สคบ.แนะวิธี ไม่ให้ถูกเอาเปรียบ เมื่อเลือกซื้อ คอนโดฯ + พ.ร.บ. อาคารชุด

บริดจ์ พหลโยธิน 37 (เดอะ พัลซ์ พหลโยธิน 37)
User avatar
aobaob24
Posts: 756
Joined: 11 May 2007 07:10

สคบ.แนะวิธี ไม่ให้ถูกเอาเปรียบ เมื่อเลือกซื้อ คอนโดฯ + พ.ร.บ. อาคารชุด

Postby aobaob24 » 05 Mar 2008 21:10

สคบ.แนะวิธี ไม่ให้ถูกเอาเปรียบ เมื่อเลือกซื้อ คอนโดฯ



สำนักงานคณะกรรมการคุ้มครองผู้บริโภค (สคบ.) ได้ให้ข้อควรปฏิบัติที่ใช้เป็นแนวทางในการพิจารณาก่อนผู้บริโภค จะตัดสินใจซื้อ ""อาคารชุดพักอาศัย"" หรือที่เรียกกันว่า ""คอนโดมิเนียม""

อย่างน้อยเพื่อช่วยให้ผู้บริโภคไม่ถูกเอารัดเอาเปรียบจนเกินไป หรือช่วยป้องกันความเสียหายที่อาจเกิดขึ้นได้ศึกษาสภาพแวดล้อม ผลงานผู้ประกอบธุรกิจ



1.ตรวจสอบว่าทางราชการมีโครงการที่จะ ดำเนินการใดในบริเวณที่ดินนั้นหรือไม่ เช่น มีข้อห้ามมิให้ดำเนินการก่อสร้างอาคารสูงๆ หรือบริเวณดังกล่าวรัฐกำลังจะดำเนินการเวนคืนในอนาคต เป็นต้น โดยตรวจสอบได้ที่เทศบาล หรือสำนักงานโยธาจังหวัดที่โครงการจัดสรรตั้งอยู่



2.สถานที่ตั้งโครงการสะดวกต่อการเดินทางไปทำงาน ไม่มีมลพิษ เช่น ฝุ่นละอองหรือเสียงรบกวนต่างๆ หรือมีน้ำท่วมขัง ซึ่งอาจทำให้ท่านเดือดร้อนได้ในภายหลัง



3.ตรวจสอบผลงาน หากผู้ประกอบธุรกิจได้เคยดำเนินการมาแล้วก็ต้องพิจารณาดูว่า โครงการที่ดำเนินการมาแล้วนั้นมีสภาพเป็นอย่างไร ทำตามโครงการหรือสัญญาครบถ้วนหรือไม่ มีการส่งมอบงานหรือโอนบ้านตามกำหนดหรือไม่ ทั้งนี้อาจสอบถามได้จากผู้ซื้อรายก่อน อย่าด่วนตัดสินใจซื้อ ตรวจสอบห้องชุดก่อน ผู้บริโภคที่ประสงค์จะซื้อห้องชุดต้องพิจารณาให้ละเอียดรอบคอบเช่นเดียวกัน อย่ารีบร้อนหรือด่วนตัดสินใจซื้อห้องชุดที่โฆษณาขายอยู่ในบ้านเรา ซึ่งแบ่งออกเป็น 2 ลักษณะดังนี้

1.กรณีที่ยังไม่ได้มีการก่อสร้างอาคาร ผู้บริโภคควรตรวจสอบดังนี้



1.1 ตรวจสอบใบอนุญาตก่อสร้างอาคารว่าได้รับอนุญาตหรือยังไม่ได้รับอนุญาต ขอตรวจสอบได้จากผู้ประกอบธุรกิจอาคารชุด



1.2 ตรวจสอบชื่อผู้มีกรรมสิทธิ์ในที่ดิน แผนผังแสดงเขตที่ดินที่จะก่อสร้างอาคารชุด เลขที่ของโฉนดที่ดินตรวจสอบได้จากกรมที่ดิน สำนักงานที่ดินจังหวัด แล้วแต่กรณี



1.3 ตรวจสอบชื่อ ที่อยู่ และสถานภาพของผู้ประกอบธุรกิจอาคารชุด ว่าเป็นบุคคลธรรมดา หรือนิติบุคคลและเป็นผู้มีกรรมสิทธิ์ในที่ดินที่จะก่อสร้างอาคารชุดหรือไม่ ถ้ากรณีเป็นนิติบุคคล ได้จดทะเบียนบริษัทหรือห้างหุ้นส่วนกับทางราชการถูกต้องแล้วหรือไม่ มีทุนจดทะเบียน ทุนที่ชำระแล้วเท่าไร ใครเป็นกรรมการผู้จัดการ หรือหุ้นส่วนผู้จัดการหรือกรรมการผู้มีอำนาจลงนามผูกพันบริษัทหรือห้างหุ้นส่วน ตรวจสอบได้จากกรมทะเบียนการค้า กระทรวงพาณิชย์ หรือสำนักงานพาณิชย์จังหวัด แล้วแต่กรณี



1.4 ตรวจสอบว่าที่ดินที่จะก่อสร้างอาคารชุดมีภาระผูกพันกับนิติบุคคล หรือสถาบันการเงินหรือไม่ อย่างไร คือนำไปจำนองไว้กับธนาคารหรือบริษัทเงินทุนหลักทรัพย์หรือไม่นั่นเอง ท่านตรวจสอบได้จากกรมที่ดิน หรือสำนักงานที่ดินจังหวัด แล้วแต่กรณี



1.5 ต้องสอบถามเกี่ยวกับค่าใช้จ่ายอื่นๆ ที่นอกเหนือจากค่าซื้ออาคารชุดซึ่งผู้เป็นเจ้าของห้องชุดจะต้องร่วมกันออกตามส่วน เช่น ค่าบริการที่เป็นส่วนรวม ค่าดูแลรักษาและดำเนินการเกี่ยวกับทรัพย์ส่วนกลาง ค่าภาษีอากร เป็นต้น สอบถามได้จากผู้ประกอบธุรกิจอาคารชุด กรมที่ดิน สำนักงานที่ดินจังหวัด แล้วแต่กรณี



1.6 ต้องสอบถามหรือขอคำรับรองจากผู้ประกอบธุรกิจอาคารชุดด้วยว่า จะเริ่มก่อสร้างและแล้วเสร็จเมื่อใด



2.กรณีที่ก่อสร้างอาคารเสร็จเรียบร้อยแล้ว ผู้บริโภคควรต้องตรวจสอบ ดังนี้

2.1 ตรวจสอบว่าได้มีการจดทะเบียนอาคารชุดแล้วหรือไม่ มีเลขที่ของทะเบียนอาคารชุดแล้วหรือไม่ เลขที่ของทะเบียนอาคารชุดเท่าไร ใครเป็นผู้ขอจดทะเบียนอาคารชุด ขอตรวจสอบได้จากผู้ประกอบธุรกิจอาคารชุด แต่ถ้าหากไม่แน่ใจว่าถูกต้องหรือไม่ สามารถตรวจสอบได้จากกรมที่ดิน สำนักงานที่ดินจังหวัด แล้วแต่กรณี



2.2 ตรวจสอบเลขที่ของโฉนดที่ดิน จำนวนเนื้อที่ที่ดินของโครงการ แผนผังแสดงเขตที่ดิน และที่ตั้งอาคารชุด ว่าตรงกันกับที่ได้จดทะเบียนอาคารชุดแล้วหรือไม่ ตรวจสอบได้จากกรมที่ดิน สำนักงานที่ดินจังหวัด แล้วแต่กรณี



2.3 ตรวจสอบชื่อ ที่อยู่ และสถานภาพของผู้ขอจดทะเบียนอาคารชุด ว่าเป็นบุคคลธรรมดาหรือนิติบุคคล ถ้ากรณีเป็นนิติบุคคล ใครเป็นกรรมการผู้จัดการ หรือหุ้นส่วนผู้จัดการหรือกรรมการผู้มี อำนาจลงนามผูกพันบริษัทหรือห้างหุ้นส่วน ตรวจสอบได้จากกรมทะเบียนการค้า กระทรวงพาณิชย์ หรือสำนักงานพาณิชย์จังหวัด แล้วแต่กรณี



