Welcome Guest Advertise with Us | Active Topics | Members | Log In | Register

Thailand Real Estate & Property Forum (คอนโด,บ้าน) » Condo / Condominium - คอนโด คอนโดมิเนียม » Outer Sukhumvit Area » @ CITY Sukhumvit 101/1 » พ.ร.บ.อาคารชุด (ฉบับแก้ไข)’51 มีผลบังคับใช้ 4 กรกฎาคม 2551 **ขอปักหมุดเพราะมีประโยชน์**

พ.ร.บ.อาคารชุด (ฉบับแก้ไข)’51 มีผลบังคับใช้ 4 กรกฎาคม 2551 **ขอปักหมุดเพราะมีประโยชน์** Options
karjok
Posted: Friday, July 18, 2008 11:46:24 AM


Rank: Advanced Member
Groups: @ CITY Sukhumvit 101/1 Moderator

Joined: 30/11/2007
Posts: 1,886
Location: @City Sukhumvit 101/1
กรมที่ดินเผยพ.ร.บ.อาคารชุด (ฉ.แก้ไข)’51
> ชี้แบบสัญญาซื้อขายห้องชุดต้องทำตามกระทรวงฯ กำหนด

ผอ. กรมที่ดินเผยพ.ร.บ. อาคารชุด(ฉบับแก้ไข) 2551 กำหนดแบบสัญญาซื้อขายห้องชุด ต้องทำแบบสัญญาตามรัฐมนตรีว่าการกระทรวง มหาดไทยประกาศกำหนด พร้อมเพิ่มบทบัญญัติใหม่หมวด 6/1 เรื่องบัตรพนักงานเจ้าหน้าที่

นาย สุรสิทธิ์ สหัสธรรมรังสี ผู้อำนวยการสำนักส่งเสริมธุรกิจอสังหาริมทรัพย์กรมที่ดิน เปิดเผยว่า ตามที่พระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ.2522 ฉบับแก้ไขเพิ่มเติมโดยพระราชบัญญัติอาคารชุด (ฉบับที่ 4) พ.ศ.2551 ได้ประกาศในราชกิจจานุเบกษา ฉบับกฤษฎีกา ลงวันที่ 6 มีนาคม 2551 และมีผลบังคับใช้ในวันที่ 4 กรกฎาคม 2551 ที่ผ่านมา โดยมาตรา 6/2 กำหนดให้แบบสัญญาจะซื้อจะขายห้องชุด และสัญญาซื้อขายห้องชุดระหว่าง ผู้มีกรรมสิทธิ์ในที่ดินและอาคารกับผู้จะซื้อและผู้ซื้อต้องทำตามแบบสัญญา ที่รัฐมนตรีว่าการกระทรวงมหาดไทยประกาศกำหนด

นอกจากนั้นยังได้ เพิ่มเติม บทบัญญัติขึ้นใหม่ในหมวด 6/1 เรื่องพนักงานเจ้าหน้าที่ โดยกำหนดว่าในการปฏิบัติหน้าที่ พนักงานเจ้าหน้าที่ต้องแสดง บัตรประจำตัวแก่บุคคลที่เกี่ยวข้อง และบัตรประจำตัวเจ้าหน้าที่ให้เป็นไปตามแบบที่รัฐมนตรีว่าการกระทรวงมหาดไทย กำหนด

สำหรับประเด็นรายละเอียดของ พ.ร.บ.อาคารชุด พ.ศ.2522 ฉบับแก้ไขเพิ่มเติม พ.ศ.2551 มีส่วนประเด็นที่เป็นสาระสำคัญต่างๆ ดังนี้

1.กำหนดแบบสัญญาจะซื้อจะขายห้องชุด (อ.ช.22) และสัญญาซื้อขายห้องชุด (อ.ช.23) ให้เป็นไปตามแบบที่รัฐมนตรี ว่าการกระทรวงมหาดไทยกำหนด

2. สิ่งอำนวยความสะดวกต่างๆ ที่ผู้ซื้อจะได้รับ ผู้ขายจะต้องนำไปจดทะเบียน เป็นทรัพย์สินส่วนกลาง ทั้งนี้หากผู้ขายได้ทำการโฆษณาด้วยข้อความหรือภาพโฆษณา ให้ถือว่าเอกสารที่โฆษณาด้วยข้อความและภาพโฆษณา เป็นส่วนหนึ่งของสัญญาจะซื้อจะขายด้วย

3.การรับโอนกรรมสิทธิ์ในห้อง ชุด จะกระทำได้เมื่อผู้ขายได้ก่อสร้างอาคารและห้องชุดถูกต้องครบถ้วนตามสัญญา ในกรณีที่ผู้ซื้อแจ้งความประสงค์เป็นหนังสือว่าจะขอรับโอนกรรมสิทธิ์ก่อน เวลาที่กำหนด ผู้ขายจะต้องดำเนินการโอนกรรมสิทธิ์ให้แก่ผู้ซื้อภายใน 7 วัน

4.ลักษณะของห้องชุด วัสดุและอุปกรณ์ที่ใช้ในการสร้างและประกอบเป็นห้องชุด จะต้องสร้างตามแบบแปลนและใช้วัสดุอุปกรณ์ตามชนิด ขนาด ประเภท และคุณภาพ ตามแผนผัง แบบแปลน และรายการประกอบแบบแปลนของห้องชุด ที่ได้รับอนุญาตจากพนักงานเจ้าหน้าที่ และต้องมีมาตรฐานไม่ต่ำกว่าที่กฎหมายกำหนด

