Welcome Guest Advertise with Us | Active Topics | Members | Log In | Register

Thailand Real Estate & Property Forum (คอนโด,บ้าน) » Condo / Condominium - คอนโด คอนโดมิเนียม » Condominium News » ฟองสบู่อสังหาริมทรัพย์+ข่าวอสังหาโซนสุขุมวิท+รถไฟฟ้าส่วนต่อขยาย

ฟองสบู่อสังหาริมทรัพย์+ข่าวอสังหาโซนสุขุมวิท+รถไฟฟ้าส่วนต่อขยาย Options
samson
Posted: Wednesday, December 01, 2010 3:00:27 PM


Rank: Advanced Member
Groups: Member

Joined: 06/07/2009
Posts: 3,646
Location: BTS + APL
บทความนี้วิเคราะห์ได้ดีมากๆครับเพราะสรุปว่าฟองสบู่จะยังไม่แตกใน 1-2ปีนี้ Smile
01/12/53 กนง มีมติขึ้นดอกเบี้ยอีก 0.25 เป็น 2.00 % ยังถือว่าอยู่ในระดับต่ำมาก



พิริยะ ผลพิรุฬห์ คณะพัฒนาการเศรษฐกิจ สถาบันบัณฑิต พิริยะ ผลพิรุฬห์ คณะพัฒนาการเศรษฐกิจ สถาบันบัณฑิต เปิดเผยว่าเป็นที่คาดการณ์กันโดยกว้างขวางในวงการอสังหาริมทรัพย์ขณะนี้ถึงสัญญาณของการเกิดฟองสบู่ในภาคอสังหาริมทรัพย์ (Real Estate Bubble) โดยเฉพาะในภาคคอนโดมิเนียมที่เกิดใหม่ตามแนวรถไฟฟ้า โดยสัญญาณที่เด่นชัดนี้เกิดขึ้นมาจากภาวะห้องว่าง (Over-Supply หรือ Vacancies) ที่กำลังเกิดขึ้นรวมไปถึงลักษณะของการซื้อขายเพื่อเก็งกำไร (Speculation) การเข้าควบคุมของธนาคารแห่งประเทศไทย จากการออกมาตรการกำหนดอัตราส่วนเงินให้สินเชื่อต่อมูลค่าหลักประกัน (Loan to Value: LTV Ratio)นั้นถือว่าเป็นมาตรการ "ขั้นเบา" (เมื่อเปรียบเทียบกับประเทศอื่นๆ) พิริยะ ผลพิรุฬห์ คณะพัฒนาการเศรษฐกิจ สถาบันบัณฑิตสำหรับความต้องการในการลดขนาดของฟองสบู่ดังกล่าว แต่อย่างไรก็ดีด้วยบทเรียนที่เคยเกิดขึ้นแล้วเมื่อวิกฤตการณ์ทางเศรษฐกิจในปี 2540 ประกอบกับวิกฤตการณ์Hamburger Crisis ครั้งล่าสุด ที่ต่างล้วนเกิดขึ้นจากการแตกของฟองสบู่ในภาคอสังหาริมทรัพย์ ยังเป็นที่กังวลกันว่าฟองสบู่ในภาคอสังหาริมทรัพย์ที่กำลังเกิดขึ้นนั้น "มีขนาดใหญ่แค่ไหน" และมีโอกาสที่จะเกิด "ฟองสบู่จะแตก"(Bubble Burst) หรือไม่

โดยส่วนตัวผมมองว่า "ฟองสบู่ในภาคอสังหาริมทรัพย์กำลังเกิดขึ้นจริง" โดยสังเกตได้จากการปรับตัวสูงขึ้นของราคาอสังหาริมทรัพย์ทั้งในแนวดิ่งและแนวราบที่ดูจะสูงกว่าราคาพื้นฐาน (Fundamental Price) ของตลาด ซึ่งเป็นปรากฏการณ์ที่สอดคล้องกับการเพิ่มขึ้นของราคาหุ้นในตลาดหลักทรัพย์ (โดยเฉพาะในกลุ่มของอสังหาริมทรัพย์) ในปัจจุบัน รวมไปถึงภาวการณ์เกิดห้องว่างตามที่ได้กล่าวไว้ข้างต้น

จากงานวิจัยของผมที่ตีพิมพ์ในวารสาร Pacific Rim Property Research Journal (ประเทศออสเตรเลีย) ซึ่งได้ทำการวิเคราะห์ถึงวัฏจักรของอสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทย และการเกิดวิกฤตการณ์อสังหาริมทรัพย์ ที่ผ่านมาพบว่าตัวชี้นำ (Leading Indicators) ที่ส่งผลต่อความน่าจะเป็นของการเกิดวิกฤตการณ์อสังหาริมทรัพย์ (หรือการแตกของฟองสบู่ในภาคอสังหาริมทรัพย์) ภายใน 6-12 เดือน ได้แก่

อัตราดอกเบี้ยเงินกู้ในตลาด โดยการเพิ่มขึ้นร้อยละ 1 ของอัตราดอกเบี้ยเงินกู้จะส่งผลต่อการเพิ่มความน่าจะเป็นของวิกฤตการณ์อสังหาริมทรัพย์ (ในอีก 6-12 เดือน) อีกร้อยละ 9

อัตราการเพิ่มขึ้นของราคาวัสดุก่อสร้างโดยการเพิ่มขึ้นของราคาวัสดุก่อสร้างย่อมส่งผลต่ออุปทานของการสร้างที่อยู่อาศัยและการเพิ่มขึ้นของราคาของที่อยู่อาศัยด้วยเช่นกันโดยถ้าราคาของวัสดุก่อสร้างเพิ่มขึ้นเท่ากับร้อยละ 1 จะส่งผลต่อการเพิ่มขึ้นของความน่าจะเป็นของการเกิดวิกฤตการณ์อสังหาริมทรัพย์ในอนาคตอยู่ประมาณร้อยละ 6.7

สัดส่วนสินเชื่อสำหรับผู้ซื้อบ้านต่อสินเชื่อทั้งหมดของธนาคารพาณิชย์ โดยถ้าสัดส่วนดังกล่าวเพิ่มขึ้นร้อยละ 1 จะส่งผลถึงการเพิ่มขึ้นของความน่าจะเป็นของการเกิดวิกฤตการณ์อสังหาริมทรัพย์อยู่ประมาณร้อยละ 1

ดังนั้น เมื่อวิเคราะห์ถึงความน่าจะเป็น(Probability) ได้ว่าของการเกิดวิกฤตการณ์อสังหาริมทรัพย์แล้วจะเห็นได้ว่าโอกาสที่ฟองสบู่ในภาคอสังหาริมทรัพย์จะเกิดการแตกภายใน1 ปีข้างหน้านี้น่าจะ "ยังไม่เกิดขึ้น" เนื่องจาก
1.ปัจจัยที่ส่งผลต่อวิกฤตมากที่สุดอย่างอัตราดอกเบี้ยเงินกู้ยังไม่ได้มีการปรับตัวสูงมากเหมือนเช่นในอดีต การขับเคลื่อนเศรษฐกิจโดยอาศัยการส่งออก (Export-Led Growth) ที่ภาครัฐพยายามควบคุมการแข็งค่าของค่าเงินบาท และการขับเคลื่อนเศรษฐกิจผ่านนโยบายการเงิน (Monetary Policy) นั้น เป็นปัจจัยสำคัญที่ทำให้อัตราดอกเบี้ยยังคงอยู่ในระดับต่ำ

2.การเรียนรู้ถึงบทเรียนในอดีตส่งผลให้ธนาคารพาณิชย์มีความเข้มงวด และระวังในการปล่อยสินเชื่อในภาคอสังหาริมทรัพย์มากขึ้นซึ่งเป็นการลดโอกาสในการเก็งกำไร

3.วิกฤตการณ์อสังหาริมทรัพย์ในอดีตเกิดจากการปล่อยสินเชื่อแก่ผู้ประกอบการ(Pre-Finance) เป็นจำนวนมาก ซึ่งนำมาสู่การก่อสร้างเป็นจำนวนมาก รวมไปถึงการดำเนินกลยุทธ์แบบ "ขายก่อนสร้าง" แต่ในปัจจุบันผู้ประกอบการไม่ได้พึ่งพาสินเชื่อแก่ธนาคารพาณิชย์มากนัก และดำเนินกลยุทธ์และ "สร้างเสร็จก่อนขาย" มากขึ้น โดยจากรูปข้างล่างจะเห็นได้ว่า ในระหว่างปี 2530 จนถึงวิกฤตการณ์ในปี 2540 สัดส่วนของสินเชื่อแก่ผู้ประกอบการในภาคอสังหาริมทรัพย์ (Pre-Finance) มีสัดส่วนที่เพิ่มสูงขึ้นมาก และสูงกว่าสัดส่วนสินเชื่อของผู้ซื้อ (Post Finance) ซึ่งสุดท้ายเป็นเหตุให้นำมาสู่วิกฤตการณ์อสังหาริมทรัพย์ในปี 2540 ซึ่งแตกต่างจากปัจจุบันที่สินเชื่ออสังหาริมทรัพย์ส่วนใหญ่เป็นสินเชื่อแก่ผู้ซื้อ ซึ่งทำให้การควบคุมการเกิดการเก็งกำไรในธุรกิจนี้สามารถทำได้ง่ายกว่า