2.4 ตรวจสอบว่าที่ดินจะก่อสร้างอาคารชุดมีภาระผูกพันกับนิติบุคคล หรือสถาบันการเงิน หรือไม่อย่างไร คือนำไปจำนองไว้กับธนาคารหรือบริษัทเงินทุนหลักทรัพย์หรือไม่ ท่านตรวจสอบได้จากกรมที่ดิน หรือสำนักงานที่ดินจังหวัด แล้วแต่กรณี



2.5 ตรวจสอบรายการและขนาดของทรัพย์สินที่ใช้เป็นทรัพย์ส่วนบุคคลและทรัพย์ส่วนกลาง ว่าตรงกันกับที่ได้มีการโฆษณาไว้หรือไม่ ตรวจสอบได้จากที่ตั้งโครงการและผู้ประกอบธุรกิจอาคารชุด



2.6 สอบถามเกี่ยวกับค่าใช้จ่ายอื่นๆ ที่นอกเหนือจากค่าซื้ออาคารชุด ซึ่งผู้เป็นเจ้าของห้องชุดจะต้องร่วมกันออกตามส่วน เช่น ค่าบริการที่เป็นส่วนรวม ค่าดูแลรักษาและดำเนินการเกี่ยวกับทรัพย์สินส่วนกลาง ค่าภาษีอากร เป็นต้น ขอทราบได้จากผู้ประกอบธุรกิจอาคารชุด กรมที่ดิน สำนักงานที่ดินจังหวัด อำเภอ หรือสำนักงานที่ดินเขตที่ที่ดินนั้นตั้งอยู่ แล้วแต่กรณี



สำหรับรายละเอียดดังกล่าวข้างต้น ทางราชการได้ออกกฎกระทรวงตามความในพระราชบัญญัติคุ้มครองผู้บริโภค พ.ศ.2522 บังคับให้ผู้ประกอบธุรกิจต้องบอกกล่าวหรือระบุในคำโฆษณาแล้ว แต่ยังไม่ควรมั่นใจว่าจะถูกต้องหรือเป็นจริงและเพียงพอที่จะตัดสินใจซื้อ หรือเข้าทำสัญญากับผู้ประกอบธุรกิจ ควรที่จะได้ตรวจสอบกับทางราชการที่เกี่ยวข้องอีกครั้งหนึ่ง เพื่อความรอบคอบและจะได้ไม่ถูกหลอกลวงหรือถูกเอารัดเอาเปรียบ



การตรวจสอบหนังสือสัญญา เมื่อผู้บริโภคตกลงใจหรือตัดสินใจที่จะซื้อบ้าน ที่ดินจัดสรรหรืออาคารชุดแล้ว สิ่งที่จะต้องทำต่อไปคือทำสัญญากับผู้ขาย ซึ่งเป็นเรื่องที่มีความสำคัญที่สุด เพราะผู้ซื้อจะต้องลงชื่อผูกพันในหนังสือสัญญากับผู้ขาย การเอารัดเอาเปรียบของผู้ขาย หรือความเสียเปรียบของผู้ซื้ออาจเกิดขึ้นได้หรือไม่ อย่างไร จะอยู่ที่หนังสือสัญญาฉบับนี้ ดังนั้นก่อนที่ผู้บริโภคจะลงชื่อในหนังสือสัญญาจะต้องคำนึงถึงสิ่งเหล่านี้ โดยไม่ต้องเกรงใจผู้ขาย ต้องตรวจสอบข้อความในหนังสือสัญญาให้ละเอียด และทำความเข้าใจให้แจ้งชัด ก่อนที่จะลงลายมือชื่อของตนในหนังสือสัญญาฉบับนั้น ถ้าอ่านแล้วยังไม่เข้าใจก็ต้องหาผู้รู้มาให้คำแนะนำ หรือถ้าสงสัยในเรื่องใดก็ต้องสอบถามผู้ขายให้เป็นที่ตกลงกันโดยแน่นอนเสียก่อน มิฉะนั้นอาจตกเป็นผู้เสียเปรียบในการทำสัญญาได้ เช่น



1.ห้องที่ทำสัญญาถูกต้องตรงตามตัวอย่างที่โฆษณาหรือไม่ จะต้องตรวจในรายละเอียดด้วย เพราะมีผู้ดำเนินการบางรายอาจทำแบบบ้านอย่างหนึ่ง แต่เวลาทำสัญญาได้มีการเปลี่ยนแปลงรายการในรายละเอียดบางประการซ่อนไว้ หากไม่ตรวจสอบจะไม่ทราบ



2.ขนาดของห้องที่ตกลงทำสัญญาซื้อนั้นถูกตรงตามที่ผู้ซื้อจองตามผังจัดสรรหรือไม่



3.ระยะเวลาการเริ่มต้นก่อสร้างและระยะเวลาการสร้างห้องแล้วเสร็จส่งมอบให้ผู้ซื้อได้เมื่อใด ควรต้องมีกำหนดไว้ในสัญญาด้วย



4.หากในสัญญากำหนดเบี้ยปรับไว้กรณีผู้ซื้อผิดนัด เช่นนี้ก็ควรกำหนดเบี้ยปรับไว้ในสัญญากรณีผู้ขายผิดนัดด้วย



5.ควรกำหนดเวลาประกัน กรณีห้องชำรุดบกพร่องไว้ด้วย ว่าจะให้ผู้ขายปฏิบัติอย่างไร



ที่มา : หนังสือพิมพ์ประชาชาติธุรกิจ
User avatar
aobaob24
Posts: 756
Joined: 11 May 2007 07:10

สคบ.แนะวิธี ไม่ให้ถูกเอาเปรียบ เมื่อเลือกซื้อ คอนโดฯ + พ.ร.บ. อาคารชุด

Postby aobaob24 » 12 Mar 2008 00:18

กฎหมายควรรู้เมื่ออยู่คอนโดฯ



กฎหมายที่ประชาชนชาวคอนโดมิเนียมควรรู้คือ พระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. 2522 ซึ่งวัตถุประสงค์ที่ออกกฎหมายนี้มาก็เพราะว่า ในปัจจุบันปัญหาในด้านที่อยู่อาศัยภายในเมืองได้เพิ่มทวีมากขึ้น และระบบกรรมสิทธิ์ในอสังหาริมทรัพย์ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ไม่อาจสนองความต้องการของประชาชน ซึ่งต้องอยู่อาศัยในอาคารเดียวกันโดยร่วมกันมีกรรมสิทธิ์ห้องชุดในอาคารนั้นแยกจากกันเป็นสัดส่วนได้ สมควรวางระบบกรรมสิทธิ์ห้องชุดขึ้น เพื่อให้ผู้ที่อยู่ในอาคารเดียวกันสามารถถือกรรมสิทธิ์ห้องชุดในอาคารส่วนที่เป็นของตนแยกจากกันเป็นสัดส่วนและสามารถจัดระบบค่าใช้จ่ายในการบำรุงรักษาอาคารร่วมกันได้ นอกจากนั้น สมควรวางมาตรการควบคุมการจัดตั้งอาคารชุดให้เหมาะสมเพื่อเป็นหลักประกันให้แก่ผู้ที่จะมาซื้อห้องชุดเพื่ออยู่อาศัย จึงต้องออกกฎหมายนี้มาใช้กับชาวคอนโด



ในเบื้องแรกผู้อยู่คอนโดฯ ควรรู้จักกับคำว่า “อาคารชุด” หมายความว่าอาคารที่บุคคลสามารถแยกการถือกรรมสิทธิ์ออกได้เป็นส่วนๆ โดยแต่ละส่วนประกอบด้วยกรรมสิทธิ์ในทรัพย์ส่วนบุคคล และกรรมสิทธิ์ร่วมในทรัพย์ส่วนกลาง “ทรัพย์ส่วนบุคคล” ได้แก่ ห้องชุดรวมถึงสิ่งปลูกสร้างหรือที่ดินที่จัดไว้ให้เป็นของเจ้าของห้องชุดแต่ละราย และ ห้องชุด" หมายความว่า ส่วนของอาคารชุดที่แยกการถือกรรมสิทธิ์ออกได้เป็นส่วนเฉพาะของแต่ละบุคคล ส่วน ทรัพย์ส่วนกลาง ก็คือ ส่วนของอาคารชุดที่มิใช่ห้องชุด ที่ดินที่ตั้งอาคารชุด และที่ดินหรือทรัพย์สินอื่นที่มีไว้เพื่อใช้หรือเพื่อประโยชน์ร่วมกันสำหรับเจ้าของร่วมนั่นเอง