5. ค่าภาษีเงินได้ ค่าภาษีธุรกิจเฉพาะ และค่าอากรแสตมป์ ในการโอนกรรมสิทธิ์ ห้องชุด ผู้ขายเป็นผู้รับผิดชอบส่วนค่าธรรมเนียมในการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมใน ห้องชุด ผู้ซื้อและผู้ขายรับผิดชอบค่าใช้จ่ายคนละครึ่งหนึ่ง

6.ใน กรณีที่ผู้ซื้อผิดนัดการชำระเงินตามที่ได้ตกลงไว้ในสัญญา ผู้ซื้อยินยอม ให้ผู้ขายเรียกดอกเบี้ยผิดนัดในอัตราร้อยละไม่เกิน 15 ต่อปี ของจำนวนเงินที่ค้างชำระแต่รวมกันต้องไม่เกินร้อยละ 10 ของราคาของห้องชุดที่ได้ทำสัญญาไว้

7.ผู้ขายจะรับผิดชอบความเสียหาย ใดๆ ที่เกิดขึ้น เนื่องจากความชำรุดบกพร่อง ของห้องชุดในระยะเวลาไม่น้อยกว่า 5 ปี นับแต่วันจดทะเบียนอาคารชุด และจะต้องแก้ไขความชำรุดบกพร่องที่เกิดขึ้นภายใน 30 วัน นับแต่วันที่ผู้ซื้อได้แจ้งเป็นหนังสือให้ทราบ เว้นแต่ในกรณีที่ความชำรุดบกพร่องนั้น เป็นเรื่องที่จำเป็น ต้องดำเนินการแก้ไขโดยเร่งด่วน ผู้ขายจะต้องดำเนินการแก้ไขในทันทีที่ได้รับแจ้ง หากผู้ขายไม่ดำเนินการ ผู้ซื้อมีสิทธิดำเนินการแก้ไขเอง โดยผู้ขายยินยอมชดใช้ค่าเสียหายและค่าใช้จ่ายในการดำเนินการแก้ไขความชำรุด บกพร่องดังกล่าว

นอกจากนี้ พ.ร.บ.อาคารชุด ฉบับแก้ไขเพิ่มเติม พ.ศ.2551 ยังได้กำหนดแบบบัตรประจำตัวพนักงานเจ้าหน้าที่ให้เป็นไปตามแบบที่รัฐมนตรี ว่าการกระทรวง มหาดไทยกำหนด และมอบอำนาจให้อธิบดีกรมที่ดินเป็นผู้ออกบัตรประจำตัวฉพาะในเขตกรุงเทพมหา นคร ส่วนในเขตจังหวัดให้ผู้ว่าราชการจังหวัดเป็นผู้มีอำนาจออกบัตร ตลอดจนการแต่งตั้งพนักงานเจ้าหน้าที่

โดยให้อธิบดีหรือรองอธิบดี กรมที่ดินที่อธิบดีกรมที่ดินมอบหมาย เป็นพนักงานเจ้าหน้าที่ ในเขตกรุงเทพ มหานคร และผู้ว่าราชการจังหวัด หรือรองผู้ว่าราชการจังหวัดที่ผู้ว่าราชการจังหวัดมอบหมาย เป็นพนักงานเจ้าหน้าที่ ในเขตจังหวัด สำหรับการเพิกถอนและแก้ไขหนังสือกรรมสิทธิ์ห้องชุด การเพิกถอนและแก้ไขการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมเกี่ยวกับห้องชุด การเพิกถอนและแก้ไข การจดแจ้งรายการในสารบัญสำหรับจดทะเบียนที่คลาดเคลื่อนหรือไม่ชอบด้วยกฎหมาย

“ทั้งที่กรมที่ดิน ได้ทำหนังสือแจ้งไปยังผู้ว่าราชการจังหวัดทุกจังหวัดเพื่อรับทราบและให้ยึด ถือเป็นแนวทางในการปฏิบัติที่ถูกต้องตาม พ.ร.บ.ดังกล่าว เป็นที่เรียบร้อยแล้ว หากประชาชนมีข้อสงสัย สามารถติดต่อสอบข้อมูลเพิ่มเติมได้ที่ สำนักส่งเสริมธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ โทรศัพท์ 0-2622-3480 หรือที่ www.dol. go.th หรือที่สำนักงานที่ดินจังหวัดทั่วประเทศ” นายสุรสิทธิ์ กล่าว

ที่มา : http://www.siamturakij.com/home/news/display_news.php?news_id=413330057

ที่มาอีกที prayoonthong@Lumpini Condotown Bodindecha-Ramkamhaeng



NongOil
Posted: Thursday, July 24, 2008 8:30:13 AM


Rank: Advanced Member
Groups: Member

Joined: 12/11/2007
Posts: 1,192
Location: Ayutthaya <-> Pathumthani
โอ้ว ... ขอบคุณหลาย ๆ ครับผม
B4-8 ชั้น5ค่ะ
Posted: Wednesday, March 04, 2009 6:22:29 PM


Rank: Member
Groups: Member

Joined: 06/05/2008
Posts: 434
Location: Bangkok
คุณโก เคยโพสต์เรื่องนี้เอาไว้ มีประโยชน์มากๆค่ะ

ขออัพไว้ที่หน้าแรกเลยนะคะVery Happy
Thanadej
Posted: Wednesday, March 04, 2009 7:05:51 PM


Rank: Advanced Member
Groups: The Parkland Srinakarin Moderator

Joined: 03/09/2008
Posts: 3,979
Location: Parkland Srinakarin
พระราชบัญญัติอาคารชุด (ฉบับที่ 4 ) พ.ศ. 2551 (เฉพาะสาระสำคัญ ที่แก้ไขเพิ่มเติมนั้น)

