความสำคัญใน “สัญญาเช่าควบคุม” ที่ต้องรู้!

มาถึงไฮท์ไลท์ของ “สัญญาเช่าควบคุม” ที่ทุกคนอยากรู้ ซึ่งในตัวกฎหมายเองไม่ได้ระบุแค่ตัวสัญญาเท่านั้น แต่ยังระบุไปถึง “หน้าที่ของผู้ให้เช่า” และ “สิ่งต้องห้ามในสัญญาเช่า” แน่นอนว่า ใครที่เห็นราชกิจจาฉบับเต็มเข้าไปคงต้องมีงงกันแน่นอนเพราะเยอะแยะเหลือเกิน เอาล่ะ ใครงงมายืนตรงนี้ TerraBKK รวบรวมใจความประเด็นสำคัญๆที่คุณต้องรู้มาไว้ที่นี่แล้ว

หน้าที่ของผู้ให้เช่า

ผู้ให้เช่ามีหน้าที่ต้องส่ง “ใบแจ้งหนี้” ให้ผู้เช่ารับทราบล่วงหน้าไม่น้อยกว่า 7 วัน ก่อนถึงกำหนดวันจ่ายค่าเช่า
ผู้ให้เช่าต้องทำแบบบันทึกตรวจรับสภาพอาคาร แนบท้ายสัญญาเช่า
ผู้ให้เช่าต้องคืนเงินประกันผู้เช่าทันทีเมื่อหมดสัญญา (ยกเว้นรอตรวจสอบความเสียหาย แต่ถ้าไม่มีความเสียหายต้องคืนเงินภายใน 7 วัน)
ในกรณีที่ผู้เช่าผิดสัญญาเช่าที่เป็นส่วนสำคัญในสัญญา (ส่วนสำคัญในสัญญาจะต้องเป็นตัวหนังสือสีแดงหรือตัวดำหรือตัวเอน ที่เด่นกว่าข้อความทั่วไป) ผู้ให้เช่าต้องส่งหนังสือบอกกล่าว ตักเตือน ซึ่งถ้าภายใน 30 วันหลังจากผู้เช่าได้รับหนังสือ ผู้เช่ายังไม่ปฏิบัติตามอีก ผู้ให้เช่าก็มีสิทธิ์บอกเลิกสัญญา
เนื้อหาสัญญาเช่า ภายใต้กฎหมาย “สัญญาเช่าควบคุม”

ตัวอักษรในสัญญาเช่า “ต้องมีภาษาไทย” ขนาดตัวอักษรไม่ต่ำกว่า 2 มม. แม้ว่าคุณจะปล่อยเช่าชาวต่างชาติก็ตาม แต่ก็ต้องมีภาษาไทยกำกับไว้ด้วยเช่นกัน
ในสัญญาเช่าจะต้องมีรายละเอียดของทั้ง 2 ฝ่ายที่ชัดเจน ทั้งชื่อและที่อยู่ ของผู้เช่าและผู้ให้เช่า
ในสัญญาเช่าจะต้องมีรายละเอียดของทรัพย์ที่เช่าให้ชัดเจน ไม่ว่าจะเป็นชื่อโครงการ เลขที่ สถานที่ตั้งที่ระบุได้
ต้องระบุระยะเวลาการเช่าที่ชัดเจน
ต้องระบุจำนวนเงินต่างๆให้ชัดเจน ไม่ว่าจะเป็นอัตราค่าเช่า, จำนวนเงินประกัน, ค่าน้ำ, ค่าไฟ, ค่าโทรศัพท์, ค่าบริการต่างๆ และทั้งหมดจะต้องระบุวิธีการชำระเงินและกำหนดวันชำระให้ชัดเจน
อย่าลืม!! ข้อไหนที่เราคิดว่าเป็นส่วนสำคัญที่จะทำให้เราบอกเลิกสัญญา ต้อง เป็นอักษรสีแดงหรือตัวเอียง ที่เด่นชัดกว่าข้อความทั่วไป
และสัญญาเช่าจะต้องทำขึ้นมา 2 ฉบับ ที่มีใจความตรงกัน โดยผู้ให้เช่าเก็บไว้ฉบับหนึ่งและผู้เช่าเก็บไว้อีกฉบับหนึ่ง

ข้อห้าม ภายใต้กฎหมาย “สัญญาเช่าควบคุม”