นอกจากนี้ยังมีคำว่า “หนังสือกรรมสิทธิ์ห้องชุด" ซึ่งหมายถึง หนังสือสำคัญแสดงกรรมสิทธิ์ในทรัพย์ส่วนบุคคลและกรรมสิทธิ์ร่วมในทรัพย์ส่วนกลาง , คำว่า "เจ้าของร่วม" อันได้แก่เจ้าของห้องชุดในอาคารชุดแต่ละอาคารชุดก็คือเหล่าบรรดาประชาชีชาวคอนโดมีเนียมนั่นแหละ โดยเฉพาะที่คุ้นหูคุ้นตากันมากที่สุดเห็นจะเป็นคำว่า "นิติบุคคลอาคารชุด" ซึ่งกฎหมายนี้ให้นิยามความหมายว่า นิติบุคคลที่ได้จดทะเบียนตามกฎหมายอาคารชุด มีฐานะเป็นนิติบุคคล มีวัตถุประสงคเพื่อจัดการ และดูแลรักษาทรัพย์ส่วนกลาง และให้มีอำนาจกระทำการใด ๆ เพื่อประโยชน์ตามวัตถุประสงค์ดังกล่าว ทั้งนี้ ตามมติของเจ้าของร่วมภายใต้ครรลองของกฎหมายนี้



พิทักษ์กรรมสิทธิ์ในห้องชุด



เป็นหลักสำคัญยิ่งว่า กรรมสิทธิ์ในห้องชุดจะแบ่งแยกมิได้ และเจ้าของห้องชุดมีกรรมสิทธิ์ในทรัพย์ส่วนบุคคลที่เป็นของตน และมีกรรมสิทธิ์ร่วมในทรัพย์ส่วนกลาง พื้นห้อง ผนังกั้นห้อง ที่แบ่งระหว่างห้องชุดใด ให้ถือว่าเป็นกรรมสิทธิ์รวมของเจ้าของร่วมระหว่างห้องชุดนั้น และการใช้สิทธิเกี่ยวกับทรัพย์ดังกล่าวให้เป็นไปตามข้อบังคับ ดังนั้น เจ้าของห้องชุดจะกระทำการใด ๆ ต่อทรัพย์ส่วนบุคคลของตน อันอาจจะเป็นการกระทบกระเทือนต่อโครงสร้าง ความมั่นคง การป้องกันความเสียหายต่อตัวอาคารหรือการอื่นตาม ที่กำหนดไว้ในข้อบังคับมิได้ กรรมสิทธิ์ส่วนที่เป็นของเจ้าของร่วมในทรัพย์ส่วนกลาง ให้เป็นไปตามอัตราส่วนระหว่างราคาของห้องชุดแต่ละห้องชุดกับราคารวมของห้องชุดทั้งหมดในขณะที่ขอจดเบียนอาคารชุด



แม้ว่าเจ้าของห้องชุดแต่ละห้องจะมีสิทธิเต็มที่ในการจัดการกับห้องชุดของตัวเองอย่างไรก็ได้ จะตกแต่งให้หรูเริ่ดอลังการ์หรือว่าจะหวานแห๋ววเปี๋ยวจี๊ดแค่ไหนก็ได้เต็มเหนี่ยว แต่ต้องบันยะบันยัง ไม่ไปกระแทกกระทั้นห้องคนอื่นเขา การอยู่ร่วมกันในคอนโดฯ ไม่ว่าจะมีกฎข้อบังคับและระเบียบต่างๆ ตราไว้แล้วก็ตาม แต่ก็ยังมีปัญหาที่เกิดขึ้นจากการอยู่ร่วมกันในคอนโดฯมากมาย



ผู้ซื้อคอนโดฯที่ได้รับโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดตามสัญญาต้องพิทักษ์สิทธิของตนด้วยตนเอง ไม่ว่าจะเป็นการเข้าอยู่อาศัยในห้องชุดที่เป็นทรัพย์สินส่วนบุคคลของตนเองจึงและเป็นผู้ใช้สิทธิแต่เพียงผู้เดียวในห้องชุด ในขณะเดียวกันเจ้าของห้องชุดแต่ละห้องก็มีกรรมสิทธิ์ร่วมในทรัพย์ส่วนกลางของคอนโดนั้นๆด้วย ดังนั้น เจ้าของห้องชุดทุกคนจึงมีหน้าที่ร่วมกันในออกค่าใช้จ่ายเพื่อบำรุงดูแลรักษาทรัพย์สินส่วนกลาง เพื่อให้น้ำไหลไฟสว่าง



ค่าใช้จ่ายเพื่อบำรุงดูแลรักษาทรัพย์สินส่วนกลางที่มีให้เห็นกันชัดๆ ได้แก่ ค่าใช้จ่ายที่เกิดขึ้นจากการบริการส่วนรวม เช่น ค่าจ้างยามรักษาความปลอดภัย ค่าจ้างพนักงานเก็บขยะ ค่าจ้างแม่บ้านดูแลรักษาความสะอาด เป็นต้น ค่าใช้จ่ายที่เกิดจากเครื่องมือเครื่องใช้วัสดุที่มีไว้อำนวยความสะดวกเพื่อประโยชน์ร่วมกัน เช่น ค่ากระแสไฟฟ้าสำหรับทางเดิน สำหรับลิฟท์ส่วนกลาง เป็นต้น นอกจากนี้ยังมีค่าภาษีอากรที่จะต้องจ่ายให้รัฐ เช่น ค่าภาษีอากรที่จะต้องชำระในนามของอาคารชุด และที่เกิดจากการดูแลรักษา และในการดำเนินการเกี่ยวกับทรัพย์สินส่วนกลาง รวมทั้งค่าใช้จ่ายที่เกิดจากการดูแลรักษาทรัพย์ส่วนกลาง ตลอดจนค่าใช้จ่ายในการดำเนินงานเกี่ยวกับการดูแลบริหารจัดการทรัพย์สินส่วนกลาง เช่น เงินเดือนของผู้จัดการนิติบุคคลอาคารชุด ค่าโทรศัพท์ ค่าน้ำ ค่าไฟ ค่าเครื่องใช้และอุปกรณ์ต่างๆ ในสำนักงานนิติบุคคลอาคารชุด เป็นต้น



ดูแลทรัพย์สินส่วนกลาง



ได้ทราบกันแล้วว่าท่านที่เป็นเจ้าของห้องชุดในคอนโดฯแต่ละห้องนั้น มีกรรมสิทธิ์ในห้องชุดหรืออาคารชุดที่ตัวเองเป็นเจ้าของแค่ไหน เพียงใด ฉะนั้น หากผู้อยู่คอนโดฯ ช่วยกันรักษาสิทธิ์ของตนเองให้อยู่ในขอบเขต และเคารพสิทธิของผู้อื่นอย่างเคร่งครัดก็จะเป็นการแสวงจุดร่วมสงวนจุดต่าง อันจะทำให้การอยู่อาศัยร่วมกันในสังคมอาคารชุด เป็นอย่างสงบสุข



ทรัพย์สินต่อไปนี้ให้ถือว่าเป็นทรัพย์ส่วนกลางของอาคารชุด ได้แก่

(1) ที่ดินแปลงที่เป็นที่ตั้งอาคารชุด

(2) ที่ดินที่มีไว้เพื่อใช้หรือเพื่อประโยชน์ร่วมกัน เช่น ที่ดินสวนหย่อมสำหรับใช้เป็นที่พักผ่อน ลานกีฬาออกกำลังกาย เต้นอะโรบิค ลานจอดรถยนต์

(3) โครงสร้าง และสิ่งก่อสร้างเพื่อความมั่นคงและเพื่อการป้องกันความเสียหายต่อตัวอาคารชุด เช่น รากฐาน เสาเข็ม ฝาผนังด้านนอกโดยรอบ หลังคา เขื่อนกั้นน้ำ

(4) อาคารหรือส่วนของอาคารและเครื่องอุปกรณ์ที่มีไว้เพื่อใช้หรือเพื่อประโยชน์ร่วมกัน เช่น อาคารที่จอดรถยนต์ ระเบียงทางเดิน

(5) เครื่องมือและเครื่องใช้ที่มีไว้เพื่อใช้หรือเพื่อประโยชน์ร่วมกัน เช่น เครื่องดับเพลิง เครื่องดูดฝุ่น