1. คำนิยาม
เพิ่มบทนิยาม ดังต่อไปนี้
1.1 “การประชุมใหญ่” หมายความว่า การประชุมใหญ่สามัญหรือการประชุมใหญ่วิสามัญของเจ้าของร่วม แล้วแต่กรณี
1.2 “คณะกรรมการ” หมายความว่า คณะกรรมการนิติบุคคลอาคารชุด
1.3 “กรรมการ” หมายความว่า กรรมการนิติบุคคลอาคารชุด
1.4 “ผู้จัดการ” หมายความว่า ผู้จัดการนิติบุคคลอาคารชุด

2. เอกสารประกอบการยื่นคำขอจดทะเบียนอาคารชุด
ผู้มีกรรมสิทธิ์ในที่ดินและอาคารใดประสงค์จะจดทะเบียนที่ดินและอาคารนั้นให้เป็นอาคารชุด ให้ยื่นคำขอจดทะเบียนอาคารชุดต่อพนักงานเจ้าหน้าที่พร้อมหลักฐานและรายละเอียดดังต่อไปนี้
(1) โฉนดที่ดิน
(2) แผนผังอาคารชุด รวมทั้งเส้นทางเข้าออกสู่ทางสาธารณะ
(3) รายละเอียดเกี่ยวกับห้องชุด ทรัพย์ส่วนบุคคล และทรัพย์ส่วนกลาง ได้แก่ จำนวนพื้นที่ ลักษณะการใช้ประโยชน์และอื่นๆ ตามที่รัฐมนตรีประกาศกำหนด
(4) อัตราส่วนที่เจ้าของห้องชุดแต่ละห้องชุดมีกรรมสิทธิ์ในทรัพย์ส่วนกลางตามมาตรา 14
(5) คำรับรองของผู้ยื่นคำขอว่าอาคารที่ขอจดทะเบียนอาคารชุดนั้นปราศจากภาระผูกพันใดๆ เว้นแต่การจำนองอาคารรวมกับที่ดิน
(6) ร่างข้อบังคับของนิติบุคคลอาคารชุด
(7) หลักฐานอื่นตามที่กำหนดในกฎกระทรวง
- ข้อสังเกต การเพิ่มเติมในส่วนนี้เนื่องจากมีปัญหาในทางปฏิบัติหลายประการ เช่น เจ้าของโครงการนำพื้นที่โดยรอบอาคารไปแสวงหาประโยชน์ ทั้งนี้เนื่องจากเดิมในการขอจดทะเบียนอาคารชุดไม่มีบทบัญญัติใดบังคับถึงช่องทางเข้าออกอาคารจากทางสาธารณะ รวมทั้งกฎหมายก่อสร้างก็มิได้กำหนดไว้โดยชัดแจ้งแต่อย่างใด

3. การโฆษณาขายห้องชุดในอาคารชุด
ในกรณีที่ผู้มีกรรมสิทธิ์ในที่ดินและอาคาร ทำการโฆษณาขายห้องชุดในอาคารชุด ต้องเก็บสำเนาข้อความหรือภาพที่โฆษณา หรือหนังสือชักชวนที่นำออกโฆษณาแก่บุคคลทั่วไปไม่ว่าจะทำในรูปแบบใดไว้ในสถานที่ทำการจนกว่าจะมีการขายห้องชุดหมด และต้องส่งสำเนาเอกสารดังกล่าวให้นิติบุคคลอาคารชุดจัดเก็บไว้อย่างน้อยหนึ่งชุด การโฆษณาขายห้องชุดในอาคารชุดในส่วนที่เกี่ยวกับหลักฐานและรายละเอียดที่กำหนดไว้ในมาตรา 6 ข้อความหรือภาพที่โฆษณาจะต้องตรงกับหลักฐานและรายละเอียดที่ยื่นพร้อมคำขอจดทะเบียน และต้องระบุรายละเอียดเกี่ยวกับทรัพย์ส่วนกลางนอกจากที่บัญญัติไว้ในมาตรา 15 ให้ชัดเจน ให้ถือว่าข้อความหรือภาพที่โฆษณา หรือหนังสือชักชวนเป็นส่วนหนึ่งของสัญญาจะซื้อจะขายหรือสัญญาซื้อขายห้องชุด แล้วแต่กรณี หากข้อความหรือภาพใดมีความหมายขัดหรือแย้งกับข้อความในสัญญาจะซื้อจะขายหรือสัญญาซื้อขายห้องชุด ให้ตีความไปในทางเป็นคุณแก่ผู้จะซื้อหรือผู้ซื้อห้องชุด

4. การทำสัญญาจะซื้อจะขายห้องชุด
สัญญาจะซื้อจะขายหรือสัญญาซื้อขายห้องชุดระหว่างนั้นต้องทำตามแบบสัญญาที่รัฐมนตรีประกาศกำหนด โดยหากมีส่วนใดมิได้กระทำตามแบบเช่นว่านั้นแล้ว สัญญาส่วนนั้นจะไม่มีผลบังคับใช้

5. อัตราส่วนกรรมสิทธิ์ร่วมในทรัพย์ส่วนกลาง
ให้อัตราส่วนในกรรมสิทธิ์ร่วมในทรัพย์ส่วนกลางของเจ้าของร่วมเป็นไปตามอัตราส่วนระหว่างเนื้อที่ของห้องชุดแต่ละชุดกับเนื้อที่ของห้องชุดทั้งหมดในอาคารชุดนั้นในขณะจดทะเบียน
- ข้อสังเกต ทั้งนี้บทบัญญัติเดิมกำหนดอัตราส่วนดังกล่าวโดย อาศัยอัตราส่วนระหว่างราคาของห้องชุดแต่ละห้องชุดกับราคารวมของห้องชุดทั้งหมดในขณะจดทะเบียน