ดังนั้น ฟองสบู่ที่เกิดขึ้นในปัจจุบันก็คงจะยังเกิดขึ้นต่อไปและคงจะยังไม่เกิดฟองสบู่แตกในภาคอสังหาริมทรัพย์ภายในระยะเวลา 1-2 ปีนี้อย่างแน่นอน ธนาคารแห่งประเทศไทย (รวมไปถึงธนาคารพาณิชย์และหน่วยงานที่เกี่ยวข้อง) ต้องพยายามหาทางที่จะทำให้ "ฟองสบู่นี้ฝ่อตัวลง" ให้มากที่สุด ถ้าเราเชื่อในประสิทธิภาพของตลาดที่ว่าด้วยเรื่องของอุปสงค์และอุปทาน(Demand-Supply ในอนาคตอันใกล้ เราอาจจะเห็นการปรับตัวลงของราคาคอนโดมิเนียมในไม่ช้านี้ ตอนนี้เก็บเงิน (หรือทรัพย์สินที่มีสภาพคล่องสูงไว้) น่าจะดีที่สุดครับ

ที่มา : หนังสือพิมพ์โพสต์ทูเดย์

ปล. คำแนะนำตอนท้ายนี่อย่าไปเชื่อครับ Laughing

All pictures are free for use at anytime & anywhere but without my responsibility.
Toma
Posted: Wednesday, December 01, 2010 10:01:34 PM

Rank: Advanced Member
Groups: Condo One Soho Moderator, The Seed Atom Moderator

Joined: 29/04/2007
Posts: 3,613
ฟองสบู่คงไม่แตกหรอกครับ แต่ว่าราคาของสินทรัพย์คงจะนิ่งๆ ไม่หวือหวาไปอีกสักระยะ ส่วน developer ช่วงนี้ก็เริ่มรู้ตัวเงียบๆ ไม่ค่อยเปิดโครงการใหม่ๆ ละ

ระหว่างวันที่ 12-27 เม.ย. ไปต่างประเทศ สามารถติดต่อได้ทาง email และ line ครับ

ซิตี้คอนโด และ รีสอร์ทคอนโด สวยหลายทำเล

กรุงเทพฯ และปริมณฑล:
The Hotel Serviced : http://www.prakard.com/default.aspx?g=posts&m=4645624
The Tree Interchange : http://www.prakard.com/default.aspx?g=posts&m=4423476
Chapter One ราษฎร์บูรณะ : http://www.prakard.com/default.aspx?g=posts&m=5151156


พัทยา:
The Riviera Wong Amat: http://www.prakard.com/default.aspx?g=posts&m=5175905
Cetus Beachfront: http://www.prakard.com/default.aspx?g=posts&m=5014644

หัวหิน:
Bluroc : http://www.prakard.com/default.aspx?g=posts&t=807340

สนใจข้อมูลเพิ่มเติม ติดต่อ ทอม โทร 081 936 0798, Line ID: Tomasmith, Email: tomabus@hotmail.com
hellokrit
Posted: Wednesday, December 01, 2010 11:00:06 PM


Rank: Advanced Member
Groups: Le Luk & Sky Walk Condominium Moderator, Noble Refine Moderator, Sukhumvit Plus Moderator

Joined: 18/02/2008
Posts: 812
Location: BKK
เห็นด้วยกับทั้งสองเซียนข้างบนครับ Very Happy
faidang
Posted: Saturday, December 04, 2010 3:23:29 AM


Rank: Member
Groups: Member

Joined: 12/02/2009
Posts: 215
Location: Leluk , Skywalk
ขอบคุณ คุณ samson ครับ Smile
samson
Posted: Saturday, December 04, 2010 1:58:08 PM


Rank: Advanced Member
Groups: Member

Joined: 06/07/2009
Posts: 3,646
Location: BTS + APL
คอนโดล้นตลาด กับโรคระบาด Hamberger ของไทย ( 2 ธันวาคม 2553 )


ปลายปี 2553 เข้าไตรมาสสุดท้าย ทุกค่ายอสังหาฯ โหมโฆษณา เร่งขายเป็นการใหญ่ โดยเฉพาะบริษัทตลาดหุ้นที่องการยอดขายเพื่อราคาหุ้นจะได้โตขึ้น เร่งทำเป้าให้ได้เหมือนกับที่ตั้งไว้ต้นปี

ประกอบกับเมืองกรุงเทพฯ เป็นเมืองขนาดใหญ่ ลำดับ22 ของโลกประชากร 13 ล้านคน คนเข้ามาทำงานในเมืองมากขึ้นทุกที เป็นคนรุ่นใหม่ คนชั้นกลางก็ต้องการที่อยู่อาศัยยิ่งประกอบกับ ระบบขนส่งมวลชน มีประสิทธิภาพมากขึ้น กลุ่มผู้คนรุ่นใหม่ แทนที่จะเช่าบ้านอยู่ ก็เริ่มอยากมีสิทธิ์ครอบครองที่อยู่ก็หนีไม่พ้นคือ ซิตี คอนโดฯ ตามแนวรถไฟฟ้า เกิดสถิติสร้างคอนโดฯ สูงสุดเป็นประวัติการณ์ คอนโดฯมีสร้างมากถึง 55% ของที่อยู่อาศัยทุกชนิด (ในอดีตบ้านเดี่ยวเป็นพระเอกมีมากกว่าครึ่งของตลาดที่อยู่อาศัย ส่วนทาวน์เฮาส์มีเปอร์เซ็นต์ -25%มาเป็นเวลานาน)เพราะซิตีคอนโดฯสามารถสร้างเป็นยูนิต+เล็ก -30ปี (ขณะนี้เล็กลงเหลือ 24-28 ตารางเมตร) แต่ราคาต่อตารางเมตร+สูงร่วม 80,000-100,000 บาท เมื่อคิดเป็นราคาทั้งหน่วยก็แค่ 2.4-3 ล้านบาทก็อยู่ในเมืองได้ ในอดีตคอนโดฯ หรือบ้านในเมือง ราคายูนิตไม่ต่ำกว่า 5-6 ล้านบาทเท่านั้น

นักอสังหาฯทุกค่ายในตลาดหุ้น(70% ของตลาดทั้งหมด) รวมทั้งผู้ประกอบการขนาดกลางและใหญ่นอกตลาดหุ้นหันมาทำซิตีคอนโดฯ ทั้งสิ้น แข่งกันสร้าง แข่งกันขาย จนเกิดคำถามว่า ซิตีคอนโดฯ ล้นตลาดหรือยัง เกิดฟองสบู่หรือไม่ฝ่ายผู้ประกอบการก็พูดเป็นเสียงเดียวกันว่า มองไม่เห็นฟองสบู่(สุภาษิตจีนกล่าวไว้ว่า เป็นปลาจะมองไม่เห็นน้ำ เป็นนกก็จะมองไม่เห็นฟ้า) คอนโดฯก็เช่นกัน เพราะตัวเองอยู่ในฟองสบู่เสียเอง ฝ่ายผู้ควบคุมเกมด้านเสถียรภาพการเงินคือธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.)ก็ออกมาอ้อมแอ้ม เตือนเพียงว่าระวังดอกเบี้ยจะขึ้นแล้วนะ และอาทิตย์ที่ผ่านมาก็ออกมาให้ยาอ่อนๆ เป็นยาหม่องทาแก้ปวดเมื่อย ให้เพิ่มเงินดาวน์

สำหรับคอนโดฯ ต่ำกว่า 3 ล้านบาท ซึ่งกำลังล้นตลาดอยู่ให้มีอย่างน้อย 5-10% ดาวน์เมื่อเทียบกับมูลค่าที่จะให้ปล่อยกู้จากธนาคาร (หมายถึง ถ้าคอนโดฯ ราคา 1 ล้านบาท แต่ธนาคารประเมินให้ 9 แสนบาท ให้ปล่อยกู้ 95-90% ของราคา 900,000 บาท ซึ่งผู้ซื้อจะต้องมีเงินดาวน์อสังหาฯ น้อยประมาณ 15-20% ยาขนาน ธปท. เป็นยาหม่องปรามคอนโดฯล้นตลาด เป็นยาขนานอ่อนจริงๆ รับรองว่าไม่มีคนกลัวมากนัก เพราะ ธปท. ก็ออกมาบอกว่า ไม่รู้ว่าคอนโดฯ มีฟองหรือเปล่าแต่ที่ออกมาก็เพียงป้องปรามเอาไว้ เชื่อกินขนมได้เลยว่ายักษ์ใหญ่ ในตลาดหุ้นก็ยังปั๊ม ซิตีคอนโดฯ ออกมาสู่ตลาดอีกทุกค่าย แบ่งกันทำยูนิตให้เล็กลงเพื่อราคายูนิตจะเหลือต่ำกว่า 2 ล้านบาท (บางค่ายที่ทำซิตีคอนโดฯ ขาย ยูนิตละ 1.77 ล้านบาท ตารางเมตรละ80,000บาท เหลือพื้นที่20กว่าๆตารางเมตร) คุณภาพชีวิตคนชั้นกลางในเมืองใหญ่ก็จะเลวลง คนอยู่เป็นมดเป็นปลวกซื้อเพียงรูหนูไว้นอน นอกนั้นต้องอยู่นอกบ้านสวนสาธารณะจึงจำเป็นเหมือนเมืองใหญ่ทั่วโลก (ท่านสุขุมพันธุ์ กำลังเร่งสร้างสวนสาธารณะอยู่ ที่ดินก็ไม่ค่อยจะมีใครจะช่วยบริจาคก็จะเป็นประโยชน์แก่สังคมส่วนรวมได้โดยเฉพาะภาคราชการ)