(6) สถานที่ที่มีไว้เพื่อบริการส่วนรวมแก่อาคารชุด เช่น สระว่ายน้ำ สโมสร คลับเฮาส์ ห้องรับแขก

(7) ทรัพย์สินอื่นที่มีไว้เพื่อใช้หรือเพื่อประโยชน์ร่วมกัน เช่น ลิฟท์



เกี่ยวกับทรัพย์ส่วนกลางกฎหมายอาคารชุดถือเป็นเรื่องซีเรียส โดยมีบทบัญญัติไว้เคร่งครัดว่า ทรัพย์ส่วนกลางที่เป็นอสังหาริมทรัพย์จะถูกฟ้องให้แบ่งแยกบังคับจำนอง หรือบังคับให้ขายทอดตลาด แยกจากทรัพย์ส่วนบุคคลมิได้ การจัดการและการใช้ทรัพย์ส่วนกลางให้เป็นไปตามกฎหมายและตามข้อบังคับ เจ้าของร่วมต้องร่วมกันออกค่าใช้จ่ายที่เกิดจากบริการส่วนรวมและที่เกิดจากเครื่องมือ เครื่องใช้ที่มีไว้เพื่อประโยชน์ร่วมกัน ตามส่วนแห่งประโยชน์ที่มีต่อห้องชุดตามที่กำหนดไว้ในข้อบังคับ นอกจากนี้ เจ้าของร่วมต้องร่วมกันออกค่าภาษีอากร และค่าใช้จ่ายที่เกิดจากการดูแลรักษา และการดำเนินการเกี่ยวกับทรัพย์ส่วนกลางตามอัตราส่วนที่แต่ละคนมีกรรมสิทธิ์ในทรัพย์ส่วนกลาง เป็นหน้าที่ของชาวคอนโดที่จะต้องช่วยกันสอดส่องดูแลให้เป็นไปตามระเบียบ



นิติบุคคลอาคารชุด



นิติบุคคลอาคารชุดเป็นสำนักจัดการดูแลทรัพย์สินส่วนกลางของคอนโดมิเนียม มีฐานะเป็นนิติบุคคล ประกอบด้วยคณะกรรมการควบคุมการจัดการนิติบุคคลอาคารชุด ทำหน้าที่เป็นผู้บริหารจัดการดูแลทรัพย์ส่วนกลางในนามของนิติบุคคลอาคารชุด การปฎิบัติงานต่างๆจะเป็นไปตามข้อบังคับของนิติบุคคลอาคารชุด ซึ่งอาคารชุดแต่ละแห่งจะมีระเบียบภายในของแต่ละอาคารชุดไม่เหมือนกัน แม้กฎหมายอาคารชุดจะใช้ฉบับเดียวกันก็ตาม ในแต่ละคอนโดจะมีผู้จัดการนิติบุคคลอาคารชุดเป็นผู้ดำเนินการแทนนิติบุคคลอาคารชุดนั้นๆ ผู้จัดการนิติบุคคลอาคารชุดจะเป็นบุคคลธรรมดาหรือนิติบุคคลก็ได้



เป็นหน้าที่ของเจ้าของห้องชุดแต่ละห้องที่จะต้องจัดให้มีคณะกรรมการเข้าควบคุมการจัดการนิติบุคคลอาคารชุด โดยจะต้องร่วมแรงร่วมใจร่วมกันตรวจสอบการบริหารงานของนิติบุคคลอาคารชุดว่าเป็นไปตามข้อบังคับของนิติบุคคลอาคารชุดนั้นๆ หรือไม่ หากเห็นว่าผู้จัดการนิติบุคคลอาคารชุดปฏิบัติหน้าที่ขี้ฉ้อ บกพร่อง ด้อยประสิทธิภาพ มีการทุจริตโกงกิน ส่งผลให้เกิดปัญหากับอาคารชุด ประชาชนชาวคอนโดฯที่เป็นเจ้าของห้องชุดมีสิทธิเรียกประชุมเจ้าของห้องชุด เพื่อให้ผู้จัดการนิติบุคคลอาคารชุดชี้แจงได้ หากผู้จัดการนิติบุคคลอาคารชุดไม่ชี้แจงหรือข้อเท็จจริงฟังได้ว่าปฏิบัติหน้าที่บกพร่อง ก่อให้เกิดความเสียหายแก่คอนโด เจ้าของห้องชุดก็สามารถนำเรื่องดังกล่าวเสนอต่อที่ประชุมเจ้าของร่วมทั้งหมด เพื่อมีมติถอดถอนผู้จัดการนิติบุคคลอาคารคนนั้นได้



เจ้าของร่วมหรือผู้พักอาศัยในคอนโด อาจจะประสบปัญหามากมาย ทั้งเรื่องที่จอดรถไม่พอ มีรถบุคคลภายนอกเข้าจอดมากีดขวางรถของผู้พักอาศัย การป้องกันอัคคีภัยไม่ได้มาตรฐาน ซื้อคอนโดแล้วไม่ได้โอน ค่าส่วนกลางแพง มิเตอร์น้ำ ไฟ ไม่เป็นธรรม คนข้างห้องส่งเสียงดัง และอีกสารพัดสารพันปัญหาที่ต้องพบเจอเมื่ออยู่คอนโด แต่ก็เป็นปัญหาที่แก้ไขได้ ด้วยการร่วมด้วยช่วยกัน ขอเพียงอย่าปัดปัญหาให้พ้นตัว การปัดปัญหาให้พ้นตัว คือการก่อปัญหา./
User avatar
aobaob24
Posts: 756
Joined: 11 May 2007 07:10

สคบ.แนะวิธี ไม่ให้ถูกเอาเปรียบ เมื่อเลือกซื้อ คอนโดฯ + พ.ร.บ. อาคารชุด

Postby aobaob24 » 12 Mar 2008 00:18

กฎหมายควรรู้เมื่ออยู่คอนโดฯ



กฎหมายที่ประชาชนชาวคอนโดมิเนียมควรรู้คือ พระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. 2522 ซึ่งวัตถุประสงค์ที่ออกกฎหมายนี้มาก็เพราะว่า ในปัจจุบันปัญหาในด้านที่อยู่อาศัยภายในเมืองได้เพิ่มทวีมากขึ้น และระบบกรรมสิทธิ์ในอสังหาริมทรัพย์ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ไม่อาจสนองความต้องการของประชาชน ซึ่งต้องอยู่อาศัยในอาคารเดียวกันโดยร่วมกันมีกรรมสิทธิ์ห้องชุดในอาคารนั้นแยกจากกันเป็นสัดส่วนได้ สมควรวางระบบกรรมสิทธิ์ห้องชุดขึ้น เพื่อให้ผู้ที่อยู่ในอาคารเดียวกันสามารถถือกรรมสิทธิ์ห้องชุดในอาคารส่วนที่เป็นของตนแยกจากกันเป็นสัดส่วนและสามารถจัดระบบค่าใช้จ่ายในการบำรุงรักษาอาคารร่วมกันได้ นอกจากนั้น สมควรวางมาตรการควบคุมการจัดตั้งอาคารชุดให้เหมาะสมเพื่อเป็นหลักประกันให้แก่ผู้ที่จะมาซื้อห้องชุดเพื่ออยู่อาศัย จึงต้องออกกฎหมายนี้มาใช้กับชาวคอนโด



ในเบื้องแรกผู้อยู่คอนโดฯ ควรรู้จักกับคำว่า “อาคารชุด” หมายความว่าอาคารที่บุคคลสามารถแยกการถือกรรมสิทธิ์ออกได้เป็นส่วนๆ โดยแต่ละส่วนประกอบด้วยกรรมสิทธิ์ในทรัพย์ส่วนบุคคล และกรรมสิทธิ์ร่วมในทรัพย์ส่วนกลาง “ทรัพย์ส่วนบุคคล” ได้แก่ ห้องชุดรวมถึงสิ่งปลูกสร้างหรือที่ดินที่จัดไว้ให้เป็นของเจ้าของห้องชุดแต่ละราย และ ห้องชุด" หมายความว่า ส่วนของอาคารชุดที่แยกการถือกรรมสิทธิ์ออกได้เป็นส่วนเฉพาะของแต่ละบุคคล ส่วน ทรัพย์ส่วนกลาง ก็คือ ส่วนของอาคารชุดที่มิใช่ห้องชุด ที่ดินที่ตั้งอาคารชุด และที่ดินหรือทรัพย์สินอื่นที่มีไว้เพื่อใช้หรือเพื่อประโยชน์ร่วมกันสำหรับเจ้าของร่วมนั่นเอง



