Welcome Guest Advertise with Us | Active Topics | Members | Log In | Register

Thailand Real Estate & Property Forum (คอนโด,บ้าน) » Condo / Condominium - คอนโด คอนโดมิเนียม » Narathiwatratchanakharin / Rama 3 Area » Lumpini Place Narathiwat-Chaophraya » กฎหมายน่ารู้เกี่ยวกับนิติบุคคลอาคารชุด

กฎหมายน่ารู้เกี่ยวกับนิติบุคคลอาคารชุด Options
Cheraton
Posted: Sunday, August 31, 2008 9:07:37 AM


Rank: Advanced Member
Groups: Member

Joined: 12/06/2007
Posts: 928
link web ลองเข้าไปอ่านดูครับ

พระราชบัญญัติอาคารชุด (ฉบับที่ 4) พ.ศ.2551

พระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ.2522 ฉบับแก้ไขเพิ่มเติมโดยพระราชบัญญัติอาคารชุด (ฉบับที่ 4) พ.ศ.2551 ได้
ประกาศในราชกิจจานุเบกษา ฉบับกฤษฎีกา ลงวันที่ 6 มีนาคม 2551 และมีผลบังคับใช้ในวันที่ 4 กรกฎาคม 2551 ที่
ผ่านมา โดยมาตรา 6/2 กำหนดให้แบบสัญญาจะซื้อจะขายห้องชุด และสัญญาซื้อขายห้องชุดระหว่าง ผู้มีกรรมสิทธิ์
ในที่ดินและอาคารกับผู้จะซื้อและผู้ซื้อต้องทำตามแบบสัญญาที่รัฐมนตรีว่าการกระทรวงมหาดไทยประกาศกำหนด

นอกจากนั้นยังได้เพิ่มเติม บทบัญญัติขึ้นใหม่ในหมวด 6/1 เรื่องพนักงานเจ้าหน้าที่ โดยกำหนดว่าในการปฏิบัติหน้าที่
พนักงานเจ้าหน้าที่ต้องแสดง บัตรประจำตัวแก่บุคคลที่เกี่ยวข้อง และบัตรประจำตัวเจ้าหน้าที่ให้เป็นไปตามแบบที่
รัฐมนตรีว่าการกระทรวงมหาดไทย กำหนด

วาระสำคัญตาม พ.ร.บ. ฉบับดังกล่าว เช่น ผู้ขายต้องรับรองว่าที่ดินและอาคารชุดเป็นกรรมสิทธิ์ของผู้ขาย และต้องระบุว่า
ที่ดินและห้องชุดติดจำนองอยู่ด้วยหรือไม่ จำนองอยู่กับใคร ต้องระบุเลขที่ใบอนุญาตก่อสร้างและสถานะการก่อสร้างด้วย ส่วน
การโอนกรรมสิทธิ์ให้กับผู้ซื้อ ต้องกำหนดวันส่งมอบที่ชัดเจนในสัญญา หากผู้ขายไม่สามารถโอนได้ ต้องยินยอมให้ผู้ซื้อบอก
เลิกสัญญาได้
กรณีที่หยุดก่อสร้างโดย ไม่ใช่ความผิดของผู้ขาย ผู้ซื้อ จะยินยอมให้ขยายระยะเวลาก่อสร้างออกไปได้ โดยผู้ขายต้องแสดง
หลักฐานเป็นหนังสือให้ผู้ซื้อทราบภายใน 7 วัน นับ ตั้งแต่หยุดก่อสร้าง เป็นต้น

สำหรับประเด็นรายละเอียดของ พ.ร.บ.อาคารชุด พ.ศ.2522 ฉบับแก้ไขเพิ่มเติม พ.ศ.2551 มีส่วนประเด็นที่เป็น
สาระสำคัญต่างๆ ดังนี้

1.กำหนดแบบสัญญาจะซื้อจะขายห้องชุด (อ.ช.22) และสัญญาซื้อขายห้องชุด (อ.ช.23) ให้เป็นไปตามแบบที่
รัฐมนตรี ว่าการกระทรวงมหาดไทยกำหนด