ส่วนคนจะซื้อบ้าน หรือทาวน์เฮาส์ ก็จะอยู่ออกนอกเมืองเพราะที่ดินราคาถูกซื้อบ้านแล้ว เก็งกำไร ลำบากขายต่อก็ยากทั้งบ้านและทาวน์เฮาส์ จะไม่อยู่ก็เพียงให้เช่าได้ราคาไม่ดี ขายต่อราคาก็ถูกลง ดังนั้นซื้อคอนโดฯ หรือซิตีคอนโดฯดีกว่า หนุ่มสาวก็ไม่ต้องเช่าอพาร์ตเมนต์ ทุ่นค่าเช่า ไม่อยู่ก็ให้เช่าพอจะได้ เพราะที่ตั้งดี ขายต่อราคาก็ไม่ควรตก ซิตีคอนโดฯ ถึงได้เป็นทางเลือกซื้อ ที่ ป๊อปปูลาร์ที่สุดขณะนี้ เกิดมีการเก็งกำไรกันขึ้น บางคนซื้อ 3-4 ยูนิต ทั้ง ๆ ที่เพิ่งทำงานเพราะดอกเบี้ยซื้อบ้านถูก0%บางคนรวมกลุ่มซื้อยกฟลอร์ก็มี แล้วคอนโดฯ จะไม่ล้นตลาดได้อย่างไร

หันมาดูธนาคารปล่อยกู้ เดี๋ยวนี้เกิดการแข่งขันปล่อยกู้ซื้อบ้านรุนแรงมาก ทุกธนาคารถูกผู้ประกอบการบีบให้ลดทั้งดอกเบี้ย ทั้งเงินดาวน์ แข่งกันปล่อยเช่น ดอกเบี้ย 0% เงินดาวน์ 0% ทดลองอยู่ก่อนฟรีได้ บางแคมเปญ ก็ไปไกลถึงจองแล้ว เบิกเงินสดไปใช้ก่อนได้ อะไรจะปานนั้น และวิธีปล่อยกู้ แบงก์ทำให้อเมริกาเจ๊งมาแล้ว ด้วยโรคแฮมเบอร์เกอร์ ประเทศไทยไปติดรูปแบบมามาก สถาบันปล่อยกู้ (Mortgage Company) อเมริกาแล้วเอาเงินกู้ของลูกค้า ไปขายระบบสถาบันการเงิน แพ็กรวมขายต่อให้ธนาคารก็เจ๊งเป็นลูกระนาด พวกเราชาวธนาคารก็รู้ ธปท. ก็รู้ แต่ก็ยังให้ธนาคารของไทยแข่งตัดราคา เป็นสงครามปล่อยกู้ซื้อบ้านเกิดโรคระบาดแฮมเบอร์เกอร์ ลามมายังระบบการเงินไทยขณะนี้น่ากลัวจริง ๆ อะไรจะเกิดขึ้นถ้า ธปท. ยังไม่ยอมให้ยาขนานที่ 2 แทนยาหม่อง ในไม่ช้าปีหน้า อาจเห็นผู้ซื้อคอนโดฯ 3-4 ยูนิต จะไม่โอน (คอนโดฯ จะสร้างเสร็จปีหน้าอีกมากมาย) จะเกิดหนี้เสียจากรากหญ้าคนชั้นกลาง ธนาคารก็จะมีหนี้เสียมากขึ้น จะมี NPL ต่อด้วย NPA อีก ธนาคารก็ต้องเพิ่มทุน เพิ่มไม่ได้ก็ทำให้ระบบการเงินทั้งระบบ (ดูแลโดย ธปท.) เกิดปัญหาอีกรอบ หลังจากปี 2540 ที่พังมาแล้ว

ธปท. ควรออกมาเข้มงวดการปล่อยกู้สินเชื่อรายย่อยอีก คนจะจองบ้านจองคอนโดฯ ต้องเช็กเครดิตบูโร ให้เขียนประวัติว่าซื้อมากี่หลังรายได้เท่าไร ถ้าซื้อหลังที่ 2-3-4 รายได้ต้องดี ซื้อแล้วต้องผ่อนได้ ดอกเบี้ยหลังที่ 2-3-4 ต้องสูงกว่า หลังแรก ทั้งต้องให้ธนาคาร pre-approved ลูกค้าตั้งแต่ตอนจองก็จะเป็นยาหม่องขนานที่สองของ ธปท. ในต้นปีหน้าครับ พวกเราผู้ประกอบการก็อย่าโลภมาก เพราะความโลภเป็นที่มาของความหายนะ มีมามากแล้ว เราจะต้องเฝ้ามองต่อไปว่า คอนโดฯกับแฮมเบอร์เกอร์ของไทยจะเป็นอย่างไร

ที่มา : หนังสือพิมพ์ฐานเศรษฐกิจ


ธนาคารบ้านเราปล่อยกู้กันง่ายๆอย่างงั้นจริงหรือ เห็นเค้าเช็ครายได้กันน่าดูไม่ได้กู้กันง่ายๆมั๊งQuestion Question

All pictures are free for use at anytime & anywhere but without my responsibility.
AppleLover
Posted: Sunday, December 05, 2010 2:20:46 PM


Rank: Member
Groups: Member

Joined: 10/01/2010
Posts: 415
Location: BKK
ความเสี่ยงจากดอกเบี้ยตามสมมติฐานเรื่องเพิ่มขึ้นแล้วครับ
กนง.ประกาศ RP/14 จาก 1.75-->2.00% +.25%
แสดงว่า Probability ของฟองสบู่ก็เพิ่มขึ้นประมาณ 2.25% >> เริ่มต้องระวังบ้างครับ
samson
Posted: Saturday, January 08, 2011 9:29:18 AM


Rank: Advanced Member
Groups: Member

Joined: 06/07/2009
Posts: 3,646
Location: BTS + APL
วันที่ 06 มกราคม พ.ศ. 2554 ปีที่ 34 ฉบับที่ 4277 ประชาชาติธุรกิจ

เรตติ้งตลาดคอนโดฯ "ราคา-ผลตอบแทน" ยังแรง

ย่างเข้าสู่ปี 2554 ยังเป็นที่จับตาว่า "คอนโดมิเนียม" สินค้าร้อนแรงของปี 2553 จะล้นหรือไม่ล้นตลาด ?



ท่าม กลางความไม่แน่ของตลาด มีข้อมูลที่น่าสนใจไม่น้อยของ "AREA" (บริษัท เอเจนซี่ ฟอร์เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ จำกัด) ที่จัดเวทีสัมมนา "อาคารชุดกลางเมืองล้นตลาดจริงหรือ" เผยแพร่ผลการสำรวจตลาดคอนโดมิเนียมในพื้นที่ 8 ทำเลใจกลางเมือง ประกอบด้วย
1.ย่านซีบีดี เช่น พระราม 3 สีลม

2.สุขุมวิทตอนต้น (เพลินจิตถึงสุขุมวิท 69

3.สุขุมวิทตอนปลาย (สุขุมวิท 71 ถึงแยกบางนา)

4.พหลโยธิน-พญาไท

5.รัชดา-ลาดพร้าว

6.ฝั่งธนบุรี ตั้งแต่สาทร-ตากสิน ถึงราษฎร์บูรณะ ปิ่นเกล้า

7.รามคำแหง จากรามอินทรา-อาจณรงค์

และ8.แจ้งวัฒนะ-รามอินทรา จำนวน 103 โครงการ รวม 40,027 ยูนิต โดยเป็นโครงการที่พร้อมอยู่ มีอายุ 8-30 เดือน

ผลสรุปวันนั้น "AREA" ฟันธงภาพรวมตลาดคอนโดฯ ยังไม่พบสัญญาณการล้นตลาดอย่างที่ธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) มีความกังวล

ทั้ง นี้ ผลสำรวจทั้ง 8 ทำเล 40,027 ยูนิตดังกล่าว พบว่ามีการเข้าอยู่ 31,584 ยูนิต หรือ 79% ว่าง 8,443 ยูนิต หรือ 21% จำนวนที่เข้าอยู่ 31,584 ยูนิต แบ่งเป็นซื้ออยู่ 22,914 ยูนิต หรือ 73% เช่า 8,670 ยูนิต หรือ 27%

ส่วน ผลตอบแทนโดยรวม ยังอยู่ในเรตที่น่าสนใจ เริ่มจากราคาขายปรับเพิ่ม 5% ต่อปี ค่าเช่า 6.6% ต่อปี รวมผลตอบแทนรวม 11.5% ต่อปี ราคาค่าเช่าเฉลี่ย 329 บาท/ตารางเมตร โดยห้องชุดขนาด 30-40 ตารางเมตร เป็นตลาดใหญ่สุด มีจำนวนหน่วยถึง 20,320 หน่วย เข้าอยู่ 16,053 หน่วย ว่าง 4,267 หน่วย


All pictures are free for use at anytime & anywhere but without my responsibility.
samson
Posted: Tuesday, January 11, 2011 11:08:57 AM


Rank: Advanced Member
Groups: Member

Joined: 06/07/2009
Posts: 3,646
Location: BTS + APL
โครงการยักษ์แบบนี้ เฉพาะผู้บริหารระดับสูงที่สามารถเช่าคอนโดอยู่ได้ก็น่าจะมากโขอยู่ น่าจะส่งผลดีต่อทำเลสุขุมวิท-นางนา อย่างมาก


วันจันทร์ ที่ 10 มกราคม 2554
เผยแล้ว...เตรียมตัวกระเทือนกับ “ไชน่า ซิตี้ คอมเพล็กซ์” 4.5 หมื่นล้านที่บางนา-ตราด กม. 8
Posted by อาคม , ผู้อ่าน : 1795 , 02:05:07 น.