นอกจากนี้ยังมีคำว่า “หนังสือกรรมสิทธิ์ห้องชุด" ซึ่งหมายถึง หนังสือสำคัญแสดงกรรมสิทธิ์ในทรัพย์ส่วนบุคคลและกรรมสิทธิ์ร่วมในทรัพย์ส่วนกลาง , คำว่า "เจ้าของร่วม" อันได้แก่เจ้าของห้องชุดในอาคารชุดแต่ละอาคารชุดก็คือเหล่าบรรดาประชาชีชาวคอนโดมีเนียมนั่นแหละ โดยเฉพาะที่คุ้นหูคุ้นตากันมากที่สุดเห็นจะเป็นคำว่า "นิติบุคคลอาคารชุด" ซึ่งกฎหมายนี้ให้นิยามความหมายว่า นิติบุคคลที่ได้จดทะเบียนตามกฎหมายอาคารชุด มีฐานะเป็นนิติบุคคล มีวัตถุประสงคเพื่อจัดการ และดูแลรักษาทรัพย์ส่วนกลาง และให้มีอำนาจกระทำการใด ๆ เพื่อประโยชน์ตามวัตถุประสงค์ดังกล่าว ทั้งนี้ ตามมติของเจ้าของร่วมภายใต้ครรลองของกฎหมายนี้



พิทักษ์กรรมสิทธิ์ในห้องชุด



เป็นหลักสำคัญยิ่งว่า กรรมสิทธิ์ในห้องชุดจะแบ่งแยกมิได้ และเจ้าของห้องชุดมีกรรมสิทธิ์ในทรัพย์ส่วนบุคคลที่เป็นของตน และมีกรรมสิทธิ์ร่วมในทรัพย์ส่วนกลาง พื้นห้อง ผนังกั้นห้อง ที่แบ่งระหว่างห้องชุดใด ให้ถือว่าเป็นกรรมสิทธิ์รวมของเจ้าของร่วมระหว่างห้องชุดนั้น และการใช้สิทธิเกี่ยวกับทรัพย์ดังกล่าวให้เป็นไปตามข้อบังคับ ดังนั้น เจ้าของห้องชุดจะกระทำการใด ๆ ต่อทรัพย์ส่วนบุคคลของตน อันอาจจะเป็นการกระทบกระเทือนต่อโครงสร้าง ความมั่นคง การป้องกันความเสียหายต่อตัวอาคารหรือการอื่นตาม ที่กำหนดไว้ในข้อบังคับมิได้ กรรมสิทธิ์ส่วนที่เป็นของเจ้าของร่วมในทรัพย์ส่วนกลาง ให้เป็นไปตามอัตราส่วนระหว่างราคาของห้องชุดแต่ละห้องชุดกับราคารวมของห้องชุดทั้งหมดในขณะที่ขอจดเบียนอาคารชุด



แม้ว่าเจ้าของห้องชุดแต่ละห้องจะมีสิทธิเต็มที่ในการจัดการกับห้องชุดของตัวเองอย่างไรก็ได้ จะตกแต่งให้หรูเริ่ดอลังการ์หรือว่าจะหวานแห๋ววเปี๋ยวจี๊ดแค่ไหนก็ได้เต็มเหนี่ยว แต่ต้องบันยะบันยัง ไม่ไปกระแทกกระทั้นห้องคนอื่นเขา การอยู่ร่วมกันในคอนโดฯ ไม่ว่าจะมีกฎข้อบังคับและระเบียบต่างๆ ตราไว้แล้วก็ตาม แต่ก็ยังมีปัญหาที่เกิดขึ้นจากการอยู่ร่วมกันในคอนโดฯมากมาย



ผู้ซื้อคอนโดฯที่ได้รับโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดตามสัญญาต้องพิทักษ์สิทธิของตนด้วยตนเอง ไม่ว่าจะเป็นการเข้าอยู่อาศัยในห้องชุดที่เป็นทรัพย์สินส่วนบุคคลของตนเองจึงและเป็นผู้ใช้สิทธิแต่เพียงผู้เดียวในห้องชุด ในขณะเดียวกันเจ้าของห้องชุดแต่ละห้องก็มีกรรมสิทธิ์ร่วมในทรัพย์ส่วนกลางของคอนโดนั้นๆด้วย ดังนั้น เจ้าของห้องชุดทุกคนจึงมีหน้าที่ร่วมกันในออกค่าใช้จ่ายเพื่อบำรุงดูแลรักษาทรัพย์สินส่วนกลาง เพื่อให้น้ำไหลไฟสว่าง



ค่าใช้จ่ายเพื่อบำรุงดูแลรักษาทรัพย์สินส่วนกลางที่มีให้เห็นกันชัดๆ ได้แก่ ค่าใช้จ่ายที่เกิดขึ้นจากการบริการส่วนรวม เช่น ค่าจ้างยามรักษาความปลอดภัย ค่าจ้างพนักงานเก็บขยะ ค่าจ้างแม่บ้านดูแลรักษาความสะอาด เป็นต้น ค่าใช้จ่ายที่เกิดจากเครื่องมือเครื่องใช้วัสดุที่มีไว้อำนวยความสะดวกเพื่อประโยชน์ร่วมกัน เช่น ค่ากระแสไฟฟ้าสำหรับทางเดิน สำหรับลิฟท์ส่วนกลาง เป็นต้น นอกจากนี้ยังมีค่าภาษีอากรที่จะต้องจ่ายให้รัฐ เช่น ค่าภาษีอากรที่จะต้องชำระในนามของอาคารชุด และที่เกิดจากการดูแลรักษา และในการดำเนินการเกี่ยวกับทรัพย์สินส่วนกลาง รวมทั้งค่าใช้จ่ายที่เกิดจากการดูแลรักษาทรัพย์ส่วนกลาง ตลอดจนค่าใช้จ่ายในการดำเนินงานเกี่ยวกับการดูแลบริหารจัดการทรัพย์สินส่วนกลาง เช่น เงินเดือนของผู้จัดการนิติบุคคลอาคารชุด ค่าโทรศัพท์ ค่าน้ำ ค่าไฟ ค่าเครื่องใช้และอุปกรณ์ต่างๆ ในสำนักงานนิติบุคคลอาคารชุด เป็นต้น



ดูแลทรัพย์สินส่วนกลาง



ได้ทราบกันแล้วว่าท่านที่เป็นเจ้าของห้องชุดในคอนโดฯแต่ละห้องนั้น มีกรรมสิทธิ์ในห้องชุดหรืออาคารชุดที่ตัวเองเป็นเจ้าของแค่ไหน เพียงใด ฉะนั้น หากผู้อยู่คอนโดฯ ช่วยกันรักษาสิทธิ์ของตนเองให้อยู่ในขอบเขต และเคารพสิทธิของผู้อื่นอย่างเคร่งครัดก็จะเป็นการแสวงจุดร่วมสงวนจุดต่าง อันจะทำให้การอยู่อาศัยร่วมกันในสังคมอาคารชุด เป็นอย่างสงบสุข



ทรัพย์สินต่อไปนี้ให้ถือว่าเป็นทรัพย์ส่วนกลางของอาคารชุด ได้แก่

(1) ที่ดินแปลงที่เป็นที่ตั้งอาคารชุด

(2) ที่ดินที่มีไว้เพื่อใช้หรือเพื่อประโยชน์ร่วมกัน เช่น ที่ดินสวนหย่อมสำหรับใช้เป็นที่พักผ่อน ลานกีฬาออกกำลังกาย เต้นอะโรบิค ลานจอดรถยนต์

(3) โครงสร้าง และสิ่งก่อสร้างเพื่อความมั่นคงและเพื่อการป้องกันความเสียหายต่อตัวอาคารชุด เช่น รากฐาน เสาเข็ม ฝาผนังด้านนอกโดยรอบ หลังคา เขื่อนกั้นน้ำ

(4) อาคารหรือส่วนของอาคารและเครื่องอุปกรณ์ที่มีไว้เพื่อใช้หรือเพื่อประโยชน์ร่วมกัน เช่น อาคารที่จอดรถยนต์ ระเบียงทางเดิน

