ตรงไหนฟอร์จูนอะครับ ช่วยบอกหน่อยครับ แล้วเส้นเหลืองกับแดงบอกอะไรได้บ้างครับ ขอบคุณครับ ไม่แน่ใจว่าตรงด้านซ้ายมือหรือเปล่า

ไม่แน่ใจว่า จขกท. ต้องการคำตอบจริงจังแค่ไหน แต่ผมคิดว่า มันเป็นประเด็นที่น่าสนใจ
อาจมีคนละแวกนี้ มาตอบต่อๆ กันเยอะ ผมขอตอบแบบจริงๆ จังๆ ก็แล้วกันนะครับ


เรื่อง Over Supply มีคนพูดมาตั้งแต่ปีที่แล้ว โดยเฉพาะคอนโดโซนรัชดา-พระราม 9
ทุกคนห่วงและเป็นกังวลเรื่องนี้ ส่วนหนึ่งก็เพราะกลัวฟองสบู่แตก แล้วคอนโดที่ยังไม่เสร็จ หรือที่ตัวเองถือไว้จะได้รับผลกระทบ

ผมว่า มันอาจจะเป็นหัวข้อสนทนาที่น่าสนใจอันดับต้นๆ เลยทีเดียว แต่อย่างหนึ่งนั้น ต้องบอกไว้ก่อนว่า
ก่อนจะคาดการณ์อะไร เราต้องยอมรับกันก่อนว่า เราไม่ได้มี "ตัวเลขอย่างเป็นทางการ"
ไม่ว่าจะจากสมาคมอสังหาริมทรัพย์ หรือดัชนีผู้บริโภค หรือผลการวิจัยจากแบงค์ ...
กระทั่งตัวเลขจริงๆ ในมือผู้ประกอบการเองว่าตลาดที่แท้จริงเป็นยังไง ... เรื่องนี้สำคัญที่สุด ก่อนที่จะฟันธง

ไม่เช่นนั้นแล้ว เว็บบอร์ดบางทีก็มีพวกเซลล์ พวกอะไรมาปั่นครับ หรือบางคนก็พวกมองโลกในแง่ร้ายอะไรเทือกนั้น

ฉะนั้นแล้ว ถ้าใครไม่มีตัวเลขที่เป็น "ข้อเท็จจริง" มาให้คุณดู
ไม่ว่าจะแสดงความคิดเห็นที่ดียังไง มันก็อยู่ในระดับ "ข้อคิดเห็น" เท่านั้น
เถียงกันให้เป็นให้ตาย ก็ด้อยอิงเดี้ยงเท่านั้น รวมถึงความคิดเห็นของผมข้างล่างนี้ด้วย หึหึ
.....



ถ้าให้ตอบบรรทัดเดียวจบ ฟันธงไปเลย ... ผมว่า ยังไม่โอเวอร์ครับ ... โดยเฉพาะ "พระราม 9"

เหตุผลไม่ใช่กำปั้นทุบดินว่า ถ้าโอเวอร์แล้ว LPN จะลงทุนทำไม อิอิ
หรือไม่ใช่เพราะว่า ตามธรรมชาติแล้ว สินค้ามันต้องโอเวอร์ ต้องเหลืออยู่แล้ว "นิดๆ" อยู่แล้ว (ไม่ใช่เหลือบาน)
เพราะผมมองว่า ... LPN มีกลุ่มเป้าหมายชัดเจน (ฟังดูง่ายแต่ยากที่สุด) ... และมีระบบต่างๆ ของตัวเองชัดเจน
จนดูเหมือนว่า เป็น Mass Product ที่ไม่ต้องสนใจคู่แข่งมากนัก ... 3 ปีที่ผ่านมา ผมยังไม่เคยเห็น LPN แป้ก


ถ้าวิเคราะห์พื้นที่ทางกายภาพ ย่านดินแดง สุทธิสาร ห้วยขวาง ประชาสงเคราะห์
มันเป็นแหล่ง อพาร์ทเมนต์ ครับ ซึ่งทุกวันนี้ค่าเช่าแพงมาก ... คอนโดย่านรัชดา-พระราม 9
ส่วนหนึ่งมันมาตอบความต้องการตรงนี้ ของ "คนกลุ่มนี้" เพราะผ่อนมากกว่าเช่าแค่เท่าตัว
คนเขาพร้อมจะย้ายหนีจากความแออัดมาสู่สิ่งแวดล้อมที่ดีกว่าอยู่แล้ว อีกส่วนหนึ่งก็เป็นคนที่ต้องการย้ายทำเล
ถ้ามองอย่างนี้จะเห็นว่า แค่ 2,000 ยูนิต หรือ 2 พันห้อง มันไม่ได้เยอะแยะอะไรเลย
โครงการรอบๆ LPN ก็ไม่ได้ใหญ่โตเป็น Mass แบบนี้เสียทุกโครงการ
(ระดับพันยูนิต มันเปิดตัวไปก่อนหน้านี้แล้วนานมากน่ะครับ เช่น a space)
ตัวเลขพวกนี้มันตัวเลขอีก 2 ปีข้างหน้าด้วยซ้ำ ยังไงที่นี่ก็กลางเมือง ไม่รวมถึงว่า มันจะเจริญอีกโข
เมื่อ Airport Link เปิดจริงๆ!! คุณจะซื้อที่ไหนราคานี้ได้ ซึ่งที่ดินก็จะหมดแล้ว (มีคนบอกนะว่า LPN ซื้อที่ได้ถูก)
....