ผมคิดว่าการเคลื่อนตัวของจีนในไทยครั้งนี้เป็นการเปิดฉากที่ใหญ่ที่สุดเพราะอาศัยช่องทางการค้าเสรี และเป็น Outlet สำหรับสินค้าจีนในอนาคตอันใกล้เพราะจีนต้องการระบายสินค้าที่จะถ่าโถมลงใต้สู่ตลาดอาเซียน

ก่อนอื่นต้องขออภัยที่ได้ให้ข้อมูลใน Blog ก่อนหน้านี้ว่ามูลค่า 10,000 ล้านบาท แต่จริงแล้วมันคือ 10,000 ล้านหยวนหรือประมาณ 4.5-5 หมื่นล้านบาท นั่นหมายถึงขนาดของโครงการ จะมีพื้นที่ 7 แสน ตร.ม. หรือเท่ากับสนามฟุตบอล 100 สนาม ใหญ่ที่สุดในอาเซียนตามที่ได้โปรโมท และคาดว่าจะรองอันดับสองใหญ่ที่สุดในโลก

ทั้งนี้หนังสือพิมพ์ไชน่า เดลี ของจีน รายงานวานนี้ (6 ม.ค.) อ้างแหล่งข่าวในรัฐบาล ว่า จีนจะสร้างเมืองพาณิชย์มูลค่า 1.5 พันล้านดอลลาร์ หรือ 4.5 หมื่นล้านบาท ในไทย ซึ่งจะใช้เป็นศูนย์นำเข้าสินค้าเพื่อส่งออก (รี-เอกซ์ปอร์ต) สินค้าที่ผลิตในจีน โดยเลี่ยงการถูกเก็บภาษีศุลกากรในอัตราสูง

แหล่งข่าวยังคาดการณ์ว่า จะมีผู้ค้าชาวจีนมากกว่า 70,000 ราย เข้ามาดำเนินกิจการในศูนย์แห่งนี้ ที่น่าจะใช้ชื่อว่า ไชน่า ซิตี้ คอมเพล็กซ์ ซึ่งตั้งอยู่ที่กรุงเทพมหานคร เพื่อช่วยให้ไม่ต้องเสียภาษีสินค้าที่นำเข้าโดยตรงจากจีน โดยศูนย์การพาณิชย์แห่งนี้ มีลักษณะคล้ายกับตลาดค้าส่งที่ใหญ่ที่สุดในโลก เหมือนกับศูนย์จำหน่ายสินค้าขนาดเล็กในเมืองอี้อูทางตะวันออกของจีน การก่อสร้างจะเริ่มขึ้นวันที่ 18 ม.ค. และคาดว่าจะแล้วเสร็จในปี 2556

All pictures are free for use at anytime & anywhere but without my responsibility.
samson
Posted: Tuesday, January 11, 2011 11:11:33 AM


Rank: Advanced Member
Groups: Member

Joined: 06/07/2009
Posts: 3,646
Location: BTS + APL
นักวิจัยอสังหาฯ เล็งโอกาสใหม่ธุรกิจค้าปลีกไทยแนวโน้มรุ่ง ต่อเนื่องจากโครงการใหญ่รัฐบาลจีนเข้ามาเปิดศูนย์ค้าส่งใหญ่ในไทย 'ไชน่าซิตี้คอมเพล็กซ์' ส่งเสริมการค้าไทย-จีนคึกคัก

ดร.โสภณ พรโชคชัย ประธานกรรมการบริหาร ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส หรือ AREA เผยว่า หากจีนพัฒนา ศูนย์การค้าขนาดใหญ่ในกรุงเทพมหานครเสร็จในปี 2555 จะเปลี่ยนโฉมตลาดค้าปลีกไทย อาจกลายเป็นแชมป์ตลาดค้าปลีกใหม่ และส่งผลให้ศูนย์การค้าใกล้เคียงซบเซาลงได้ การจัดสร้างเมืองคนจีนก็จะตามมา บ้านเอื้ออาทรอาจขายให้คนกลุ่มนี้ได้
ตามที่มีการเสนอข่าวว่ากลุ่มทุนจีนจะ มาพัฒนาศูนย์การค้าในไทย โดยสรุปว่า จะสร้างศูนย์การค้าส่งออกขนาด 500,000 - 700,000 ตารางเมตร โดยเริ่มก่อสร้างในเดือนมีนาคม 2554 และเสร็จในไตรมาสที่ 2 ของปี 2555 ซึ่งเร็วมากหากทำได้จริง โดยวางแผนจะมีร้านค้าถึง 10,000 ร้าน โดยแบ่งเป็นส่วนที่ขายสินค้าไทย 30% และสินค้าจีน 70% ได้แก่สินค้าประเภท เครื่องนุ่งห่ม เครื่องใช้ไฟฟ้า อัญมณีและเครื่องประดับ อะไหล่รถยนต์ ของแต่งบ้าน ของเล่นและสินค้าไลฟสไตล์ และอาหารและสินค้าแปรรูป นอกจากนั้นในระยะที่สองของการพัฒนายังจะย้ายฐานการผลิตมายังประเทศไทย ซึ่งไม่ทราบว่าจะเป็นไปได้อย่างไร เพราะค่าแรงงานไร้ฝีมือในไทยยังแพงกว่าจีน ซึ่งก็คงต้องติดตามกันต่อไป สำหรับที่ตั้งของโครงการนี้ตามข่าวกล่าวว่าคือ บริเวณ ถ.บางนา-ตราด กม.9 ข้างศูนย์วัสดุก่อสร้างบุญถาวร มีขนาดที่ดินราว 64 ไร่
โครงการนี้ชื่อ Yiwu International Trade City หรือ China City Complex จะมีมูลค่า 6,200 ล้านหยวน (28,415 ล้านบาท) แต่ส่วนของศูนย์การค้าดังกล่าวจะมีมูลค่า 1,500 ล้านหยวน (6,875 ล้านบาท) หากมีการก่อสร้างขนาด 500,000 ตารางเมตร ก็เป็นเงินเพียง 13,800 บาทต่อตารางเมตรเท่านั้น (ยังไม่รวมค่าที่ดิน) ทั้งนี้อาจเป็นเพราะตัวเลขในข่าวไม่สอดคล้องกับความเป็นจริง
การพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ในลักษณะนี้ของจีนได้ เกิดขึ้นในประเทศดูไบเช่นกัน เพื่อให้เห็นภาพ จึงขอยกตัวอย่าง Dubai Dragon Mart เพื่อให้เห็นภาพที่ชัดเจน จากการไปสังเกตการณ์ของ ดร.โสภณ พรโชคชัย ประธานกรรมการบริหาร ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส พบว่า โครงการนี้ อาคารมีลักษณะคล้ายมังกร ยาวถึง 1.2 ตารางเมตร มี 2 ชั้น แต่ส่วนมากใช้เฉพาะชั้นล่าง มีขนาดพื้นที่ใช้สอย 240,000 ตารางเมตร เป็นศูนย์กระจายสินค้าขนาดใหญ่ที่สุดของจีนที่ ตั้งอยู่นอกประเทศ เปิดตัวอย่างเป็นทางการเมื่อวันที่ 7 ธันวาคม 2547 มีร้านค้าปลีก-ส่งรวม 3,950 ร้าน ที่จอดรถรองรับได้ 2,500 คัน และมีอาคารที่พัก 22 อาคาร และโกดังเก็บสินค้า มูลค่าการก่อสร้างทั้งสิ้นรวมประมาณ 20,000 ล้านบาท
ที่กรุงเวียงจันทน์ ก็มีการพัฒนาในลักษณะนี้ ชื่อ ศูนย์การค้าสากล ซังเจียง (SanJiang Shopping Mall) ตั้งอยู่แถวบ้านอุโมงค์เหนือ ตำบลศรีโคตะบอง กรุงเวียงจันทน์ ไม่ห่างจากตัวเมืองและพระธาตุเมืองเวียงจันทน์นัก ในโครงการเปิดเมื่อปี 2550 มีร้านค้านับพันร้าน ทั้งยังมีที่จอดรถถึง 800 คัน (มากแล้วสำหรับลาว) และที่จอดรถจักรยานยนต์อีก 5,000 คัน สินค้าส่วนใหญ่เป็นสินค้านำเข้ามาจากประเทศจีน ได้แก่ เสื้อผ้า กระเป๋า เครื่องใช้ไฟฟ้า ของที่ระลึก และอาหารต่าง ๆ เป็นต้น จากการไปสังเกตการณ์ของ ดร.โสภณ พรโชคชัย ประธานกรรมการบริหาร ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส พบว่าปัจจุบันนี้กลายเป็นแหล่งท่องเที่ยวที่นักท่องเที่ยวต้องแวะไปชมเพื่อ หาซื้อสินค้าราคาถูกจากจีน
ผลกระทบถึงศูนย์การค้าอื่น ๆ ในย่านถนนบางนา-ตราดก็คือ จะเกิดการแข่งขันกันอย่างรุนแรง แรงดึงดูดของศูนย์การค้าจีนแห่ง นี้จะสูงมาก ไม่ใช่ดึงดูดเฉพาะคนในพื้นที่ แต่ยังรวมถึงผู้บริโภคในพื้นที่อื่นอีกด้วย ดังนั้นศูนย์การค้าท้องถิ่นในบริเวณใกล้เคียงจึงต้องเตรียมรับกับการแข่งขัน ที่รุนแรงที่อาจจะเกิดขึ้นในอีกไม่ถึง 2 ปีข้างหน้า หากศูนย์การค้าแห่งนี้สร้างเสร็จ
นอกจากนี้ จะมีพ่อค้าชาวจีนมา อาศัยอยู่ในพื้นที่นี้อีกเป็นจำนวนมาก อาจเป็นโอกาสดีที่การเคหะแห่งชาติ จะขายบ้านเอื้ออาทรแบบยกชุดในโครงการใกล้เคียงให้กลายเป็นเมืองคนจีน เช่นที่ปรากฏในดูไบ และในกลุ่มพ่อค้าเหล่านี้ ย่อมมีพ่อค้าระดับที่มีฐานะดีเข้ามา การพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ประเภทที่อยู่อาศัยราคาแพง ก็อาจเกิดขึ้นได้ และสร้างความคึกคักให้กับพื้นที่บางนา-ตราดเช่นกัน ทำให้พื้นที่นี้กลับมาคึกคักขึ้นอีกครั้งหนึ่งในอนาคตอันใกล้ โดยสรุปแล้วหากโครงการศูนย์การค้าจีนเกิดขึ้นได้ในย่านบางนา-ตราด แม้ในแง่หนึ่งจะเป็นการรุกทางเศรษฐกิจของจีนมา สู่ภูมิภาคนี้ แต่ก็ทำให้กรุงเทพมหานครและพื้นที่บางนา-ตราดนี้ คึกคักขึ้นมาเป็นอย่างมาก แต่คู่แข่งศูนย์การค้าใกล้เคียงอาจจะประสบปัญหาหนักในการแข่งขันได้

