Welcome Guest Advertise with Us | Active Topics | Members | Log In | Register

Thailand Real Estate & Property Forum (คอนโด,บ้าน) » Condo / Condominium - คอนโด คอนโดมิเนียม » Narathiwatratchanakharin / Rama 3 Area » Lumpini Place Narathiwat-Chaophraya » กฎหมายน่ารู้เกี่ยวกับนิติบุคคลอาคารชุด

กฎหมายน่ารู้เกี่ยวกับนิติบุคคลอาคารชุด Options
Cheraton
Posted: Sunday, August 31, 2008 9:07:37 AM


Rank: Advanced Member
Groups: Member

Joined: 12/06/2007
Posts: 928
link web ลองเข้าไปอ่านดูครับ

พระราชบัญญัติอาคารชุด (ฉบับที่ 4) พ.ศ.2551

พระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ.2522 ฉบับแก้ไขเพิ่มเติมโดยพระราชบัญญัติอาคารชุด (ฉบับที่ 4) พ.ศ.2551 ได้
ประกาศในราชกิจจานุเบกษา ฉบับกฤษฎีกา ลงวันที่ 6 มีนาคม 2551 และมีผลบังคับใช้ในวันที่ 4 กรกฎาคม 2551 ที่
ผ่านมา โดยมาตรา 6/2 กำหนดให้แบบสัญญาจะซื้อจะขายห้องชุด และสัญญาซื้อขายห้องชุดระหว่าง ผู้มีกรรมสิทธิ์
ในที่ดินและอาคารกับผู้จะซื้อและผู้ซื้อต้องทำตามแบบสัญญาที่รัฐมนตรีว่าการกระทรวงมหาดไทยประกาศกำหนด

นอกจากนั้นยังได้เพิ่มเติม บทบัญญัติขึ้นใหม่ในหมวด 6/1 เรื่องพนักงานเจ้าหน้าที่ โดยกำหนดว่าในการปฏิบัติหน้าที่
พนักงานเจ้าหน้าที่ต้องแสดง บัตรประจำตัวแก่บุคคลที่เกี่ยวข้อง และบัตรประจำตัวเจ้าหน้าที่ให้เป็นไปตามแบบที่
รัฐมนตรีว่าการกระทรวงมหาดไทย กำหนด

วาระสำคัญตาม พ.ร.บ. ฉบับดังกล่าว เช่น ผู้ขายต้องรับรองว่าที่ดินและอาคารชุดเป็นกรรมสิทธิ์ของผู้ขาย และต้องระบุว่า
ที่ดินและห้องชุดติดจำนองอยู่ด้วยหรือไม่ จำนองอยู่กับใคร ต้องระบุเลขที่ใบอนุญาตก่อสร้างและสถานะการก่อสร้างด้วย ส่วน
การโอนกรรมสิทธิ์ให้กับผู้ซื้อ ต้องกำหนดวันส่งมอบที่ชัดเจนในสัญญา หากผู้ขายไม่สามารถโอนได้ ต้องยินยอมให้ผู้ซื้อบอก
เลิกสัญญาได้
กรณีที่หยุดก่อสร้างโดย ไม่ใช่ความผิดของผู้ขาย ผู้ซื้อ จะยินยอมให้ขยายระยะเวลาก่อสร้างออกไปได้ โดยผู้ขายต้องแสดง
หลักฐานเป็นหนังสือให้ผู้ซื้อทราบภายใน 7 วัน นับ ตั้งแต่หยุดก่อสร้าง เป็นต้น

สำหรับประเด็นรายละเอียดของ พ.ร.บ.อาคารชุด พ.ศ.2522 ฉบับแก้ไขเพิ่มเติม พ.ศ.2551 มีส่วนประเด็นที่เป็น
สาระสำคัญต่างๆ ดังนี้

1.กำหนดแบบสัญญาจะซื้อจะขายห้องชุด (อ.ช.22) และสัญญาซื้อขายห้องชุด (อ.ช.23) ให้เป็นไปตามแบบที่
รัฐมนตรี ว่าการกระทรวงมหาดไทยกำหนด

2.สิ่งอำนวยความสะดวกต่างๆ ที่ผู้ซื้อจะได้รับ ผู้ขายจะต้องนำไปจดทะเบียน เป็นทรัพย์สินส่วนกลาง ทั้งนี้หากผู้ขาย
ได้ทำการโฆษณาด้วยข้อความหรือภาพโฆษณา ให้ถือว่าเอกสารที่โฆษณาด้วยข้อความและภาพโฆษณา เป็นส่วน
หนึ่งของสัญญาจะซื้อจะขายด้วย

3.การรับโอนกรรมสิทธิ์ในห้องชุด จะกระทำได้เมื่อผู้ขายได้ก่อสร้างอาคารและห้องชุดถูกต้องครบถ้วนตามสัญญา ใน
กรณีที่ผู้ซื้อแจ้งความประสงค์เป็นหนังสือว่าจะขอรับโอนกรรมสิทธิ์ก่อนเวลาที่กำหนด ผู้ขายจะต้องดำเนินการโอน
กรรมสิทธิ์ให้แก่ผู้ซื้อภายใน 7 วัน