ห้ามเก็บเงินค่าเช่าล่วงหน้า เกิน 1 เดือน
ห้ามเก็บเงินมัดจำหรือเงินประกัน เกิน 1 เดือน
ห้ามริบเงินประกันหรือค่าเช่าล่วงหน้า
ห้ามเข้าตรวจสอบอาคารที่เช่า โดยไม่ได้แจ้งล่วงหน้า
ห้ามเก็บค่าน้ำ, ค่าไฟ เกินกว่าที่การไฟฟ้าและการประปาเรียกเก็บ
เมื่อผู้เช่าไม่จ่ายค่าเช่า ผู้ให้เช่าห้ามล็อคประตูหรือเข้าไปยึดของ ขนย้ายทรัพย์สินของผู้เช่า
ไม่มีสิทธิเรียกค่าต่อสัญญาจากผู้เช่ารายเดิม
ห้ามเรียกเก็บค่าเสียหายที่เกิดจากการใช้งานตามปกติ หรือ ความเสียหายจากการเสื่อมสภาพ หรือ ความเสียหายที่ไม่ได้เกิดจากผู้เช่า
ถ้าไม่ปฏิบัติตามจะเกิดอะไรขึ้น??

*** จำคุกไม่เกิน 1 เดือน หรือ ปรับไม่เกิน 100,000 บาท หรือ ทั้งจำทั้งปรับ ***

วิธีปรับตัวรับ “สัญญาเช่าควบคุม”

จากทั้งหมดที่แจกแจงมา จะเห็นว่ามีหลายข้อในนี้ที่เหล่าเจ้าของ ห้องเช่า, บ้านเช่า ทั้งหลาย ยังคิดไม่ตกว่าจะแก้ปัญหายังไง เพราะบางข้อก็ดูจะเป็นไปได้ยากเหลือเกิน หากเจอผู้เช่าดีก็ดีไป แต่ถ้าเจอผู้เช่าไม่ดี ก็อาจจะต้องหาทางแก้กันไป และนี่คือวิธีที่จะให้ท่านทั้งหลายลองปรับตัวรับมือกับ “สัญญาเช่าควบคุม” กันดู

ห้ามเก็บเงินประกันหรือเงินมัดจำล่วงหน้าเกิน 1 เดือน
ข้อนี้น่าจะเป็นปัญหามากที่สุดของ “สัญญาเช่าควบคุม” เพราะอย่างที่ทราบๆกันดีว่า เมื่อผู้เช่าบางรายย้ายออกไปโดยทิ้งความเสียหายไว้มากมาย บางครั้งเงินประกัน 2 เดือนก็ยังไม่พอค่าซ่อม จะเรียกเก็บเพิ่มก็ยังไม่ยอมจ่าย เกิดเป็นกรณีกันขึ้นมาอยู่เสมอ แล้วเราจะมีวิธีแก้ยังไงดี?

Solution: นำเงินประกัน 1 เดือนที่หายไป มาเฉลี่ยกับค่าเช่ารายเดือน เช่น เดิมเก็บเงินประกันเดือนละ 6,000 บาท เราอาจจะต้องเพิ่มค่าเช่าเป็นเดือนละ 6,500 บาท (500 บาทที่เพิ่มขึ้นมาคือ 6,000/12=500) หรือ อาจจะเพิ่มหลักประกันอย่างอื่นที่ไม่ใช่ตัวเงิน เช่น มีคนค้ำประกัน เป็นต้น

ห้ามเก็บค่าน้ำ, ค่าไฟ เกินกว่าที่การไฟฟ้าและการประปาเรียกเก็บ
อีกหนึ่งข้อที่เป็นปัญหาถกเถียงกันมาอย่างยาวนานระหว่างเจ้าของอพาร์ทเม้นท์/ห้องเช่าและผู้เช่า ว่าทำไมต้องเรียกเก็บค่าน้ำ, ค่าไฟ ในอัตราที่สูงกว่าการไฟฟ้าและการประปา ซึ่งจริงๆแล้วส่วนต่างมันคือค่าใช้จ่ายอื่นๆ ไม่ว่าจะเป็นค่าไฟลิฟท์ ค่าไฟส่วนกลาง ค่าบำรุงรักษา ค่าแม่บ้าน แต่เจ้าของไม่ได้แจกแจงให้ได้ทราบอย่างทั่วถึงกัน และเมื่อเรียกเก็บค่าน้ำ, ค่าไฟที่สูงๆ ก็ดูจะเป็นการเอาเปรียบฝั่งผู้เช่า แล้วเราจะมีวิธีแก้ยังไงดี?