All pictures are free for use at anytime & anywhere but without my responsibility.
gather
Posted: Tuesday, January 11, 2011 9:40:15 PM


Rank: Member
Groups: Member

Joined: 26/01/2010
Posts: 400
ขอบคุณมากค่ะ
olo
Posted: Tuesday, January 11, 2011 10:19:14 PM


Rank: Advanced Member
Groups: Member

Joined: 12/11/2009
Posts: 1,830
Location: ตจว.
พูดถึงเรื่องจีน..จีน
ตรุษจีนนี้แฟนผมจะกลับบ้านแถวกว่างโจวมั๊ง
แฟนบอกว่าจะหาอะไรมาขายซักหน่อย...สมมุติชื่อสินค้า A แระกัน สินค้า A ไทยเรายังผลิตไม่ได้ต้องนำเข้าอย่างเดียว

แฟน.. ตุกจีงนี้อั๊วจากักบ้างซ้าน่อย ลื้อลูแลลูกๆล่วยนะ [แฟนเป็นคนจีนอ่ะครับ]
ผม.. เฮ้ย..ไหนว่าจะกลับเฉพาะวันเกิดป๊าลื้อไง ค่าเครื่องบินแพง ค่ากินอยู่ก็แพง กลับตอนนี้ต้องไปจ่ายแต๊ะเอียอาตี๋อาหมวยทางนั้นอีก
[เดี๋ยวนี้ไปไหนต้องแยกกันไปเพราะมีลูกกับคอนโดต้องเลี้ยงอ่ะครับ]
แฟน.. อั๊วนักเจอเพื่องๆตองเรียงล่วยกังอ่ะ พวกอีจากักตองตุกจีง
ผม.. [นัดแฟนเก่าไว้ป่าวว่ะ พักนี้เห็น คิวคิว บ่อยจัง] ทำหน้าเซ็งๆไป 2วัน
วันที่3
แฟน.. ลื้อเปงอาราย มีอารายไม่สาบายจัยป่าว
ผม.. [รออยู่เรย หึหึ] นัดแฟนเก่าไว้ไช่ม้า.. [หาเรื่องซะ]
แฟน.. [ตาแดงๆ..เบะนิดๆ] ลื้อคิกยังงี้หลอ
ผม.. - -" แล้วไมคิวคิวบ่อยล่ะ เมื่อก่อนไม่มีเลยนี่น่า [คิวคิว คือแชทคนจีนอ่ะครับ]
แฟน .. อั๊วจาหาของมาขายโว้ย
ผม.. จริงอ่ะ ไรหรอ
แฟน.. A และของอีกหลายๆอย่าง ตอนนี้เมืองจีนโรงงานผลิตของออกมามากแต่ระบายของออกนอกประเทศไม่ทันอ่ะ
ผม .. แล้วลื้อจาเอาเงินที่ไหน อย่าลืมว่าเราต้องเลี้ยงลูกกับคอนโดด้วยนะ เดี๋ยวเงินไปจมแล้วไม่มีโอนล่ะ ฉิกหา..เลยนะ
แฟน ..มิ่งจี๊ แปลว่าไม่ต้องมีเงิน
ผม...ห๊า..
แฟน .. โรงงางหั้ยเอาของมาขายก่อง ได้ตังค์แล้วค่อยไปจ่าย
ผม ..ไม่กลัวตูโกงหรอ
แฟน.. ของเต็มโกดังลื้อจาทำยังไง ลื้อโกงอีครั้งเดียวลื้อก็ไม่รวยขึ้นหรอก อีโดนลื้อโกงอีก็ไม่ได้จนลงเหมือนกัง
อีก็กล้าเสี่ยงอยู่แล้วแต่ไม่ชั่ยครั้งแรกอีกจาหั้ยลื้อมาเยอะซาเมื่อไหร่ล่ะ
ผม .....................................

สรุป.. ตอนนี้เมืองจีนโรงงานมีของเยอะมากต้นทุนถูกสุดสุดเพราะค่าเงินอ่อนเลยเร่งผลิตกันไหญ่เลย แต่ระบายของไม่ทัน
ถามว่า..ขายไนประเทศไม่พอหรอ พอครับ แต่ไม่ได้ราคา หรือตีราคากันเอง เลยต้องหาตลาดส่งออก

นิสัยส่วนตัวของคนจีนสมัยไหม่ ค้าขายเก่ง ชอบความมีหน้ามีตา ไช้จ่ายเก่งมากๆ ไม่ค่อยประหยัดเหมือนคนสมัยก่อน เพราะถือว่า
พรุ่งนี้ก็หาตังค์ได้อีก ถ้าชอบไม่สนจัยเรื่องราคาเลยอ่ะ นี่พูดรวมๆนะครับ

ส่วนเรื่องค่าแรง คิดว่าคงไม่ได้ผลิตที่บ้านเราอ่ะครับ อาจจะมีโรงงานมารับออเดอร์แล้วจัดส่งตามมาอีกทีนึง ส่วนมากคนไทยที่ไปซื้อของเองจากโรงงานที่นู่น รายไหม่ๆจะโดนกันซะมากอ่ะครับ ผมว่าค้าขายกับคนจีนนี่ก็ลำบากนะครับ ค้าขายกันมาดีดี เอะอะจะโกงก็โกงซะงั้นอ่ะ
อย่างตอนแรกแฟนผมเอาของมาขาย ดูดูแล้วไม่น่าไว้จัยเลยจับทำเมียซะเลย หุหุ



"ขายดาวน์ ห้องสวย หายาก"
-NOBLE REVOLVE : สูงที่สุด สวยที่สุด @ อารีย์ "37a1" = 5,000,000.-
"ดั่งสระว่ายน้ำส่วนตัว"
- เอสเปซ [ PLAY ] : pool villa : http://www.prakard.com/default.aspx?g=posts&t=372369

"วิวแม่น้ำสุดสวย"
- ศุภาลัย ริเวอร์เพลส : http://www.prakard.com/default.aspx?g=posts&t=380941
hellokrit
Posted: Wednesday, January 12, 2011 3:18:46 PM


Rank: Advanced Member
Groups: Le Luk & Sky Walk Condominium Moderator, Noble Refine Moderator, Sukhumvit Plus Moderator

Joined: 18/02/2008
Posts: 812
Location: BKK
มีหักมุและติดเรต 18+ ตอนจบ ><
Toma
Posted: Wednesday, January 12, 2011 8:44:49 PM

Rank: Advanced Member
Groups: Condo One Soho Moderator, The Seed Atom Moderator

Joined: 29/04/2007
Posts: 3,613
เรื่องนี้สอนให้รู้ว่า
คนจีนจ้องจะขาย คนไทยจ้องจะเอารึป่าวครับ

ระหว่างวันที่ 12-27 เม.ย. ไปต่างประเทศ สามารถติดต่อได้ทาง email และ line ครับ

ซิตี้คอนโด และ รีสอร์ทคอนโด สวยหลายทำเล

กรุงเทพฯ และปริมณฑล:
The Hotel Serviced : http://www.prakard.com/default.aspx?g=posts&m=4645624
The Tree Interchange : http://www.prakard.com/default.aspx?g=posts&m=4423476
Chapter One ราษฎร์บูรณะ : http://www.prakard.com/default.aspx?g=posts&m=5151156