4.ลักษณะของห้องชุด วัสดุและอุปกรณ์ที่ใช้ในการสร้างและประกอบเป็นห้องชุด จะต้องสร้างตามแบบแปลนและใช้
วัสดุอุปกรณ์ตามชนิด ขนาด ประเภท และคุณภาพ ตามแผนผัง แบบแปลน และรายการประกอบแบบแปลนของห้อง
ชุด ที่ได้รับอนุญาตจากพนักงานเจ้าหน้าที่ และต้องมีมาตรฐานไม่ต่ำกว่าที่กฎหมายกำหนด

5. ค่าภาษีเงินได้ ค่าภาษีธุรกิจเฉพาะ และค่าอากรแสตมป์ ในการโอนกรรมสิทธิ์ ห้องชุด ผู้ขายเป็นผู้รับผิดชอบส่วน
ค่าธรรมเนียมในการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมในห้องชุด ผู้ซื้อและผู้ขายรับผิดชอบค่าใช้จ่ายคนละครึ่งหนึ่ง

6.ในกรณีที่ผู้ซื้อผิดนัดการชำระเงินตามที่ได้ตกลงไว้ในสัญญา ผู้ซื้อยินยอม ให้ผู้ขายเรียกดอกเบี้ยผิดนัดในอัตรา
ร้อยละไม่เกิน 15 ต่อปี ของจำนวนเงินที่ค้างชำระแต่รวมกันต้องไม่เกินร้อยละ 10 ของราคาของห้องชุดที่ได้ทำ
สัญญาไว้

7.ผู้ขายจะรับผิดชอบความเสียหาย ใดๆ ที่เกิดขึ้น เนื่องจากความชำรุดบกพร่อง ของห้องชุดในระยะเวลาไม่น้อยกว่า
5 ปี นับแต่วันจดทะเบียนอาคารชุด และจะต้องแก้ไขความชำรุดบกพร่องที่เกิดขึ้นภายใน 30 วัน นับแต่วันที่ผู้ซื้อได้
แจ้งเป็นหนังสือให้ทราบ เว้นแต่ในกรณีที่ความชำรุดบกพร่องนั้น เป็นเรื่องที่จำเป็น ต้องดำเนินการแก้ไขโดยเร่งด่วน
ผู้ขายจะต้องดำเนินการแก้ไขในทันทีที่ได้รับแจ้ง หากผู้ขายไม่ดำเนินการ ผู้ซื้อมีสิทธิดำเนินการแก้ไขเอง โดยผู้ขาย
ยินยอมชดใช้ค่าเสียหายและค่าใช้จ่ายในการดำเนินการแก้ไขความชำรุดบกพร่องดังกล่าว

นอกจากนี้ พ.ร.บ.อาคารชุด ฉบับแก้ไขเพิ่มเติม พ.ศ.2551 ยังได้กำหนดแบบบัตรประจำตัวพนักงานเจ้าหน้าที่ให้
เป็นไปตามแบบที่รัฐมนตรีว่าการกระทรวง มหาดไทยกำหนด และมอบอำนาจให้อธิบดีกรมที่ดินเป็นผู้ออกบัตร
ประจำตัวฉพาะในเขตกรุงเทพมหานคร ส่วนในเขตจังหวัดให้ผู้ว่าราชการจังหวัดเป็นผู้มีอำนาจออกบัตร ตลอดจนการ
แต่งตั้งพนักงานเจ้าหน้าที่

โดยให้อธิบดีหรือรองอธิบดีกรมที่ดินที่อธิบดีกรมที่ดินมอบหมาย เป็นพนักงานเจ้าหน้าที่ ในเขตกรุงเทพมหานคร
และผู้ว่าราชการจังหวัด หรือรองผู้ว่าราชการจังหวัดที่ผู้ว่าราชการจังหวัดมอบหมาย เป็นพนักงานเจ้าหน้าที่ ในเขต
จังหวัด สำหรับการเพิกถอนและแก้ไขหนังสือกรรมสิทธิ์ห้องชุด การเพิกถอนและแก้ไขการจดทะเบียนสิทธิและนิติ
กรรมเกี่ยวกับห้องชุด การเพิกถอนและแก้ไข การจดแจ้งรายการในสารบัญสำหรับจดทะเบียนที่คลาดเคลื่อนหรือไม่
ชอบด้วยกฎหมาย

“ทั้งนี้กรมที่ดิน ได้ทำหนังสือแจ้งไปยังผู้ว่าราชการจังหวัดทุกจังหวัดเพื่อรับทราบและให้ยึดถือเป็นแนวทางในการ
ปฏิบัติที่ถูกต้องตาม พ.ร.บ.ดังกล่าว เป็นที่เรียบร้อยแล้ว หากประชาชนมีข้อสงสัย สามารถติดต่อสอบข้อมูลเพิ่มเติม
ได้ที่ สำนักส่งเสริมธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ โทรศัพท์ 0-2622-3480 หรือที่ www.dol.go.th หรือที่สำนักงานที่ดิน
จังหวัดทั่วประเทศ”
ฉบับเต็ม
http://www.home.co.th/H6_law_detail.aspx?S_C_IDCODE=256&S_C_SEARCH=