2.สิ่งอำนวยความสะดวกต่างๆ ที่ผู้ซื้อจะได้รับ ผู้ขายจะต้องนำไปจดทะเบียน เป็นทรัพย์สินส่วนกลาง ทั้งนี้หากผู้ขาย
ได้ทำการโฆษณาด้วยข้อความหรือภาพโฆษณา ให้ถือว่าเอกสารที่โฆษณาด้วยข้อความและภาพโฆษณา เป็นส่วน
หนึ่งของสัญญาจะซื้อจะขายด้วย

3.การรับโอนกรรมสิทธิ์ในห้องชุด จะกระทำได้เมื่อผู้ขายได้ก่อสร้างอาคารและห้องชุดถูกต้องครบถ้วนตามสัญญา ใน
กรณีที่ผู้ซื้อแจ้งความประสงค์เป็นหนังสือว่าจะขอรับโอนกรรมสิทธิ์ก่อนเวลาที่กำหนด ผู้ขายจะต้องดำเนินการโอน
กรรมสิทธิ์ให้แก่ผู้ซื้อภายใน 7 วัน

4.ลักษณะของห้องชุด วัสดุและอุปกรณ์ที่ใช้ในการสร้างและประกอบเป็นห้องชุด จะต้องสร้างตามแบบแปลนและใช้
วัสดุอุปกรณ์ตามชนิด ขนาด ประเภท และคุณภาพ ตามแผนผัง แบบแปลน และรายการประกอบแบบแปลนของห้อง
ชุด ที่ได้รับอนุญาตจากพนักงานเจ้าหน้าที่ และต้องมีมาตรฐานไม่ต่ำกว่าที่กฎหมายกำหนด

5. ค่าภาษีเงินได้ ค่าภาษีธุรกิจเฉพาะ และค่าอากรแสตมป์ ในการโอนกรรมสิทธิ์ ห้องชุด ผู้ขายเป็นผู้รับผิดชอบส่วน
ค่าธรรมเนียมในการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมในห้องชุด ผู้ซื้อและผู้ขายรับผิดชอบค่าใช้จ่ายคนละครึ่งหนึ่ง

6.ในกรณีที่ผู้ซื้อผิดนัดการชำระเงินตามที่ได้ตกลงไว้ในสัญญา ผู้ซื้อยินยอม ให้ผู้ขายเรียกดอกเบี้ยผิดนัดในอัตรา
ร้อยละไม่เกิน 15 ต่อปี ของจำนวนเงินที่ค้างชำระแต่รวมกันต้องไม่เกินร้อยละ 10 ของราคาของห้องชุดที่ได้ทำ
สัญญาไว้

7.ผู้ขายจะรับผิดชอบความเสียหาย ใดๆ ที่เกิดขึ้น เนื่องจากความชำรุดบกพร่อง ของห้องชุดในระยะเวลาไม่น้อยกว่า
5 ปี นับแต่วันจดทะเบียนอาคารชุด และจะต้องแก้ไขความชำรุดบกพร่องที่เกิดขึ้นภายใน 30 วัน นับแต่วันที่ผู้ซื้อได้
แจ้งเป็นหนังสือให้ทราบ เว้นแต่ในกรณีที่ความชำรุดบกพร่องนั้น เป็นเรื่องที่จำเป็น ต้องดำเนินการแก้ไขโดยเร่งด่วน
ผู้ขายจะต้องดำเนินการแก้ไขในทันทีที่ได้รับแจ้ง หากผู้ขายไม่ดำเนินการ ผู้ซื้อมีสิทธิดำเนินการแก้ไขเอง โดยผู้ขาย
ยินยอมชดใช้ค่าเสียหายและค่าใช้จ่ายในการดำเนินการแก้ไขความชำรุดบกพร่องดังกล่าว