พัทยา:
The Riviera Wong Amat: http://www.prakard.com/default.aspx?g=posts&m=5175905
Cetus Beachfront: http://www.prakard.com/default.aspx?g=posts&m=5014644

หัวหิน:
Bluroc : http://www.prakard.com/default.aspx?g=posts&t=807340

สนใจข้อมูลเพิ่มเติม ติดต่อ ทอม โทร 081 936 0798, Line ID: Tomasmith, Email: tomabus@hotmail.com
olo
Posted: Thursday, January 13, 2011 12:17:41 AM


Rank: Advanced Member
Groups: Member

Joined: 12/11/2009
Posts: 1,830
Location: ตจว.
พี่ทอมไว้จัยคนง่ายป่าวครับ Bad Grin

"ขายดาวน์ ห้องสวย หายาก"
-NOBLE REVOLVE : สูงที่สุด สวยที่สุด @ อารีย์ "37a1" = 5,000,000.-
"ดั่งสระว่ายน้ำส่วนตัว"
- เอสเปซ [ PLAY ] : pool villa : http://www.prakard.com/default.aspx?g=posts&t=372369

"วิวแม่น้ำสุดสวย"
- ศุภาลัย ริเวอร์เพลส : http://www.prakard.com/default.aspx?g=posts&t=380941
samson
Posted: Thursday, January 13, 2011 6:56:02 AM


Rank: Advanced Member
Groups: Member

Joined: 06/07/2009
Posts: 3,646
Location: BTS + APL
ลื้ออาจจะโดนอาหมวยจีน จับก็ได้นา เรียกว่าแผนซ้อนแผนไง Laughing Laughing

All pictures are free for use at anytime & anywhere but without my responsibility.
samson
Posted: Thursday, January 13, 2011 8:01:21 PM


Rank: Advanced Member
Groups: Member

Joined: 06/07/2009
Posts: 3,646
Location: BTS + APL
ข่าว(อสังหาริมทรัพย์)
จากหนังสือพิมพ์ โลกวันนี้
ปีที่ 12 ฉบับที่ 2969 ประจำวัน พฤหัสบดี ที่ 13 มกราคม 2011

สุขุมวิทแชมป์คอนโดฯแพงสุด(ราคาประเมิน)

พัทยา: อธิบดีกรมธนารักษ์เผยผลสำรวจการประเมินราคาอาคารชุดที่จดทะเบียนมีประมาณ 4,600 แห่งทั่วประเทศ ส่วนใหญ่อยู่ในกรุงเทพฯ ปริมณฑล และจังหวัดท่องเที่ยว ระบุราคาสูงสุดอยู่ย่านสุขุมวิท ตารางเมตรละกว่า 200,000 บาท ล่าสุดมอบสัญญาเช่าที่ดินราชพัสดุเนื้อที่ 131 ไร่ ย่านพลูตาหลวง อ.สัตหีบ จ.ชลบุรี แก่กองทัพเรือตามโครงการบ้านสวัสดิการ

วานนี้ (12 ม.ค.) นายวินัย วิทวัสการเวช อธิบดีกรมธนารักษ์ เปิดเผยว่า ขณะนี้กรมธนารักษ์ได้เร่งให้เจ้าหน้าที่ลงพื้นที่ประเมินราคาที่ดินในทุก จังหวัดทั่วประเทศ เพื่อเตรียมความพร้อมในการดำเนินการตามแผนงานทบทวนและปรับปรุงราคาประเมิน สำหรับการประกาศใช้ในรอบบัญชีปี 2555-2558 และจะเริ่มใช้ในวันที่ 1 มกราคม 2555 สำหรับการประเมินราคาอาคารชุด วิธีการประเมินจะยึดหลักตามมาตรฐานสากล โดยจะเปรียบเทียบกับราคาตลาด รายได้ และต้นทุน ทั้งนี้ จะต้องส่งบัญชีราคาประเมินราคาอาคารชุดให้กับกรมที่ดินเพื่อใช้ในการจด ทะเบียนสิทธิและนิติกรรม รวมถึงการเตรียมความพร้อมในการส่งบัญชีราคาให้ท้องถิ่นไปใช้เป็นฐานภาษี ส่วนอัตราการจัดเก็บหรือจะยกเว้นยังอยู่ระหว่างการพิจารณาร่างกฎหมาย

โดยในปี 2553 มีการสำรวจและประเมินราคาอาคารชุดที่ขอจดทะเบียนใหม่ทั้งในกรุงเทพฯและต่าง จังหวัดเพิ่มขึ้นอีก 262 แห่ง ส่วนใหญ่อยู่ในกรุงเทพฯ ภูเก็ต ชลบุรี ประจวบคีรีขันธ์ สมุทรปราการ และนนทบุรี ซึ่งปัจจุบันมีอาคารชุดที่ขอจดทะเบียนแล้วทั้งประเทศประมาณ 4,600 แห่ง แบ่งเป็นเขตกรุงเทพมหานคร 2,000 แห่ง ส่วนภูมิภาค 2,600 แห่ง โดยอาคารชุดที่มีราคาประเมินสูงสุดยังคงเป็นกรุงเทพฯในเขตวัฒนา อาคารชุดเลอรัฟฟิเน่ ชมพูทวีป ตารางเมตรละ 224,500 บาท เขตปทุมวัน อาคารชุดคิว หลังสวน ตารางเมตรละ 190,900 บาท เขตคลองเตย อาคารชุดมิลเลนเนียม ตารางเมตรละ 133,500 บาท ตามลำดับ

"จากการสำรวจราคาคอนโดฯที่แพงมากขณะนี้อยู่ที่สุขุมวิทกับหลังสวน เพราะพื้นที่ที่จะทำคอนโดฯ สูงหมดแล้ว ทำให้ราคาพุ่งการประเมินครั้งที่แล้วราคาอยู่ 1.4 แสนบาทต่อ ตร.ม. เพิ่มเป็น 1.9-2 แสนบาทต่อ ตร.ม.รวมถึงคอนโดฯตามแนวรถไฟฟ้าที่ราคาปรับเพิ่มมากกว่า 1 แสนบาทต่อ ตร.ม.จากเดิมอยู่ที่ 7 หมื่นบาทต่อ ตร.ม. ขณะที่ในส่วนของต่างจังหวัดจะมีตัวเลขออกมาเป็นภูเก็ตกับพัทยา ที่ราคาเพิ่มขึ้นมาก ปีที่แล้วอยู่ที่ 4-5 แสนบาทต่อ ตร.ม. เพิ่มขึ้นเท่าตัวเป็น 9 หมื่นบาทต่อ ตร.ม." นายวินัยกล่าว

ส่วนจังหวัดที่เป็นแหล่งท่องเที่ยวและติดชายทะเล อาทิ จังหวัดภูเก็ต ราคาสูงสุดอยู่ที่คอนโดเพิร์ล ออฟ ในทอน ตารางเมตรละ 91,000 บาท และจังหวัดชลบุรีราคาประเมินสูงสุดอยู่ที่เดอะ โคฟ คอนโดมิเนียม ตารางเมตรละ 97,500 บาท

สำหรับในปี 2554 คาดว่าจะมีอาคารชุดที่ขอจดทะเบียนใหม่เพิ่มขึ้นอีกราว 100 แห่ง และน่าจะยังอยู่ในพื้นที่กรุงเทพฯเป็นส่วนใหญ่ เนื่องจากการเจริญเติบโตของแนวเส้นทางการก่อสร้างรถไฟฟ้า ส่วนต่างจังหวัดจะอยู่ในพื้นที่แหล่งท่องเที่ยวและติดชายทะเล

นอกจากเรื่องดังกล่าวแล้ว ในวันเดียวกันกรมธนารักษ์ยังได้ทำพิธีมอบสัญญาเช่าที่ดินราชพัสดุ แปลงหมายเลขทะเบียนที่ ชบ.633 เนื้อที่ประมาณ 131 ไร่ ตั้งอยู่ที่ ต.พลูตาหลวง อ.สัตหีบ จ.ชลบุรี ตามโครงการบ้านสวัสดิการกองทัพเรือให้แก่พลเรือตรีศรินาถ ศิริรังษี เจ้ากรมช่างโยธาทหารเรือ เพื่อให้ข้าราชการและลูกจ้างกองทัพเรือได้มีบ้านพักอาศัยเป็นของตนเองและมี ความมั่นคงในการดำรงชีวิต โดยลักษณะบ้านพักอาศัยเป็นบ้านเดี่ยว 2 ชั้น และบ้านเดี่ยวชั้นเดียว จำนวน 235 หลัง รวมมูลค่าทั้งโครงการ 530,340,000 บาท ซึ่งกองทัพเรือจะเป็นผู้คัดเลือกผู้ได้รับสิทธิเฉพาะข้าราชการและลูกจ้างกอง ทัพเรือเท่านั้น มีกำหนดเช่า 30 ปี อัตราค่าเช่า 5 ปีแรกปีละ 1,800 บาท และปรับค่าเช่าเพิ่มขึ้น 15% ทุก 5 ปี

All pictures are free for use at anytime & anywhere but without my responsibility.
samson
Posted: Friday, February 25, 2011 7:34:36 PM


Rank: Advanced Member
Groups: Member

Joined: 06/07/2009
Posts: 3,646
Location: BTS + APL
อสังหาริมทรัพย์
วันที่ 23 กุมภาพันธ์ 2554 12:31