6. การประกอบการค้าในอาคารชุด
การจัดพื้นที่ของอาคารชุดเพื่อประกอบการค้าต้องจัดระบบการเข้าออกในพื้นที่ดังกล่าวเป็นการเฉพาะ ไม่ให้รบกวนความเป็นอยู่โดยปกติสุขของเจ้าของร่วม

7. การออกค่าใช้จ่ายส่วนรวมและค่าภาษีอากร รวมทั้งเงินเพิ่มในกรณีไม่ชำระเงินดังกล่าว
กำหนดให้ผู้มีกรรมสิทธิ์ในที่ดินและอาคารตามมาตรา 6 เป็นเจ้าของร่วมในห้องชุดที่ยังไม่มีการโอนกรรมสิทธิ์ให้แก่บุคคลใดบุคคลหนึ่ง และต้องร่วมออกค่าใช้จ่ายสำหรับห้องชุดดังกล่าวนั้นด้วย หากเจ้าของร่วมไม่ชำระเงินตามมาตรา 18 ในกำหนด ต้องเสียเงินเพิ่มในอัตราไม่เกิน 12 % ต่อปี และหากค้างชำระตั้งแต่ 6 เดือนขึ้นไปต้องเสียเงินเพิ่มในอัตราไม่เกิน 20 ต่อปี และอาจถูกระงับการให้บริการส่วนรวมหรือการใช้ทรัพย์ส่วนกลางตามที่กำหนดในข้อบังคับ รวมทั้งไม่มีสิทธิออกเสียงในการประชุมใหญ่

8. ยกเลิกบทบัญญัติในส่วนที่เกี่ยวกับการถือกรรมสิทธิ์ในห้องชุดของบุคคลต่างด้าว
ยกเลิกบทบัญญัติที่ให้คนต่างด้าวและหรือนิติบุคคลตามที่ระบุไว้ในมาตรา 19 ถือกรรมสิทธิ์ในห้องชุดเกินกว่า 49 % ได้หากอาคารชุดอยู่ในเขต กรุงเทพมหานครเขตเทศบาล หรือเขตราชการส่วนท้องถิ่นอื่นที่กำหนดในกฎกระทรวง และมีที่ดินที่ตั้งอาคารชุดรวมกับที่ดินที่มีไว้เพื่อใช้หรือเพื่อประโยชน์ร่วมกันสำหรับเจ้าของร่วมทั้งหมดไม่เกินห้าไร่
- ข้อสังเกต ดังนั้นการถือกรรมสิทธิ์ในห้องชุดของบุคคลต่างด้าวหรือนิติบุคคลตามที่ระบุไว้ในมาตรา 19 นั้น จึงเป็นไปได้ในกรณีเดียวเท่านั้น คือ เมื่อรวมกันแล้วต้องถือกรรมสิทธิ์ไม่เกิน 49 % ของเนื้อที่ของห้องชุดทั้งหมดในอาคารชุดนั้น ในขณะที่ขอจดทะเบียนอาคารชุด

9. การจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมเกี่ยวกับห้องชุด
กำหนดเพิ่มเติมให้ผู้จัดการต้องดำเนินการออกหนังสือรับรองการปลอดหนี้ให้แก่เจ้าของร่วมภายใน 15 วันนับแต่วันที่ได้รับคำร้องขอและเจ้าของร่วมได้ชำระหนี้อันเกิดจากค่าใช้จ่ายตามมาตรา 18 ครบถ้วนแล้ว
- ข้อสังเกต เดิมมิได้มีการกำหนดว่าเมื่อมีการร้องขอผู้จัดการจะต้องดำเนินการออกหนังสือรับรองการปลดหนี้ให้แก่เจ้าของร่วมเมื่อใด ดังนั้นอาจทำให้เกิดความล่าช้า หรือความไม่สะดวกแก่เจ้าของร่วมได้

10. ข้อบังคับของอาคารชุด
การแก้ไขหรือเพิ่มเติมข้อบังคับที่ได้จดทะเบียนไว้ จะกระทำได้โดยมติที่ประชุมใหญ่เจ้าของร่วม และผู้จัดการต้องนำไปจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ภายใน 30 วันนับแต่วันที่ที่ประชุมใหญ่เจ้าของร่วมมีมติ
- ข้อสังเกต เดิมมิได้มีการกำหนดว่าเมื่อมีการแก้ไขเพิ่มเติมข้อบังคับแล้ว จะต้องจดทะเบียนการแก้ไขเพิ่มเติมนั้นาภายในเวลาเท่าใด โดยเพียงแต่กำหนดว่าหากมิได้มีการจดทะเบียนการเปลี่ยนแปลงข้อบังคับนั้นจะไม่สมบูรณ์เท่านั้น