นอกจากนี้ พ.ร.บ.อาคารชุด ฉบับแก้ไขเพิ่มเติม พ.ศ.2551 ยังได้กำหนดแบบบัตรประจำตัวพนักงานเจ้าหน้าที่ให้
เป็นไปตามแบบที่รัฐมนตรีว่าการกระทรวง มหาดไทยกำหนด และมอบอำนาจให้อธิบดีกรมที่ดินเป็นผู้ออกบัตร
ประจำตัวฉพาะในเขตกรุงเทพมหานคร ส่วนในเขตจังหวัดให้ผู้ว่าราชการจังหวัดเป็นผู้มีอำนาจออกบัตร ตลอดจนการ
แต่งตั้งพนักงานเจ้าหน้าที่

โดยให้อธิบดีหรือรองอธิบดีกรมที่ดินที่อธิบดีกรมที่ดินมอบหมาย เป็นพนักงานเจ้าหน้าที่ ในเขตกรุงเทพมหานคร
และผู้ว่าราชการจังหวัด หรือรองผู้ว่าราชการจังหวัดที่ผู้ว่าราชการจังหวัดมอบหมาย เป็นพนักงานเจ้าหน้าที่ ในเขต
จังหวัด สำหรับการเพิกถอนและแก้ไขหนังสือกรรมสิทธิ์ห้องชุด การเพิกถอนและแก้ไขการจดทะเบียนสิทธิและนิติ
กรรมเกี่ยวกับห้องชุด การเพิกถอนและแก้ไข การจดแจ้งรายการในสารบัญสำหรับจดทะเบียนที่คลาดเคลื่อนหรือไม่
ชอบด้วยกฎหมาย

“ทั้งนี้กรมที่ดิน ได้ทำหนังสือแจ้งไปยังผู้ว่าราชการจังหวัดทุกจังหวัดเพื่อรับทราบและให้ยึดถือเป็นแนวทางในการ
ปฏิบัติที่ถูกต้องตาม พ.ร.บ.ดังกล่าว เป็นที่เรียบร้อยแล้ว หากประชาชนมีข้อสงสัย สามารถติดต่อสอบข้อมูลเพิ่มเติม
ได้ที่ สำนักส่งเสริมธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ โทรศัพท์ 0-2622-3480 หรือที่ www.dol.go.th หรือที่สำนักงานที่ดิน
จังหวัดทั่วประเทศ”
ฉบับเต็ม
http://www.home.co.th/H6_law_detail.aspx?S_C_IDCODE=256&S_C_SEARCH=



Topic จาก หนังสือพิมพ์ ฐานเศรษฐกิจ [28/02/2008]
http://www.thaihomestore.co.th/land/OpenNews.asp?NewsID=45178&cFrom=

ชมรมคนรักเส้น - Noodle Club

Smile
Cheraton
Posted: Sunday, August 31, 2008 4:26:20 PM


Rank: Advanced Member
Groups: Member

Joined: 12/06/2007
Posts: 928
มาตรา 47 เจ้าของร่วมอาจมอบฉันทะเป็นหนังสือให้ผู้อื่นออกเสียงแทนตนได้ แต่ผู้รับมอบฉันทะคนหนึ่งจะรับมอบฉันทะให้ออกเสียงในการประชุมครั้งหนึ่งเกินสามห้องชุดมิได้
บุคคลดังต่อไปนี้จะรับมอบฉันทะให้ออกเสียงแทนเจ้าของร่วมมิได้
(๑) กรรมการและคู่สมรสของกรรมการ
(๒) ผู้จัดการและคู่สมรสของผู้จัดการ
(๓) พนีกงานหรือลูก้จางของนิติบุคคลอาคารชุดหรือผู้รับจ้างของนิติบุคคลอาคารชุด
(๔) พนักงานหรือลูกจ้างของผู้จัดการ ในกรณ๊ที่ผู้จัดการเป็นนิติบุคคล