แกะรอย..หลุมพรางนักเก็งกำไรคอนโดฯ


ช่วง 2-3 ปีที่ผ่านมา "ซิตี้ คอนโด" ถือว่าเป็นดาวรุ่งของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ หลายโครงการสามารถปิดการขายได้ภายในระยะเวลาอันรวดเร็ว ทำให้ผู้ประกอบการบิ๊กแบรนด์ปรับพอร์ตลงทุนผุดโครงการใหม่รับพฤติกรรมการ ซื้อ กลุ่มลูกค้าที่ซื้อมีทั้งซื้ออยู่อาศัยเอง (เรียลดีมานด์) แต่ขณะเดียวกันก็มีผู้บริโภคบางกลุ่มสบช่องกระแสบูม "คอนโด" ร่วมเข้าคิวรับใบจองห้องชุด ก่อนนำออกเร่ขายแข่งแบบไม่ทันข้ามวัน ฟันส่วนต่างกำไรตั้งแต่ 2 หมื่นบาทจนถึงหลักแสนบาท/หน่วย ขึ้นอยู่กับทำเลของห้องชุด เปิดออปชั่นให้ทั้งซื้อดาวน์-ซื้อสิทธิได้รับส่วนลด รวมทั้งประกาศหาลูกค้า (ซื้อ-ขาย) ทางอินเทอร์เน็ต

"แฟนคลับ" คอนโดแผลงฤทธิ์ยื้อการโอน

อย่าง ไรก็ตาม ในปีนี้แม้ตลาดคอนโดมิเนียมหรือการเปิดตัวโครงการใหม่จะดูแผ่วลง ผู้ประกอบการมีความระมัดระวังมากขึ้น ที่ดินที่ซื้อในราคาที่เหมาะสมไม่ใช่หาซื้อได้ง่ายๆ ต้นทุนค่าก่อสร้างก็เพิ่มขึ้น อีกทั้งการเปิดตัวสินค้าใหม่ยังต้องแข่งกับซัพพลายเก่าในตลาดจากสินค้าที่ เหลือขายในช่วง 2-3 ปีที่ผ่านมาในแต่ละโครงการ 10-20 % ขณะเดียวกันยังมีกลุ่มเก็งกำไรซื้อไว้นำมาขายแข่ง ในกรณีที่บางรายขายปล่อยสินค้าออกได้ก็ดีไป แต่ก็มีบางรายที่ซื้อไว้ 5 ยูนิต 10 ยูนิต ถึงเวลาขายต่อไม่ได้ก็ต้องทนฝืนผ่อนดาวน์ไปเรื่อยๆ รอจังหวะขายทำกำไร
ตลาดคอนโดในปีนี้ถ้าตลาดดีจริงก็ขายหมดแต่ถ้าไม่ดี ก็ลำบาก กลุ่มคนที่ซื้อเก็งกำไรทั้งระยะสั้นคือ ซื้อปุ๊บขายใบจองปั๊บ เริ่มเป็นไปได้ยากแล้วขณะที่กลุ่มคนที่ซื้อเก็งกำไรระยะกลางคือ ซื้อแล้วผ่อนดาวน์รอจังหวะขายเมื่องานก่อสร้างคืบหน้า กลุ่มนี้ยังพอมีเวลาที่จะวัดดวง
เมื่อตลาดคอนโดเป็นการขายดีมานด์ล่วง หน้า รายได้จะเข้ามาก็ต่อเมื่อถึงขั้นตอนสร้างเสร็จแล้วส่งมอบ (โอนกรรมสิทธิ์) ให้ลูกค้า ถึงขั้นตอนนี้ สิ่งที่ปรากฏก็คือ ลูกค้ายื้อการโอน บางรายยื่นขอสินเชื่อไม่ผ่านเจ้าของโครงการต้องนำกลับมาขายใหม่ ในขณะเดียวกันก็มีลูกค้าบางรายต้องใช้วิธีการรวบเงินจอง หรือเงินดาวน์จากโครงการหนึ่งมาโปะโครงการหนึ่งที่ครบกำหนดผ่อนดาวน์สิ้นสุด ต้องโอนกรรมสิทธิ์ ตามสัญญาจะซื้อจะขาย ในกรณีหลังนี้เกิดขึ้นกับลูกค้ารายที่ซื้อห้องชุดมากว่าหนึ่งโครงการจากผู้ ประกอบการเดียวกัน ที่ผู้ประกอบการเจ้าของโครงการเรียกลูกค้ากลุ่มนี้ว่า "แฟนคลับ" นั่นเอง
ในลักษณะการลงทุนหรือเก็งกำไร ของกลุ่มแฟนคลับ จะมีรูปแบบการ ซื้อ-ขาย เก็งกำไรคอนโด ตั้งแต่ซื้อขายใบจอง, ขายดาวน์, ซื้อแล้วเอาไปขายเอง, ฝากเซลส์ขาย, ซื้อตอนเริ่มก่อสร้างขายตอนสร้างเสร็จ ไปจนถึงซื้อให้คนเช่าในระยะยาว ในทุกรูปแบบ ซึ่งก่อให้เกิดความต้องการเทียมขึ้นจากการคาดเดาตลาด ส่งผลให้ราคาคอนโดสูงกว่าที่เป็นจริงอย่างไม่มีเหตุผล ตารางเมตรละหลายหมื่นบาท
เพราะการขายคอนโดแบบล่วงหน้ามุ่งเน้นยอดขาย เป็นหลัก โดยไม่ได้เน้นการให้ข้อมูลที่เป็นจริงทั้งหมดของโครงการ (หลายโครงการไม่ให้ลูกค้าดูผังโครงการ หรือปรับเปลี่ยนผังในภายหลัง, การบอกจำนวนที่จอดรถที่ไม่แน่นอน ปิดบังข้อเสียต่างๆ สร้างการรับรู้ในแบรนด์สินค้าเป็นสินค้าไฮเอนด์ หรู หรา ฯลฯ) และจนถึงปัจจุบันยังไม่มีหน่วยงานใดๆ ของรัฐเข้ามาดูแล การจัดแคมเปญเพื่อกระตุ้นการตัดสินใจของผู้บริโภคและสัญญาที่ไม่เป็นธรรมก็ ทำให้หมดสิทธิต่อรอง ถ้าไม่ตรวจสอบให้รอบคอบ ถี่ถ้วน ราคาคอนโดก็จะไม่ต่างจากหุ้นที่ถูกปั่นขึ้นไป จนวันหนึ่งจะถูกทุบราคาลง
ใน แง่ของผู้ประกอบการ หรือผู้ลงทุน ตลาดอสังหาริมทรัพย์นั้นเกือบถูกผูกขาดโดยกลุ่มบริษัทใหญ่ๆ ไม่กี่กลุ่ม ทำให้จริงๆ แล้วแทบไม่มีการแข่งขันในแง่ของตัวสินค้าเลย หรือหากจะมีก็เป็นเพียงแค่ดีไซน์ภายนอก ผู้ลงทุนบางกลุ่มก็ย้ายฐานจากบ้านเดี่ยวหรือทาวน์เฮ้าส์มาลงคอนโดผสมโรงด้วย จึงเกิดการลดราคา แจกแถมโปรโมชั่นกันมโหฬารในตลาด มีบริษัทใหญ่ในปัจจุบันที่ลงทุนกับโครงการขนาดใหญ่เกินตัว โดยที่ไม่มีสภาพคล่องเพียงพอ จึงต้องจับตามองกันต่อไปถึงทางออกของการหาแหล่งเงินทุนสนับสนุนรวมถึงผู้ ร่วมทุนใหม่
ท่ามกลางการจับจ้องของหน่วยงานภาครัฐถึงปัญหาฟองสบู่ในตลาด อสังหาฯ "คอนโด" จะกลายเป็นกับดักธุรกิจทั้งที่เกิดขึ้นกับผู้ประกอบการเจ้าของโครงการ และขาช้อป แฟนคลับ นักเก็งกำไรที่ตกหลุมพรางตัวเอง เพราะขายต่อกินส่วนต่างกำไรไม่ได้สินค้าติดมือปล่อยไม่ออก ไม่มีกำลังพอที่จะผ่อนต่อ...ถูกเจ้าของโครงการบีบให้โอนกรรมสิทธิ์ ที่อาจเกิดปัญหาข้อพิพาทระหว่างผู้ซื้อกับผู้ขายได้

All pictures are free for use at anytime & anywhere but without my responsibility.
samson
Posted: Tuesday, March 08, 2011 11:31:16 AM


Rank: Advanced Member
Groups: Member

Joined: 06/07/2009
Posts: 3,646
Location: BTS + APL
ส่วนต่อขยายสายสุขุมวิท ดูจะมีความคืบหน้ามากที่สุด



วันที่ 08 มีนาคม พ.ศ. 2554 เวลา 10:18:23 น.
ขายซองประมูลรถไฟฟ้า"แบริ่ง-สมุทรปราการ" 15 มี.ค.นี้ วงในชี้"อิตาเลียนไทย"มาแรง

เปิดโรดแมปรถไฟฟ้าสายสีเขียว "แบริ่ง-สมุทรปราการ" ระยะทาง 12.6 ก.ม. ค่าก่อสร้างกว่า 14,162 ล้าน รฟม.ประกาศขายแบบ 15-23 มี.ค.นี้ ยื่นซองประมูล 23 พ.ค. วงในชี้จับตา "อิตาเลียนไทย" คว้างาน ด้าน กทม.เปิดบริการส่วนต่อขยายบีทีเอส "อ่อนนุช-แบริ่ง" ระยะทาง 5.25 ก.ม. เก็บค่าโดยสาร 15 บาท