(5) เครื่องมือและเครื่องใช้ที่มีไว้เพื่อใช้หรือเพื่อประโยชน์ร่วมกัน เช่น เครื่องดับเพลิง เครื่องดูดฝุ่น

(6) สถานที่ที่มีไว้เพื่อบริการส่วนรวมแก่อาคารชุด เช่น สระว่ายน้ำ สโมสร คลับเฮาส์ ห้องรับแขก

(7) ทรัพย์สินอื่นที่มีไว้เพื่อใช้หรือเพื่อประโยชน์ร่วมกัน เช่น ลิฟท์



เกี่ยวกับทรัพย์ส่วนกลางกฎหมายอาคารชุดถือเป็นเรื่องซีเรียส โดยมีบทบัญญัติไว้เคร่งครัดว่า ทรัพย์ส่วนกลางที่เป็นอสังหาริมทรัพย์จะถูกฟ้องให้แบ่งแยกบังคับจำนอง หรือบังคับให้ขายทอดตลาด แยกจากทรัพย์ส่วนบุคคลมิได้ การจัดการและการใช้ทรัพย์ส่วนกลางให้เป็นไปตามกฎหมายและตามข้อบังคับ เจ้าของร่วมต้องร่วมกันออกค่าใช้จ่ายที่เกิดจากบริการส่วนรวมและที่เกิดจากเครื่องมือ เครื่องใช้ที่มีไว้เพื่อประโยชน์ร่วมกัน ตามส่วนแห่งประโยชน์ที่มีต่อห้องชุดตามที่กำหนดไว้ในข้อบังคับ นอกจากนี้ เจ้าของร่วมต้องร่วมกันออกค่าภาษีอากร และค่าใช้จ่ายที่เกิดจากการดูแลรักษา และการดำเนินการเกี่ยวกับทรัพย์ส่วนกลางตามอัตราส่วนที่แต่ละคนมีกรรมสิทธิ์ในทรัพย์ส่วนกลาง เป็นหน้าที่ของชาวคอนโดที่จะต้องช่วยกันสอดส่องดูแลให้เป็นไปตามระเบียบ



นิติบุคคลอาคารชุด



นิติบุคคลอาคารชุดเป็นสำนักจัดการดูแลทรัพย์สินส่วนกลางของคอนโดมิเนียม มีฐานะเป็นนิติบุคคล ประกอบด้วยคณะกรรมการควบคุมการจัดการนิติบุคคลอาคารชุด ทำหน้าที่เป็นผู้บริหารจัดการดูแลทรัพย์ส่วนกลางในนามของนิติบุคคลอาคารชุด การปฎิบัติงานต่างๆจะเป็นไปตามข้อบังคับของนิติบุคคลอาคารชุด ซึ่งอาคารชุดแต่ละแห่งจะมีระเบียบภายในของแต่ละอาคารชุดไม่เหมือนกัน แม้กฎหมายอาคารชุดจะใช้ฉบับเดียวกันก็ตาม ในแต่ละคอนโดจะมีผู้จัดการนิติบุคคลอาคารชุดเป็นผู้ดำเนินการแทนนิติบุคคลอาคารชุดนั้นๆ ผู้จัดการนิติบุคคลอาคารชุดจะเป็นบุคคลธรรมดาหรือนิติบุคคลก็ได้



เป็นหน้าที่ของเจ้าของห้องชุดแต่ละห้องที่จะต้องจัดให้มีคณะกรรมการเข้าควบคุมการจัดการนิติบุคคลอาคารชุด โดยจะต้องร่วมแรงร่วมใจร่วมกันตรวจสอบการบริหารงานของนิติบุคคลอาคารชุดว่าเป็นไปตามข้อบังคับของนิติบุคคลอาคารชุดนั้นๆ หรือไม่ หากเห็นว่าผู้จัดการนิติบุคคลอาคารชุดปฏิบัติหน้าที่ขี้ฉ้อ บกพร่อง ด้อยประสิทธิภาพ มีการทุจริตโกงกิน ส่งผลให้เกิดปัญหากับอาคารชุด ประชาชนชาวคอนโดฯที่เป็นเจ้าของห้องชุดมีสิทธิเรียกประชุมเจ้าของห้องชุด เพื่อให้ผู้จัดการนิติบุคคลอาคารชุดชี้แจงได้ หากผู้จัดการนิติบุคคลอาคารชุดไม่ชี้แจงหรือข้อเท็จจริงฟังได้ว่าปฏิบัติหน้าที่บกพร่อง ก่อให้เกิดความเสียหายแก่คอนโด เจ้าของห้องชุดก็สามารถนำเรื่องดังกล่าวเสนอต่อที่ประชุมเจ้าของร่วมทั้งหมด เพื่อมีมติถอดถอนผู้จัดการนิติบุคคลอาคารคนนั้นได้



เจ้าของร่วมหรือผู้พักอาศัยในคอนโด อาจจะประสบปัญหามากมาย ทั้งเรื่องที่จอดรถไม่พอ มีรถบุคคลภายนอกเข้าจอดมากีดขวางรถของผู้พักอาศัย การป้องกันอัคคีภัยไม่ได้มาตรฐาน ซื้อคอนโดแล้วไม่ได้โอน ค่าส่วนกลางแพง มิเตอร์น้ำ ไฟ ไม่เป็นธรรม คนข้างห้องส่งเสียงดัง และอีกสารพัดสารพันปัญหาที่ต้องพบเจอเมื่ออยู่คอนโด แต่ก็เป็นปัญหาที่แก้ไขได้ ด้วยการร่วมด้วยช่วยกัน ขอเพียงอย่าปัดปัญหาให้พ้นตัว การปัดปัญหาให้พ้นตัว คือการก่อปัญหา./
User avatar
aobaob24
Posts: 756
Joined: 11 May 2007 07:10

สคบ.แนะวิธี ไม่ให้ถูกเอาเปรียบ เมื่อเลือกซื้อ คอนโดฯ + พ.ร.บ. อาคารชุด

Postby aobaob24 » 18 Mar 2008 20:02

พ.ร.บ.อาคารชุดใหม่ลูกค้าสิทธิเท่ากัน ผู้ประกอบการต้องจ่ายค่าส่วนกลางด้วย

ที่มา : หนังสือพิมพ์มติชน (25/02/2008)



นายนคร มุธุศรี นายกก่อสร้างสมาคมบริหารทรัพย์สินแห่งประเทศไทย เปิดเผยในการสัมมนา "เจาะลึก พระ

ราชบัญญัติอาคารชุดฉบับใหม่" ว่า พ.ร.บ.ฉบังดังกล่าวได้ผ่านการพิจารณาของสภานิติบัญญัติแห่งชาติ

(สนช.) แล้ว เมื่อวันที่ 23 ธันวาคม 2550 แต่คาดว่าจะสามารถใช้ได้จริงคงจะหลังกลางปี 2551 ไปแล้ว เนื่อง

จากจะต้องรอลงประกาศในราชกิจจานุเบกษาก่อน ขณะนี้ทางกรมที่ดินยังไม่ได้ลงประกาศ เนื่องจากคงต้อง

รอการออกกฎหมายลูกออกมาก่อน จึงจะนำไปลงในราชกิจจาฯ พ.ร.บ.ฉบับใหม่นี้จะส่งผลดีต่อการบริหาร

อาคารชุดมากขึ้น เนื่องจากกฎหมายระบุบทลงโทษที่ชัดเจนสำหรับคณะกรรมการบริหารและผู้จัดการนิติ

บุคคลที่ชัดเจน หากกระทำผิดกฎหมายหรือไม่โปร่งใส



นายนครกล่าวว่า ในกฎหมายฉบับใหม่ มีการกำหนดโทษและมีความชัดเจนเกี่ยวกับการบริหารมากขึ้น เช่น

เดิมกำหนดว่าการลงคะแนนหรือมติจะกำหนดตามราคาที่ซื้อขายหากซื้อแพงก็ได้สิทธิลงคะแนนมาก แต่

ของใหม่กำหนดคิดเป็นพื้นที่ ไม่ว่าจะซื้อถูกหรือแพงก็จะได้สิทธิเท่ากัน หากซื้อพื้นที่เท่ากัน นอกจากนี้

กฎหมายยังกำหนดไว้ว่าผู้ประกอบจะต้องจ่ายค่าส่วนกลางด้วยหากยังขายพื้นที่ไม่หมด ในอดีตนั้นผู้

ประกอบการมักจะหลบเลี่ยง ทั้งนี้ หากลูกบ้านไม่จ่ายค่าส่วนกลางก็จะต้องจ่ายเพิ่มอีก 12% ต่อปี และหากไม่

จ่ายต่อเนื่องกันเกิน 6 เดือน จะต้องจ่ายเพิ่มอีก 20% และจะต้องดำเนินการฟ้องศาล และหากผู้จัดการไม่ทำ

บัญชีงบประมาณหรืองบดุล และก็จะมีความผิดและต้องถูกลงโทษด้วย





ข้อดี-ข้อเสีย ของก.ม.คอนโดใหม่!?!