11. กำหนดคุณสมบัติ การแต่งตั้ง การพ้นจากตำแหน่งของผู้จัดการอาคารชุด
ผู้จัดการต้องมีอายุไม่ต่ำกว่า 25 ปี และไม่มีลักษณะต้องห้ามตามพระราชบัญญัติอาคารชุด (ฉบับที่ 4) พ.ศ. 2551 นี้ เช่นไม่เป็นบุคคลล้มละลาย ไม่เป็นคนเสมือนไร้ความสามารถหรือเสมือนไร้ความสามารถ เคยถูกถอดถอนจากการเป็นผู้จัดการเพราะเหตุทุจริต หรือมีความประพฤติเสื่อมเสีย ฯลฯ
การแต่งตั้งผู้จัดการให้เป็นไปตามมติที่ประชุมใหญ่เจ้าของร่วม และให้ไปจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ ภายใน 30 วันนับแต่วันที่ที่ประชุมใหญเจ้าของร่วมมีมติ
รวมทั้งกำหนดกรณีที่ผู้จัดการจะพ้นจากตำแหน่ง เช่น ตายหรือสิ้นสภาพการเป็นนิติบุคคล ลาออก ขาดคุณสมบัติหรือมีลักษณะต้องห้าม ฯลฯ
- ข้อสังเกต การเพิ่มเติมในส่วนนี้เนื่องจากในทางปฏิบัติ เจ้าของโครงการมักส่งตัวแทนของตนเป็นผู้จัดการนิติบุคคลอาคารชุดแล้วอาศัยเป็นช่องทางในการเอาเปรียบต่อผู้พักอาศัย เช่น ทำให้เจ้าของอาคารชุดไม่ต้องชำระค่าใช้จ่ายส่วนกลางสำหรับห้องชุดที่ยังขายไม่ได้ หรือการนำเงินค่าใช้จ่ายส่วนกลางไปใช้จ่ายโดยไม่มีการจัดทำหลักฐานทางบัญชี เป็นต้น

12. กำหนดให้มีคณะกรรมการนิติบุคคลอาคารชุด
ให้มีคณะกรรมการนิติบุคคลอาคารชุดซึ่งตั้งโดยที่ประชุมใหญ่เจ้าของร่วมประกอบด้วยกรรมการไม่น้อยกว่า 3 คนแต่ไม่เกิน 9 คน โดยกรรมการมีวาระการดำรงตำแหน่งคราวละ 2 ปี เมื่อพ้นวาระแล้วอาจได้รับแต่งตั้งอีกได้ แต่จะดำรงตำแหน่งเกิน 2 วาระติดต่อกันไม่ได้ การแต่งตั้งกรรมการ ให้ผู้จัดการนำไปจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ ภายใน 30 วันนับแต่วันที่ที่ประชุมใหญ่เจ้าของร่วมมีมติ
- ข้อสังเกต มีเหตุผลในการกำหนดบทบัญญัติในส่วนของนิติบุคคลอาคารชุดเช่นเดียวกับการเพิ่มเติมบทบัญญัติในส่วนของผู้จัดการอาคารชุด กล่าวคือในทางปฏิบัติ เจ้าของโครงการมักส่งตัวแทนของตนเป็นกรรมการนิติบุคคลอาคารชุดแล้วอาศัยเป็นช่องทางในการเอาเปรียบต่อผู้พักอาศัย

13. กำหนดคุณสมบัติ ลักษณะต้องห้าม การพ้นจากตำแหน่งของคณะกรรมการนิติบุคคลอาคารชุด
กำหนดบุคคลที่มีสิทธิได้รับแต่งตั้งเป็นกรรมการ คือ เป็นเจ้าของร่วมหรือคู่สมรสของเจ้าของร่วม เป็นผู้แทนโดยชอบธรรม ผู้อนุบาล หรือผู้พิทักษ์ในกรณีที่เจ้าของร่วมเป็นผู้เยาว์ คนไร้ความสามารถ หรือคนเสมือนไร้ความสามารถ แล้วแต่กรณี หรือเป็นตัวแทนของนิติบุคคลจำนวนหนึ่งคนในกรณีที่นิติบุคคลเป็นเจ้าของร่วม บุคคลที่จะได้รับแต่งตั้งเป็นกรรมการต้องไม่มีลักษณะต้องห้าม เช่นเป็นผู้เยาว์ หรือคนไร้ความสามารถหรือคนเสมือนไร้ความสามารถ เคยถูกที่ประชุมใหญ่เจ้าของร่วมให้พ้นจากตำแหน่งกรรมการ หรือถอดถอนจากการเป็นผู้จัดการเพราะเหตุทุจริต หรือมีความประพฤติเสื่อมเสีย หรือบกพร่องในศีลธรรมอันดี เป็นต้น รวมทั้งกรณีที่จะพ้นจากตำแหน่ง เช่น ตาย ลาออก ฯลฯ

14. การประชุมคณะกรรมการนิติบุคคลอาคารชุด
กำหนดให้การเรียกประชุมกระทำได้ 2 วิธี คือ ประธานกรรมการเป็นผู้เรียกประชุมคณะกรรมการ หรือหากกรรมการตั้งแต่ 2 คนขึ้นไปร้องขอ ให้ประธานเรียกประชุมภายใน 7 วันนับแต่ได้รับการร้องขอ โดยองค์ประชุมคณะกรรมการนั้น กำหนดให้ประกอบด้วยกรรมการไม่น้อยกว่ากึ่งหนึ่งของกรรมการทั้งหมด และการลงมติให้ถือเสียงข้างมาก

15. อำนาจหน้าที่ของคณะกรรมการนิติบุคคลอาคารชุด
กำหนดอำนาจหน้าที่ของคณะกรรมการ ดังต่อไปนี้
(1) ควบคุมการจัดการนิติบุคคลอาคารชุด
(2) แต่งตั้งกรรมการคนหนึ่งเป็นผู้จัดการ ในกรณีไม่มีผู้จัดการหรือผู้จัดการไม่สามารถปฏิบัติหน้าที่ตามปกติได้เกิน 7 วัน
(3) จัดประชุมคณะกรรมการ 1 ครั้ง ทุก 6 เดือนเป็นอย่างน้อย
(4) หน้าที่อื่นตามที่กำหนดในกฎกระทรวง