ที่มองกันว่า ย่านนี้มี supply คงค้างเยอะอยู่แล้ว แต่เราเหมารวมไม่ได้ เราต้องแยกแยะชำแหละมัน

เพราะคอนโดในย่านนี้มีหลายระดับ ... อย่าง Life (ทั้งหลาย), Ideo, Ivy และ Diamon นั่น ไม่ต้องพูดถึง
เพราะมันเกรดสูงกว่า LPN แพงถึง 7-8 หมื่น ต่อ ตร.ม. เพราะทำเลดีกว่า หรูกว่า และ "รวมตกแต่ง"
มันมีความเป็นคนละตลาดอยู่บ้าง (ดูแค่ Ad. ของ LPN ก็รู้แล้ว ... ผมก็ปวดหัวเลยครับ ทำไปได้)
และเอามาเปรียบกับ LPN ในแง่การซื้ออยู่จริงยาก อีกทั้งหลายแห่งคนจองไปจะเต็มหมดแล้ว
ผมจึงอยากตัดตัวผู้เล่นกลุ่มนี้ออกไป .. เอ่อ ตัด Amanta, City Living และ Wind ( wind จริงๆ ไม่น่าอยู่โซนนี้ด้วยซ้ำ) ไปด้วย
(ส่วน PG1 ผมเห็นว่า ทำเลดีกว่า ดูหรูกว่า และเป็นรุ่นพี่ LPN เยอะ เป็นตลาดเมื่อปีที่แล้วไม่น่าจะต้องมาแข่งด้วยซ้ำ)

แต่กับเกรดเดียวกันที่ ระดับ ตร.ม. ละ 5-6 หมื่น (ซึ่งยังมีคนต้องการคอนโดระดับนี้อยู่อีกเพียบ แต่ไม่อยากไปไกล MRT มาก)
ผมว่า LPN ยังเหนือกว่านิดๆ กล่าวคือ

1. แม้ว่ารูปแบบอาคารจะไม่โมเดิร์นก็ตาม (เดาเอานะว่าไม่ปิ๊งเท่า PG2 แน่ แต่คอนโดแบรนด์ Place 2 อันหลังสุด
ที่ริมเจ้าพระยากับที่ประดิพัทธ์ก็ออกมาสวยใช้ได้ และผังห้องก็มีเอกลักษณ์เฉพาะตัว มีพื้นที่หลายขนาด)
2. แม้จะไม่รวมตกแต่ง (อย่าง a space) แต่อาจเป็นข้อดีที่ว่า ลูกค้าไม่ต้องเพิ่มเงินตรงนี้อีกเป็นแสน
เลือกที่จะแต่งหรือไม่แต่งห้องเองทีหลังก็ได้ ซึ่งบางคนมองว่า ดีกว่าอีกเรื่องคุณภาพเฟอร์นิเจอร์
3. ความตรงเวลา สร้างเสร็จทันกำหนดแน่ๆ ประเด็นนี้สำคัญที่สุดด้วยซ้ำ
4. บริการหลังการขาย ระบบนิติฯ ซึ่งทำงานดีและวิจารณ์ได้ (ผมว่ากระทู้ในเว็บประกาศนี่แหละ เป็นสื่อชั้นดีเลย)

ขณะที่คู่แข่ง (ถามจริงๆ เถอะว่า) ในย่านรัชดา-พระราม 9 มีเจ้าไหนได้โชว์ชื่อชั้นแล้วบ้าง มวยควรจะขึ้นเวทีตั้งนานแล้วก็ไม่มา
แล้วที่โชว์แล้วมันดีเท่า LPN ที่มี ตย.ในทุกมุมเมืองหรือเปล่า ... คอนโดบางเจ้า ขอโทษที่ต้องพูดตรงๆ นะครับ
แค่ระบบ UBC ยังไม่เตรียม, นิติฯ ก็ยังแยกกันบริหาร อะไรต่างๆ เหล่านี้ มันโชว์อยู่ในเว็บประกาศจะ 2 ปีแล้ว
ผู้บริโภคชุดแรกๆ (พวกคุณพวกผมนี่แหละ) ที่เพิ่งหา city condo ต่างเป็นเหยื่อมาแล้ว
ผู้บริโภค 2 ปีให้หลังได้ประโยชน์จากสิ่งที่ไม่เคยรู้ไปเต็มๆ ในการดูคอนโด