เป็นที่คาดหมายกันว่า... ราวกลางปี 2551 หรือนับถอยไปอีก 120 วัน ถัดจากวันที่ประกาศในราชกิจจานุเบกษา พระราชบัญญัติ(พ.ร.บ.) อาคารชุดฉบับใหม่ จะมีผลบังคับใช้ หลังผ่านความเห็นชอบจากสภานิติบัญญัติแห่งชาติ(สนช.) เมื่อวันที่ 23 ธันวาคม 2550 ที่ผ่านมา ทั้งนี้ "กูรู"ในแวดวงธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ตลอดจนนักบริหารชุมชนมืออาชีพ อย่าง"นคร มุธุศรี" ระบุว่า กฎหมายอาคารชุดใหม่ ถ้าให้คะแนนโหวตจาก 100 % เต็ม จะมี"ข้อดี" ถึง 75 % อีก 25 % ถือว่ายังมีตำหนิ !! แสดงว่า ในภาพรวมกฎหมายฉบับนี้ จะ ไม่"ขี้เหร่" แถมเป็น"คุณ"กับ ทุกฝ่าย โดยเฉพาะผู้ซื้อทั้งรายเก่าและใหม่ (ใช่หรือไม่?)





ประเด็นที่พูดถึงมากที่สุดและถือว่าเป็น"ข้อดี"ก็คือ การกำหนดบทลงโทษที่มีพิษสงในตัวชัดเจนรุนแรง สามารถเอาผิดได้ทันที ซึ่งต่างกับกฎหมายเก่า เริ่มจาก การกำหนด"คำนิยม"ของเจ้าของร่วม ที่มีหน้าที่ชำระค่าส่วนกลาง ซึ่งได้บังคับให้นับรวมถึงเจ้าของโครงการในฐานะเจ้าของร่วมอันดับที่หนึ่งด้วย หากขายพื้นที่โครงการไม่หมด จะต้องจ่ายค่าส่วนกลางแต่ละห้องเหมือนผู้ซื้อทั่วไป(เจ้าของร่วมอันดับสอง)ด้วย นอกจากนี้หากเจ้าของร่วมค้างชำระค่าส่วนกลางไม่จ่ายตามกำหนดเวลา ต้องเสียเงินเพิ่มในอัตราไม่เกิน 12 %ต่อปี ของจำนวนเงินที่ค้างชำระ โดยไม่คิดทบต้น และหากค้างเกิน 6 เดือนขึ้นไป ต้องเสียเงินเพิ่มไม่เกิน 20 % ต่อปี และอาจถูกระงับการใช้บริการร่วมหรือทรัพย์ส่วนกลาง





แต่"ข้อเสีย"ที่ตามมาก็คือ ค่าใช้จ่ายส่วนกลางที่เรียกเก็บนั้น กฎหมายใหม่ จะบังคับให้เรียกเก็บตามพื้นที่ เช่น1,000 บาทต่อ 1 ตารางเมตร (ราคาสมมติ) ไม่ว่า ราคาจะถูกจะแพง หรือ จะเป็นห้อง"เพนต์เฮาส์" 10 ล้านบาท(ราคาสมมติ) แพงสุด !วิวสวยสุด! อยู่ชั้นบนสุด! .... ก็จ่าย ค่าส่วนกลาง1,000 บาท ต่อ 1 ตารางเมตร เท่ากับ ผู้ซื้อชั้นล่าง ที่ซื้อห้องชุดในราคาต่ำกว่า อาทิ 1-2 ล้านบาท หรือ 3-5 ล้านบาท ฯลฯ หลายคนมองว่าประเด็นนี้ "ขี้เหร่"หนัก ไม่เป็นธรรม ที่จริงแล้ว ควรตั้งกติกาเรียกเก็บ ค่าส่วนกลางตามราคาซื้อ-ขาย " ไฮโซ เศรษฐี" ถ้าซื้อ ห้องชุดแพง ก็ควรจ่ายค่าส่วนกลางสูงกว่ารายที่ซื้อ ห้องชุดราคาถูกกว่า!! ถึงจะเป็นธรรม





ทำไมถึงเป็นเช่นนี้ ?? ก็ได้รับการชี้แจงจาก"กูรู"ว่า ที่ผ่านมา กฎหมายอาคารชุด(เก่า) ได้กำหนดให้ จ่ายค่าส่วนกลาง ตาม ราคาขาย ใครซื้อ"เพนต์เฮาส์" ราคา 10 ล้านบาท ก็จ่ายแพง อาทิ 10,000 บาทต่อตารางเมตร ใครซื้อราคาถูกอยู่ชั้นล่างมุมอับมองไม่เห็นวิว ก็จ่าย แค่ 1,000 บาทต่อตารางเมตร เป็นต้น แต่ที่ผ่านมา ไม่มีใครปฏิบัติ ....พบว่า 75 -80 % คำนวณตามพื้นที่ ถ้ากฎหมายใหม่ ยึดกติกา ตามกฎหมายเก่า คือ ให้จ่ายตามราคาขายละก็ นิติบุคคล พนักงาน เจ้าของโครงการ ตลอดจนคนซื้อ กว่า 5,000 โครงการทั่วประเทศ (ไม่รวมรายใหม่ที่กำลังเปิดขาย) ไม่รู้กี่หมื่นคน ต้องติดคุกหัวโตแถมถูกเบี้ยปรับกันระเนระนาด ไม่ต่ำกว่ารายละ 50,000-60,000 บาท หรือไม่ก็รื้อระบบคำนวณกันใหม่วุ่นวายกันไป เพราะ เกือบ 80 % ในจำนวนนี้ ทำผิดกฎหมายทั้งหมด ซึ่งเกิดจาก 1. นิติบุคคลไม่รู้ข้อกฎหมาย 2. เข้าข้างเจ้าของโครงการฯลฯ(นิติบุคคลกับเจ้าของโครงการคือคนๆเดียวกัน)





ดังนั้นกฎหมายอาคารชุดใหม่ จึง กำหนด ให้ จ่ายค่าส่วนกลางตาม พื้นที่ขาย หรือดูเหมือนจะนิรโทษกรรมกลายๆ เพราะกฎหมายเก่าไม่ได้ กำหนดบทลงโทษไว้ จึงไม่มีใครรับโทษ ทั้งนี้ หากเจาะลึกไปถึง "ข้อดี"ของ การคำนวณการจ่ายค่าส่วนกลางตาม"พื้นที่ " จะช่วยดัดหลังเจ้าของโครงการที่ซุ่มเก็บ ห้องราคาแพงๆ ไว้หลายห้อง หรือ ห้องเหลือขาย บอกราคาต่ำๆ เช่นราคาจริง 10 ล้านบาท แต่กลับแจ้งราคาเพียง 5 ล้านบาท และจ่าย ค่าส่วนกลางถูกๆจาก 10,000 บาทต่อตารางเมตร กลายเป็น 5,000 บาทต่อตารางเมตร เป็นต้นซึ่งจะเอาเปรียบลูกบ้านรายอื่นที่ครอบครองห้องชุดในราคาเท่ากัน