16. การจัดทำงบดุลและการจัดทำรายงานประจำปี
กำหนดให้นิติบุคคลอาคารชุดจัดทำงบดุล อย่างน้อย 1 ครั้ง ในทุกรอบ 12 เดือน รวมทั้งเสนอเพื่ออนุมัติในที่ประชุมใหญ่เจ้าของร่วมใน 120 วันนับแต่วันสิ้นปีทางบัญชี รวมทั้งจัดทำรายงานประจำปีแสดงผลการดำเนินงานเสนอที่ประชุมใหญ่เจ้าของร่วม ทั้งนี้ต้องส่งสำเนาเอกสารรายงานประจำปีก่อนวันนัดประชุมใหญ่ไม่น้อยกว่า 7 วัน

17. การจัดประชุมใหญ่สามัญและการเรียกประชุมใหญ่
17.1 การประชุมใหญ่สามัญครั้งแรก กำหนดให้ผู้จัดการจัดให้มีการประชุมใหญ่สามัญครั้งแรกภายใน 6 เดือนนับแต่วันที่ได้จดทะเบียนนิติบุคคลอาคารชุด
17.2 การประชุมใหญ่สามัญ กำหนดให้คณะกรรมการจัดให้มีการประชุมใหญ่สามัญปีละ 1 ครั้ง ภายใน 120 วันนับแต่วันสิ้นปีทางบัญชีของนิติบุคคลอาคารชุด
17.3 การประชุมใหญ่วิสามัญ
กรณีมีเหตุจำเป็น ให้บุคคลดังต่อไปนี้มีสิทธิเรียกประชุมใหญ่วิสามัญเมื่อใดก็ได้
(1) ผู้จัดการ
(2) คณะกรรมการโดยมติเกินกว่ากึ่งหนึ่งของที่ประชุมคณะกรรมการ
(3) เจ้าของร่วมไม่น้อยกว่า 20 % ของคะแนนเสียงเจ้าของร่วมทั้งหมดลงลายมือชื่อทำหนังสือร้องขอให้เปิดประชุมต่อคณะกรรมการ ซึ่งต้องจัดให้มีการประชุมใน 15 วันนับแต่วันรับคำร้องขอ มิเช่นนั้นแล้วเจ้าของร่วมตามจำนวนดังกล่าวสามารถจัดการประชุมใหญ่วิสามัญเองได้ การเรียกประชุมใหญ่ต้องทำเป็นหนังสือนัดประชุม โดยระบุสถานที่ วัน เวลา ระเบียบวาระการประชุม และเรื่องที่จะเสนอต่อที่ประชุมพร้อมรายละเอียดตามสมควรและจัดส่งให้เจ้าของร่วมไม่น้อยกว่า 7 วันก่อนประชุม ในส่วนขององค์ประชุมนั้น กำหนดให้องค์ประชุมต้องมีผู้มาประชุมซึ่งมีเสียงลงคะแนนรวมกันไม่น้อยกว่า 1 ใน 4 ของจำนวนเสียงลงคะแนนทั้งหมด โดยในการประชุมนั้นเจ้าของร่วมอาจมอบฉันทะเป็นหนังสือให้ผู้อื่นออกเสียงแทนตนได้
- ข้อสังเกต การเพิ่มเติมบทบัญญัติในส่วนนี้ ก็เพื่อลดช่องว่างในการที่ผู้จัดการนิติบุคคลอาคารชุดจะเข้าดำเนินกิจการต่างๆ ของนิติบุคคลอาคารชุดไปโดยพลการ โดยให้มีการร่วมหารือแก้ไขปัญหาต่างๆ เสียก่อน ทั้งนี้เพื่อมิให้เจ้าของร่วมอาคารชุดต้องถูกเอาเปรียบโดยเจ้าของโครงการ หรือผู้จัดการนิติบุคคลอาคารชุดในการเก็บค่าใช้จ่าย หรือค่าบริการเพิ่มเติมโดยพลการ

18. เพิ่มเติมบทบัญญัติเกี่ยวกับพนักงานเจ้าหน้าที่
กำหนดให้พนักงานเจ้าหน้าที่มีอำนาจต่างๆ ในการตรวจสอบเอกสาร บัญชี หลักฐาน รวมถึงการเข้าไปในที่ดินและอาคารที่ขอจดทะเบียนอาคารชุด เพื่อตรวจสอบเอกสารต่างๆ

19. บทกำหนดโทษ
เพิ่มบทบัญญัติในหมวด 8 บทกำหนดโทษ ในมาตรา 63 ถึงมาตรา 73 สำหรับการฝ่าฝืนบทบัญญัติต่างๆ ตามพระราชบัญญัติอาคารชุดนี้
- ข้อสังเกต เนื่องจากแต่เดิมนั้นแม้ว่าบทบัญญัติส่วนมากได้กำหนดให้กระทำการ แต่ก็มิได้มีบทกำหนดโทษไว้ ดังนั้นจึงไม่มีผลในทางบังคับ การเพิ่มเติมบทบัญญัติในส่วนของบทกำหนดโทษนี้ จึงมีวัตถุประสงค์เพื่อให้บทบัญญัติต่างๆ ตามพระราชบัญญัติอาคารชุดนี้ มีผลในทางบังคับนั่นเอง

ฉบับเต็ม http://www.dol.go.th/low_ministry/commandment/commandment-condo4-2551.pdf
ฉบับเดิม http://criminal.police.go.th/law/law51_195.pdf
ประกาศกรมที่ดิน http://www.dol.go.th/lo/sst/mt05173tv17301.pdf