Solution: เปลี่ยนเป็นเก็บค่าบริการอื่นๆที่เกิดขึ้นจริง โดยท่านจะต้องแจกแจงอย่างโปร่งใสว่า มีค่าใช้จ่ายใดบ้าง เช่น ค่าแม่บ้านทำความสะอาดส่วนกลาง, ค่าไฟส่วนกลาง, ค่าบำรุงรักษาส่วนกลาง เป็นต้น

ห้ามริบเงินประกันหรือค่าเช่าล่วงหน้า
โดยปกติแล้วเมื่อผู้เช่าทำผิดสัญญาข้อใดข้อหนึ่งหรือย้ายออกก่อนกำหนด สิ่งที่เจ้าของอพาร์ทเม้นท์/ห้องเช่าทำก็คือ “ยึดเงินประกันทั้งหมด” แต่ต่อไปนี้จะยึดเงินประกันไม่ได้แล้ว เพราะหากผู้เช่ามีเหตุอันจำเป็นจริงๆ เช่น ต้องย้ายงานไปต่างจังหวัด หรือ ต้องเดินทางไปต่างประเทศเป็นระยะเวลานาน ผู้เช่าก็ต้องเสียเงินก้อนนั้นไปเปล่าๆ แล้วเราจะมีวิธีแก้ยังไงดี?

Solution: ในกรณีที่ผู้เช่าย้ายออกก่อนกำหนด เราอาจจะต้องคิดเป็น “ค่าเสียโอกาส” ที่ห้องต้องว่างและรอผู้เช่าใหม่ ค่าเสียโอกาส ณ ที่นี้ เราจะต้องคิดว่าโดยปกติแล้วเราใช้เวลาหาผู้เช่าใหม่กี่วัน แล้วคิดเป็นจำนวนเงินต่อวันแทน ซึ่งจะเป็นธรรมกับทั้ง 2 ฝ่าย โดยค่าเสียโอกาสนี้ หมายถึง โอกาสที่หากเป็นคนอื่นมาเช่า (ที่ไม่ใช่ผู้เช่าที่ย้ายออกไป) เขามีโอกาสที่จะเช่ากับเราครบตามสัญญา

เมื่อผู้เช่าไม่จ่ายค่าเช่า ผู้ให้เช่าห้ามล็อคประตูหรือเข้าไปยึดของ ขนย้ายทรัพย์สินของผู้เช่า
สำหรับข้อนี้จริงๆแล้วเราไม่มีสิทธิ์ทำมาแต่ไหนแต่ไร เพราะถือว่าเป็นการบุกรุกทรัพย์สินให้เช่า โดยยังมีผู้เช่าเป็นผู้ครอบครอง เพราะฉะนั้นการปีนเข้าบ้านตัวเองหรือการงัดบ้านตัวเองที่กำลังให้เช่าอยู่นั้น ถือว่าผิดกฎหมายนะคะ อีกทั้งเป็นการละเมิดทรัพย์สินส่วนตัวของผู้เช่าด้วย (แม้เขาจะไม่จ่ายค่าเช่าเราก็ตาม) แล้วเราจะมีวิธีแก้ยังไงดี?

Solution: อย่าลืมว่าเราจะต้องส่ง “ใบแจ้งหนี้” ล่วงหน้า 7 วันก่อนถึงวันกำหนดชำระ ให้เขียนแนบท้ายไปว่าหากไม่ชำระภายใน 7 วันหลังได้รับใบแจ้งหนี้ ให้ถือว่าใบแจ้งหนี้เป็นใบบอกเลิกสัญญา นั่นก็เท่ากับว่าผู้เช่าจะต้องย้ายออกทันทีที่ค้างชำระค่าเช่า

ทั้งหมดนี้เป็นเพียงส่วนหนึ่งที่ทีมงาน TerraBKK ได้ไปฟังบรรยายจาก อาจารย์ชินภัทร วิสุทธิแพทย์-ที่ปรึกษากฎหมาย และ คุณรวิโรจน์ อัมพลเสถียร-นักลงทุนอสังหาริมทรัพย์ นำมาบอกเล่าและช่วยผู้ประกอบการหรือนักลงทุนทั้งหลายให้มีทางออกที่ดีที่สุด ไม่ขัดต่อกฎหมาย และไม่เอาเปรียบผู้เช่า สุดท้ายแล้ว TerraBKK คิดว่ากฎหมายฉบับนี้ร่างขึ้นมาเพื่อคุ้มครองผู้บริโภค ก็คือ “ผู้เช่า” บางข้อนั้นถือเป็นเรื่องดีที่นำสัญญาเช่ามาขัดเกลาเสียใหม่ เพราะบางครั้งต้องยอมรับว่าผู้ให้เช่าบางรายก็ร่างสัญญาเอารัดเอาเปรียบผู้เช่ามากเกินไป แทบจะขูดเลือดขูดเนื้อกันเลยทีเดียว แต่ทั้งนี้สัญญาทั้งฉบับก็จำเป็นที่จะต้องเป็นธรรมกับทั้ง 2 ฝ่ายเช่นกัน

บทความโดย : TerraBKK คลังความรู้

TerraBKK ค้นหาบ้านดี คุ้มค่า ราคาถูก

Return to “Report / Research / Article (Member Only)”