ถัดไป "ข้อดี"อีกข้อ หากมีการลักไก่ ต่อเติมอาคาร หรือ ห้องชุดของตนเอง ให้ผิดแผกไปจากแบบแปลนเดิม ถ้าไม่ได้รับความเห็นชอบจาก เจ้าของร่วมที่อยู่ในอาคาร ไม่น้อยกว่า กึ่งหนึ่ง หรือ 50 % (อาทิ 100 ห้อง เห็นด้วย ไม่ถึง 50 ห้อง) จะต้องถูกปรับไม่เกิน100,000 บาท แม้แต่การประกอบการค้าในอาคารชุด หรือ ห้องชุด ที่ไม่ใช่พื้นที่ ประกอบการที่ ผังโครงการจัดไว้ให้ เช่น ห้องชุดที่ซื้อเพื่ออยู่อาศัย แต่วันดีคืนดี เปิดเป็นร้านซัก-อบ-รีด ,ขายอาหาร , ขายของ





เบ็ดเตล็ด ,สำนักงาน ฯลฯ จะถูกปรับ 50,000 บาทและปรับอีกวันละ 5,000บาท จนกว่าจะยกเลิก





นอกจากนี้"นิติบุคคล "ทุกรายจะต้องจัดทำงบดุลหรือรายงานประจำปีที่เป็นรายรับรายจ่าย ให้ถึงมือเจ้าของร่วมที่อยู่ในอาคารชุดทุกปี หากเพิกเฉย ถูกปรับ 50,000บาท เพราะที่ผ่านมาเจ้าของโครงการและนิติบุคคล(พวกเดียวกัน) จะงุบงิบค่าส่วนกลางไปหาประโยชน์ ในรูปแบบต่างๆ อาทิ พัฒนาโครงการต่อ ลงทุนทำร้านอาหารภายในโครงการ หรือแม้แต่นำไปแบ่งสันปันส่วนใช้ในกิจการส่วนตัว โดยไม่นำไปจ่ายเป็นค่าบำรุงรักษาอาคารตลอดจนทรัพย์ส่วนกลางให้อยู่ในสภาพที่ดีตลอดเวลาตามที่ได้สัญญาไว้ แต่ประเด็นนี้ หากมีการตกแต่งตัวเลข งบดุลให้สวยงาม แต่ไส้ในกลวงโดยผู้อยู่อาศัยไม่ช่วยกันตรวจสอบหรือ ประชุมเจ้าของร่วมเพื่อปกป้องผลประโยชน์ของตนเอง เพราะที่ผ่านมาลูกบ้านแทบทุกราย มักอ้างว่าติดงาน ติดธุระ อยากมีโลกส่วนตัว จิปาถะ และ เห็นการประชุมลูกบ้านเป็นเรื่องน่าเบื่อ!!! ประเด็นนี้อาจมีปัญหาตามมาได้





อีกประเด็นที่น่าสนใจ คือสัญญามาตรฐาน ของหน่วยงานรัฐ หรือ สัญญาจะซื้อจะขายห้องชุด ที่กฎหมายระบุว่า เจ้าของโครงการจะต้องทำสัญญาตามที่กรมที่ดินกระทรวงมหาดไทยยกร่าง ซึ่งจะเหมือนกับ สัญญาจะซื้อจะขายที่ดินและสิ่งปลูกสร้างของบ้านจัดสรร ตามกฎหมายจัดสรรปี 2543 นับเป็นเรื่องดีที่คาดหมายกันว่า สัญญาจะผูกมัดเจ้าของโครงการได้อย่าง"สะเด็ด สะเด่า" เบี้ยวไม่ได้แม้แต่การก่อสร้างต้องตรงเวลาเป๊ะๆ ไม่เช่นนั้นจะถูกปรับและจำคุก เรียกเงินคืน พร้อมเบี้ยปรับบวกดอกเบี้ย นับจากวันที่ล่าช้า หรือไม่สร้าง





มุมกลับกัน ต้องพึงระวัง ! เพราะ กฎหมายทุกฉบับ มักมีช่องโหว่เสมอ !! ขอยกตัวอย่าง กรณีสัญญาจะซื้อจะขายของบ้านจัดสรร ที่ว่า "โหดและโหด" แล้วปรากฏว่าทุกวันนี้ ยังมีลูกบ้านร้องสำนักงานคณะกรรมการคุ้มครองผู้บริโภค(สคบ.) ทุกวัน เพราะไม่มีผู้ประกอบการ(โง่)ใช้สัญญามาตรฐานนั้นเอง ที่เป็นเช่นนี้ เกิดจากกฎหมายจัดสรรเปิดช่อง ปรับแค่ 5,000 บาท (จิ๊บจ๊อย)ถ้าไม่ใช้สัญญามาตรฐาน เมื่อเทียบกับโครงการมูลค่านับ1,000 ล้านบาทที่อยู่ในกระเป๋า ดังนั้น ผู้ประกอบการ จึงยอมถูกปรับ แลกกับ การไม่ใช้สัญญามาตรฐาน และร่างสัญญาขึ้นเอง หลอกตุ๋นชาวบ้านได้ต่อไป อาคารชุดก็เช่นกัน อาจซ้ำรอยบ้านจัดสรรได้ ดังนั้นผู้บริโภคต้องพิจารณาให้ถี่ถ้วนด้วย





ที่สำคัญ จุดด้อยของกฎหมายใหม่ ไม่ได้บังคับ เรื่อง"จดทะเบียนอาคารชุดก่อนขาย" ไว้ ซึ่งจะทำให้ ผู้บริโภคไม่ทราบถึงสิทธิในรายการทรัพย์สินส่วนกลางรวมถึงภาระที่ต้องรับผิดชอบ และ เจ้าของอาจปรับเปลี่ยนรายการทรัพย์ส่วนกลางไม่ตรงตามที่ได้โฆษณาไว้ ประเด็นที่ไม่ควรมองข้ามที่ "กูรู"ยังห่วงหน้าพะวงหลังก็คือ การตัดทอนองค์ประชุมใหญ่ หรือการประชุมเจ้าของร่วม กฎหมายอาคารชุดเดิม กำหนด ให้เสียงโหวต 1ใน3 ถือเป็นมติเอกฉันท์ เช่น 100 ห้อง ต้องมีเสียง 35 ห้อง แต่กฎหมายใหม่ เหลือเสียงที่เป็นเอกฉันท์ ชี้ขาดเพียง 1ใน4 เช่น 100 ห้อง แค่ 25 ห้อง(25เสียง)และ ให้เรียกประชุมใหม่เป็นครั้งที่สอง ไม่ว่าจะมากี่คน ครบหรือไม่ครบให้ถือว่าเสียงนั้นสามารถชี้ขาดได้ ซึ่งอันตรายมาก เพราะ ถ้า แค่ 1-2 คน และ มีการสมรู้ร่วมคิดระหว่าง นิติบุคคลกับเจ้าของโครงการ ที่ต้องการปรับเปลี่ยนทรัพย์ส่วนกลาง ก็สามารถทำได้





นอกจากนี้ ประเด็นการเปิดช่อง คนต่างชาติ เป็นกรรมการโดยไม่ปิดกั้นจำนวนคน ถือเป็นเรื่องน่ากลัว สำหรับ อาคารชุดหรูในแถบใจกลางเมือง และ ตามหัวเมืองท้องเที่ยวสำคัญอาทิ พัทยา สมุย ภูเก็ตฯลฯ ที่ต่างชาติอยู่กันมาก แม้ว่ากฎหมายใหม่ จะเปิดให้ต่างชาติชื้อห้องชุดได้ไม่เกิน 49 % และ ยกเลิกให้การสิทธิ์ชื้อ100 % ตามที่เอกชนเสนอ ก็ตาม แต่ในทางปฏิบัติแล้วหลายโครงการ ทุกวันนี้ ต่างชาติเป็นทั้งเจ้าของโครงการ ผู้ขาย และผู้ซื้อ 100 % (ใช้นอมินี) หากมีกาโหวต ต่างชาติจะชนะ และทำให้ คนไทยกลายเป็นคนชั้นสองในสายตาต่างชาติ ไม่มีสิทธิ์ไม่มีเสียงทั้งที่อยู่ในแผ่นดินไทย ... เป็นต้น





อย่างไรก็ดี กฎหมายอาคารชุดใหม่ จะ"ดีจริง"หรือ ไม่ คงต้องรอให้มีผลในทางปฏิบัติจริงก่อน อีกไม่นานเกินรอรู้ผลแน่.. ห้ามกะพริบตา!!





ที่มา 1.http://www.prakard.com/default.aspx?g=posts&t=52392



2. http://www.prakard.com/default.aspx?g=posts&t=52853

Back to top / Go to bottom

Return to “Bridge Phaholyothin 37 (The Pulse Paholyothin 37)”