Thanadej
Posted: Wednesday, March 04, 2009 7:07:32 PM


Rank: Advanced Member
Groups: The Parkland Srinakarin Moderator

Joined: 03/09/2008
Posts: 3,979
Location: Parkland Srinakarin
เปรียบเทียบพระราชบัญญัติ อาคารชุด ปี 2522 และปี 2551






















Thanadej
Posted: Wednesday, March 04, 2009 7:08:35 PM


Rank: Advanced Member
Groups: The Parkland Srinakarin Moderator

Joined: 03/09/2008
Posts: 3,979
Location: Parkland Srinakarin






















NongOil
Posted: Thursday, March 05, 2009 9:31:21 AM


Rank: Advanced Member
Groups: Member

Joined: 12/11/2007
Posts: 1,192
Location: Ayutthaya <-> Pathumthani
เง้อ ยิ่งอ่านยิ่งปวดหัว Doubt
pop
Posted: Friday, May 29, 2009 10:53:15 PM
Rank: Guest
Groups: Guest

ขอถามหน่อยครับ

เกี่ยวกับเรื่องขายของในคอนโดน้ะครับ

คือผมไม่ซื้อกิจการขายของต่อจากเจ้าของเดิมอ่ะครับ
แล้วผู้จัดการเค้ามาบอกไม่ให้ขายอ่ะครับ
แต่เค้าพึ่งมาบอกอ่ะครับ เมื่อ 2-3 วันที่ผ่านมาอ่ะครับ
แล้วคอนโดเค้าก็ไม่ได้จัดที่ขายของให้ผมด้วยอ่ะ
แล้วผมพึ่งจะมารู้อ่ะครับ

แบบนี้เราผิดหรือเปล่าครับSad
แล้วเราจ้ะต้องเลิกขายของหรือเปล่าครับ
Gixx
Posted: Friday, May 29, 2009 10:57:56 PM


Rank: Advanced Member
Groups: @ CITY Sukhumvit 101/1 Moderator

Joined: 31/03/2009
Posts: 2,699
Location: BKK
NongOil wrote:
เง้อ ยิ่งอ่านยิ่งปวดหัว Doubt


เหมือนเล่นไพ่ Slave เลย โดนเกทับ ซะงั้น...Laughing

- เสาไฟฟ้า , หม้อแปลงไฟฟ้า ไม่ได้ลงโฆษณา Bad Grin

- ส่วนหย่อม,และหน้าโครงการลงโฆษณา เพียงแค่ตำแหน่งของมัน ซึ่งสัญญาจะซื้อจะขายบอกว่าแก้ได้โดยไม่จำเป็นต้องแจ้งให้ทราบ

- Lobby ไม่ได้ระบุไว้ และไม่เคยโฆษณาว่ามี Doubt

- ที่จอดรถ โฆษณาว่า 70%

- ระยะทาง โฆษณาว่า 600 เมตร


- วัดและโรงงานด้านหลัง ไม่ได้โฆษณา

แต่...การจะซื้ออยู่ในดลุพินิจและการพิจารณาของผู้ซื้อ โดยเฉพาะอย่างยิ่ง สถานที่ตั้งของโครงการ อย่าลืมด้วยนะครับ

ข้อ 7. ของเด็กชายโกสิน

น่าจะหมายถึง หลังโอนและผู้ซื้อ จะต้องทำหนังสือแจ้งด้วย ไม่ใช่บอกด้วยปากปล่าว

Rn
Posted: Monday, June 01, 2009 9:08:11 AM


Rank: Advanced Member
Groups: The IRIS Rama 9-Srinakarin Moderator

Joined: 14/12/2007
Posts: 1,775
3. การโฆษณาขายห้องชุดในอาคารชุด
ในกรณีที่ผู้มีกรรมสิทธิ์ในที่ดินและอาคาร ทำการโฆษณาขายห้องชุดในอาคารชุด ต้องเก็บสำเนาข้อความหรือภาพที่โฆษณา หรือหนังสือชักชวนที่นำออกโฆษณาแก่บุคคลทั่วไปไม่ว่าจะทำในรูปแบบใดไว้ในสถานที่ทำการจนกว่าจะมีการขายห้องชุดหมด และต้องส่งสำเนาเอกสารดังกล่าวให้นิติบุคคลอาคารชุดจัดเก็บไว้อย่างน้อยหนึ่งชุด การโฆษณาขายห้องชุดในอาคารชุดในส่วนที่เกี่ยวกับหลักฐานและรายละเอียดที่กำหนดไว้ในมาตรา 6 ข้อความหรือภาพที่โฆษณาจะต้องตรงกับหลักฐานและรายละเอียดที่ยื่นพร้อมคำขอจดทะเบียน และต้องระบุรายละเอียดเกี่ยวกับทรัพย์ส่วนกลางนอกจากที่บัญญัติไว้ในมาตรา 15 ให้ชัดเจน ให้ถือว่าข้อความหรือภาพที่โฆษณา หรือหนังสือชักชวนเป็นส่วนหนึ่งของสัญญาจะซื้อจะขายหรือสัญญาซื้อขายห้องชุด แล้วแต่กรณี หากข้อความหรือภาพใดมีความหมายขัดหรือแย้งกับข้อความในสัญญาจะซื้อจะขายหรือสัญญาซื้อขายห้องชุด ให้ตีความไปในทางเป็นคุณแก่ผู้จะซื้อหรือผู้ซื้อห้องชุด

4. การทำสัญญาจะซื้อจะขายห้องชุด
สัญญาจะซื้อจะขายหรือสัญญาซื้อขายห้องชุดระหว่างนั้นต้องทำตามแบบสัญญาที่รัฐมนตรีประกาศกำหนด โดยหากมีส่วนใดมิได้กระทำตามแบบเช่นว่านั้นแล้ว สัญญาส่วนนั้นจะไม่มีผลบังคับใช้