ชมรมคนรักเส้น - Noodle Club

Smile
Cheraton
Posted: Saturday, September 06, 2008 12:22:09 PM


Rank: Advanced Member
Groups: Member

Joined: 12/06/2007
Posts: 928
พรบ.อาคารชุด พ.ศ.2522 (ฉบับที่ 1)
มาตรา 14 กรรมสิทธิ์ส่วนที่เป็นเจ้าของร่วมในทรัพย์ส่วนกลาง ให้เป็นไปตามอัตราส่วนระหว่างราคาของห้องชุดแต่ละห้องชุดกับราคาของห้องชุดทั้งหมดในขณะที่ขอจดทะเบียนอาคารชุดตามมาตรา 6

http://www.home.co.th/doc_law/M6_ratchakitcha_12.pdf

พรบ.อาคารชุด พ.ศ.2551 (ฉบับที่ 4)
มาตรา 7 ให้ยกเลิกความในมาตรา 14 แห่งพระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. 2522 และให้ใช้ความต่อไปนี้แทน
"มาตรา 14 อัตราส่วนในกรรมสิทธิ์ร่วมในทรัพย์ส่วนกลางของเจ้าของร่วมให้เป็นไปตามอัตราส่วนระหว่างเนื้อที่ของห้องชุดกับเนื้อที่ของห้องชุดทั้งหมดในอาคารชุดนั้นในขณะที่ขอจดทะเบียนอาคารชุดตามมาตรา 6"

http://www.home.co.th/doc_law/M6_ratchakitcha0803_06.pdf

ข้อสังเกต
- กฎหมายมีการแก้ไข เนื่องจาก ราคา (ที่กฎหมายกำหนดเดิม) เป็นเครื่องมือทางการตลาด ซึ่งไม่สอดคล้องกับความเป็นจริง
- อัตราส่วนกรรมสิทธิ์ห้องชุดมีผลต่ออัตราส่วนในการลงคะแนน และ การจ่ายค่าส่วนกลางในแต่ละปี

ด้วยเหตุผลดังกล่าว พรบ.อาคารชุดจึงต้องมีการแก้ไข


ชมรมคนรักเส้น - Noodle Club

Smile
Bell
Posted: Sunday, September 07, 2008 8:22:39 AM

Rank: Member
Groups: Member

Joined: 19/03/2008
Posts: 469
ประเด็นนี้อยู่ในวาระที่ 8 ใช่ไหมคะ
tinkly
Posted: Tuesday, September 09, 2008 5:18:48 PM

Rank: Newbie
Groups: Member

Joined: 30/03/2007
Posts: 53
ขอบคุณครับ ได้ความรู้การอยู่ร่วมกันมากขึ้นครับ จะคอยเป็นกำลังใจให้ครับพี่น้อง
Posted: Thursday, September 18, 2008 1:21:09 PM
Rank: Guest
Groups: Guest

การโหวตที่ผ่านมา ทางนิติคิดคะแนนโหวตโดยหลักยังไงครับ?
Bell
Posted: Friday, September 19, 2008 12:37:01 AM

Rank: Member
Groups: Member

Joined: 19/03/2008
Posts: 469
Guest wrote:
การโหวตที่ผ่านมา ทางนิติคิดคะแนนโหวตโดยหลักยังไงครับ?


ตามอัตราส่วนกรรมสิทธิแต่ละห้องคะ
Posted: Friday, September 19, 2008 8:36:15 AM
Rank: Guest
Groups: Guest

Bell wrote:
Guest wrote:
การโหวตที่ผ่านมา ทางนิติคิดคะแนนโหวตโดยหลักยังไงครับ?


ตามอัตราส่วนกรรมสิทธิแต่ละห้องคะ


ขอบคุณครับ

คิดตามพื้นที่ห้องหรืออัตตราอะไรครับ เห็นมีเศษทศนิยมด้วย
Forum Jump
You cannot post new topics in this forum.
You cannot reply to topics in this forum.
You cannot delete your posts in this forum.
You cannot edit your posts in this forum.
You cannot create polls in this forum.
You cannot vote in polls in this forum.

Main Forum Rss Feed : RSS

Powered by Yet Another Forum.net version 2.2.0 - 16/08/2011 
Copyright © 2003-2006 Yet Another Forum.net. All rights reserved.