Topic จาก หนังสือพิมพ์ ฐานเศรษฐกิจ [28/02/2008]
http://www.thaihomestore.co.th/land/OpenNews.asp?NewsID=45178&cFrom=

ชมรมคนรักเส้น - Noodle Club

Smile
Cheraton
Posted: Sunday, August 31, 2008 4:26:20 PM


Rank: Advanced Member
Groups: Member

Joined: 12/06/2007
Posts: 928
มาตรา 47 เจ้าของร่วมอาจมอบฉันทะเป็นหนังสือให้ผู้อื่นออกเสียงแทนตนได้ แต่ผู้รับมอบฉันทะคนหนึ่งจะรับมอบฉันทะให้ออกเสียงในการประชุมครั้งหนึ่งเกินสามห้องชุดมิได้
บุคคลดังต่อไปนี้จะรับมอบฉันทะให้ออกเสียงแทนเจ้าของร่วมมิได้
(๑) กรรมการและคู่สมรสของกรรมการ
(๒) ผู้จัดการและคู่สมรสของผู้จัดการ
(๓) พนีกงานหรือลูก้จางของนิติบุคคลอาคารชุดหรือผู้รับจ้างของนิติบุคคลอาคารชุด
(๔) พนักงานหรือลูกจ้างของผู้จัดการ ในกรณ๊ที่ผู้จัดการเป็นนิติบุคคล

ชมรมคนรักเส้น - Noodle Club

Smile
Cheraton
Posted: Saturday, September 06, 2008 12:22:09 PM


Rank: Advanced Member
Groups: Member

Joined: 12/06/2007
Posts: 928
พรบ.อาคารชุด พ.ศ.2522 (ฉบับที่ 1)
มาตรา 14 กรรมสิทธิ์ส่วนที่เป็นเจ้าของร่วมในทรัพย์ส่วนกลาง ให้เป็นไปตามอัตราส่วนระหว่างราคาของห้องชุดแต่ละห้องชุดกับราคาของห้องชุดทั้งหมดในขณะที่ขอจดทะเบียนอาคารชุดตามมาตรา 6

http://www.home.co.th/doc_law/M6_ratchakitcha_12.pdf

พรบ.อาคารชุด พ.ศ.2551 (ฉบับที่ 4)
มาตรา 7 ให้ยกเลิกความในมาตรา 14 แห่งพระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. 2522 และให้ใช้ความต่อไปนี้แทน
"มาตรา 14 อัตราส่วนในกรรมสิทธิ์ร่วมในทรัพย์ส่วนกลางของเจ้าของร่วมให้เป็นไปตามอัตราส่วนระหว่างเนื้อที่ของห้องชุดกับเนื้อที่ของห้องชุดทั้งหมดในอาคารชุดนั้นในขณะที่ขอจดทะเบียนอาคารชุดตามมาตรา 6"

http://www.home.co.th/doc_law/M6_ratchakitcha0803_06.pdf

ข้อสังเกต
- กฎหมายมีการแก้ไข เนื่องจาก ราคา (ที่กฎหมายกำหนดเดิม) เป็นเครื่องมือทางการตลาด ซึ่งไม่สอดคล้องกับความเป็นจริง
- อัตราส่วนกรรมสิทธิ์ห้องชุดมีผลต่ออัตราส่วนในการลงคะแนน และ การจ่ายค่าส่วนกลางในแต่ละปี

ด้วยเหตุผลดังกล่าว พรบ.อาคารชุดจึงต้องมีการแก้ไข


ชมรมคนรักเส้น - Noodle Club

Smile
Bell
Posted: Sunday, September 07, 2008 8:22:39 AM

Rank: Member
Groups: Member

Joined: 19/03/2008
Posts: 469
ประเด็นนี้อยู่ในวาระที่ 8 ใช่ไหมคะ
tinkly
Posted: Tuesday, September 09, 2008 5:18:48 PM

Rank: Newbie
Groups: Member

Joined: 30/03/2007
Posts: 53
ขอบคุณครับ ได้ความรู้การอยู่ร่วมกันมากขึ้นครับ จะคอยเป็นกำลังใจให้ครับพี่น้อง
Posted: Thursday, September 18, 2008 1:21:09 PM
Rank: Guest
Groups: Guest

การโหวตที่ผ่านมา ทางนิติคิดคะแนนโหวตโดยหลักยังไงครับ?
Bell
Posted: Friday, September 19, 2008 12:37:01 AM

Rank: Member
Groups: Member

Joined: 19/03/2008
Posts: 469
Guest wrote:
การโหวตที่ผ่านมา ทางนิติคิดคะแนนโหวตโดยหลักยังไงครับ?


ตามอัตราส่วนกรรมสิทธิแต่ละห้องคะ
Posted: Friday, September 19, 2008 8:36:15 AM