ดูเหมือนสัญยาของโครงการจะผิดกฏหมายนะคะ( เฉพาะหลัง 4 กค. 51 ) ข้อ 16 เขียนชัดเจนว่า หากมีเอกสารอื่นใดไม่เหมือนในสัญญา ยึดในสัญญาเป็นเกณฑ์ จริงๆแล้วโบรชัวร์ทุกอย่างนับหมด และให้ตีความเป็นคุณกับผู้ซื้อ

อีกข้อนึงคือ ส่วนตัวแล้วไม่เชื่อว่าในโฆษณากับในเอกสารยื่นขออนุญาตจะเหมือนกัน

รู้ในกติกา...
หาวิธีเล่นที่ดีที่สุด โย่ววว....
Thanadej
Posted: Monday, June 01, 2009 11:10:36 AM


Rank: Advanced Member
Groups: The Parkland Srinakarin Moderator

Joined: 03/09/2008
Posts: 3,979
Location: Parkland Srinakarin
ข้อดีของกระทู้นี้คือ ทำให้คนส่วนใหญ่สนใจ และเข้าใจว่าทำไมต้องออก พระราชบัญญัติอาคารชุด (ฉบับที่ 4 ) พ.ศ. 2551 เพื่อมาทดแทน ประกาศคณะกรรมการว่าด้วยสัญญา เรื่อง ให้ธุรกิจขายห้องชุดเป็นธุรกิจที่ควบคุมสัญญา พ.ศ.2543 --> http://www.ocp.ago.go.th/law/15.pdf

ซึ่งการออก พรบ.อาคารชุด (ฉบับที่ 4) 2551 ได้มีผลต่อเนื่องทำให้ต้องมี ประกาศกระทรวงมหาดไทย เรื่อง กำหนดแบบสัญญาจะซื้อจะขายและสัญญาซื้อขายห้องชุด ตามพระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ.๒๕๒๒ --> http://www.dol.go.th/lo/sst/mt05173tv17301.pdf

ซึ่งการทำตามขั้นตอนพวกนี้ทำให้ผู้บริโภค (คนซื้อคอนโด) ได้รับการปกป้องจากสัญญาที่ไม่เป็นธรรมและถูกเอาเปรียบต่างๆ ได้ แต่น่าเสียดายที่ออกประกาศค่อนข้างช้า (4 ก.ค. 51) ทำให้คอนโดที่ทำสัญญาก่อนกฎหมายจะออกมีความได้เปรียบผู้ซื้อเกีอบทุกเรื่อง

ทำให้นึกถึงเรื่อง กฎข้อที่ 6 ของจรรยามารยาทบนอินเทอร์เน็ต (Netiquette) --> http://www.prakard.com/default.aspx?g=posts&t=127954
Share expert knowledge เป็นข้อแนะนำให้เรารู้จักใช้จุดแข็งหรือข้อได้เปรียบของอินเทอร์เน็ต นั่นคือ การใช้เครือข่ายเพื่อเปิดโอกาสในการแลกเปลี่ยน ”ความรู้” รวมทั้งประสบการณ์กับผู้คนจำนวนมาก ๆ ซึ่งเป็นแนวคิดที่ถือว่าเป็นจุดกำเนิดของอินเทอร์เน็ตนั่นเอง



Rn
Posted: Wednesday, June 10, 2009 3:22:18 PM


Rank: Advanced Member
Groups: The IRIS Rama 9-Srinakarin Moderator

Joined: 14/12/2007
Posts: 1,775
อ้างอิงเพิ่มเติมค่ะ
http://www.ocp.ago.go.th/law/15.pdf

รู้ในกติกา...
หาวิธีเล่นที่ดีที่สุด โย่ววว....
NewNB
Posted: Friday, June 26, 2009 2:05:50 PM

Rank: Member
Groups: Member

Joined: 10/06/2009
Posts: 164
เอ แล้วแอทซิตี้นี่ จะใช้ก.ม. ใหม่ไหมคะ
เริ่มวันที่ 4 เดือนหน้านี่คะ
NewNB
Posted: Friday, June 26, 2009 2:07:09 PM

Rank: Member
Groups: Member

Joined: 10/06/2009
Posts: 164
อ๋อ 4 ก.ค. 51
ใช้แล้ว ยังงี้โครงการก็ทำผิด ก.ม. สิคะ
Thanadej
Posted: Saturday, June 27, 2009 1:33:35 PM


Rank: Advanced Member
Groups: The Parkland Srinakarin Moderator

Joined: 03/09/2008
Posts: 3,979
Location: Parkland Srinakarin
NewNB wrote:
อ๋อ 4 ก.ค. 51 ใช้แล้ว ยังงี้โครงการก็ทำผิด ก.ม. สิคะ


สัญญาจะซื้อจะขายห้องชุด ส่วนใหญ่ของโครงการ @City น่าจะทำตอนปี 2550 นะครับ (ต้องกลับไปดูสัญญาจะซื้อจะขายห้องชุดที่คุณเซ็นไว้กับโครงการนะครับ)

Forum Jump
You can post new topics in this forum.
You can reply to topics in this forum.
You cannot delete your posts in this forum.
You cannot edit your posts in this forum.
You cannot create polls in this forum.
You cannot vote in polls in this forum.

Main Forum Rss Feed : RSS

Powered by Yet Another Forum.net version 2.2.0 - 16/08/2011 
Copyright © 2003-2006 Yet Another Forum.net. All rights reserved.