นายรณชิต แย้มสอาด รองผู้ว่าการฝ่ายปฏิบัติการ รักษาการแทนผู้ว่าการการรถไฟฟ้าขนส่งมวลชนแห่งประเทศไทย (รฟม.) เปิดเผยว่า เมื่อวันที่ 28 กุมภาพันธ์ที่ผ่านมา ทาง รฟม.ได้ออกประกาศเชิญชวนผู้สนใจเข้าร่วมประกวดราคาก่อสร้างงานโยธาโครงการ รถไฟฟ้าสายสีเขียว ช่วงแบริ่ง-สมุทรปราการ ระยะทาง 12.6 กิโลเมตร วงเงิน 14,162 ล้านบาท โดยจะใช้วิธีการประกวดราคาในแบบนานาชาติ (international competitive bidding) โดยจะขายเอกสารประกวดราคา 15-23 มีนาคมนี้ จากนั้นจะให้ยื่นประมูลใน วันที่ 23 พฤษภาคม คาดว่าจะลงนามในสัญญาก่อสร้างกับผู้รับเหมาในเดือนสิงหาคม และเริ่มก่อสร้างประมาณเดือนกันยายนในปีนี้เป็นต้นไป ในแผนงานจะเปิดให้บริการในปี 2558

แหล่งข่าวจากวงการรับเหมาก่อ สร้างกล่าวว่า สเป็กผู้รับเหมาที่ รฟม.กำหนดไว้ในร่างทีโออาร์นั้นจะเป็นแบบรายเดียวหรือร่วมทุนก็ได้ แต่ต้องมีทุนจดทะเบียนไม่น้อยกว่า 1,000 ล้านบาท รายได้รวมย้อนหลัง 3 ปีไม่น้อยกว่า 10,000 ล้านบาท มีผลงานย้อนหลัง 10 ปี ด้านทางยกระดับมูลค่างาน 1,000 ล้านบาท/สัญญา

สำหรับผู้รับเหมาที่ จะเข้ายื่นประมูลจะเป็นรายใหญ่ อาทิ บมจ.อิตาเลียนไทย ดีเวล๊อปเมนต์, บมจ.ช.การช่าง, บมจ.ซิโน-ไทย เอ็นจิเนียริ่ง แอนด์ คอนสตรัคชั่น, บมจ.ยูนิค เอ็นจิเนียริ่งแอนด์คอนสตรัคชั่น เป็นต้น แต่มีแนวโน้มผู้ที่จะได้งาน คาดว่าจะเป็นบริษัท อิตาเลียนไทยฯ เนื่องจากเพิ่งก่อสร้างงานโยธาของรถไฟฟ้าบีทีเอส ช่วงอ่อนนุช-แบริ่ง และอยู่ระหว่างติดตั้งระบบอาณัติสัญญาณให้กับ กทม.

"ตอนนี้อิตาเลียนไทยเพิ่งได้งานรถไฟฟ้าไปสัญญาเดียวคือ สายสีน้ำเงิน วงเงิน 1 หมื่นกว่าล้านบาท เพราะฉะนั้นสายนี้เขามีภาษีมากที่สุด"

นาย ธีระชน มโนมัยพิบูลย์ รองผู้ว่า ราชการกทม. กล่าวว่า การเก็บค่าบริการรถไฟฟ้าบีทีเอส ส่วนต่อขยายอ่อนนุช- แบริ่ง ที่จะเปิดบริการ 12 สิงหาคมนี้ แนวทางจะเหมือนกับสายสีลม ระยะทาง 2.2 กิโลเมตรถึงสะพานตากสิน ที่ กทม.เก็บค่าบริการ 10 บาท ส่วนสายใหม่นี้ทางสำนักการจราจรและขนส่ง (สจส.) เสนออัตราค่าบริการ ระยะทาง 5.25 กิโลเมตร อยู่ที่ 15 บาท แต่เมื่อเข้าระบบของบีทีเอสแล้วต้องจ่ายตามปกติ

All pictures are free for use at anytime & anywhere but without my responsibility.
samson
Posted: Wednesday, March 09, 2011 10:23:58 AM


Rank: Advanced Member
Groups: Member

Joined: 06/07/2009
Posts: 3,646
Location: BTS + APL
จะกู้เงินแบงค์มาซื้อคอนโด คิดให้หนักๆหน่อย................Y-Y

วันที่ 07 มีนาคม พ.ศ. 2554 เวลา 08:43:17 น.

แบงก์ขานรับแนวทางปฏิบัติใหม่กรมบังคับคดี ใช้วิธีอายัดเงินเดือน บัญชีธนาคาร ชี้ช่วยให้กระบวนการบังคับชำระหนี้รวดเร็วขึ้น อธิบดีกรมบังคับคดีแจงมีกฎหมายรองรับอยู่แล้ว ทำได้ทันที


นาย วิศิษฏ์ วิศิษฏ์สรอรรถ อธิบดีกรมบังคับคดี เปิดเผย "ประชาชาติธุรกิจ" ถึงแนวทางปฏิบัติในการเพิ่มประสิทธิภาพการบังคับคดีที่กรมบังคับคดีจะเน้น ใช้วิธีอายัดสิทธิเรียกร้อง ด้วยการอายัดเงินเดือน และบัญชีธนาคารว่า สามารถดำเนินการได้ทันทีโดยไม่ต้องออกประกาศใด ๆ เพิ่มเติม เนื่องจากมีกฎหมายรองรับอำนาจในการบังคับคดีของเจ้าพนักงานบังคับคดีอยู่ แล้ว ซึ่งหากทำได้สำเร็จนอกจากจะช่วยเพิ่มประสิทธิภาพในการบังคับคดีได้มากขึ้น แล้ว ยังสามารถลดการใช้จ่ายเงิน งบประมาณและบุคลากรได้ด้วย เนื่องจากการอายัดสิทธิเรียกร้องเป็นวิธีการบังคับคดีที่มีต้นทุนต่ำที่สุด และทำได้รวดเร็ว ไม่เหมือนกับการยึดทรัพย์บังคับคดีที่ต้องดำเนินการหลายขั้นตอน ต้องใช้เวลาอย่างน้อย 1-2 ปี

ขณะนี้กรมบังคับคดีนำวิธีการดังกล่าวมา ใช้ในการบังคับคดีมากขึ้นแล้ว และจากนี้ไปจะประชาสัมพันธ์ให้ลูกหนี้ เจ้าหนี้ รวมทั้งสถาบันการเงิน เห็นประโยชน์ของแนวทางนี้จะได้ปรับเปลี่ยนวิธีคิดใหม่ ในส่วนของสถาบันการเงินหากไม่ยอมเปิดเผยบัญชีของลูกหนี้ หรือไม่ยอมให้มีการอายัด ก็ต้องตอบคำถามศาลให้ได้ว่าเป็นเพราะเหตุใด จากที่ผ่านมาสถาบันการเงินส่วนใหญ่ไม่ยอมเปิดเผยบัญชีลูกหนี้โดยอ้างว่าเป็น ความลับของลูกค้า สำหรับเงื่อนไขวิธีการในการอายัดเงินเดือนหรือบัญชีธนาคารทั่วไปของลูกหนี้ มีแนวทางปฏิบัติชัดเจนอยู่แล้ว เช่น การอายัดบัญชีเงินเดือน จะมีการกันเงินส่วนหนึ่งไว้ให้ลูกหนี้สำหรับไว้เป็นค่าใช้จ่าย

แหล่ง ข่าวจากฝ่ายกฎหมายของธนาคารพาณิชย์ขนาดใหญ่รายหนึ่งเปิดเผยว่า โดยในทางปฏิบัติในคดีแพ่ง เมื่อเจ้าหนี้สามารถสืบทรัพย์ลูกหนี้แล้ว จะขออำนาจเจ้าพนักงานบังคับคดีอายัดทรัพย์หรือสิทธิเรียกร้องต่าง ๆ เช่น บัญชี เงินเดือน หรือบัญชีเงินฝากกับธนาคาร เพียงแต่กระบวนการออกเอกสารที่กรมบังคับคดีอาจใช้เวลานาน ดังนั้นหากกระบวนการเอกสารออกได้เร็ว ก็จะช่วยให้กระบวนการบังคับชำระหนี้เร็วขึ้น ซึ่งก็เป็นผลดีกับตัวธนาคารที่เป็นเจ้าหนี้

อย่างไรก็ตามส่วนใหญ่ที่ ใช้ช่องทาง การบังคับลักษณะนี้ในปัจจุบันจะเป็นธนาคารต่างชาติ ที่ทำธุรกิจสินเชื่อบุคคล สินเชื่อบัตรเครดิต เพราะธนาคารเหล่านี้มีความชำนาญในธุรกิจและติดตามหนี้กับลูกหนี้รายย่อย "ยิ่งกระบวนการบังคับชำระหนี้เร็วขึ้น ก็จะยิ่งเป็นประโยชน์กับธนาคาร" แหล่งข่าวกล่าว

ด้านแหล่งข่าวจากธนาคารพาณิชย์อีกรายกล่าวว่า หากสามารถแก้ไขกระบวนการทางกฎหมายให้การบังคับชำระหนี้เร็วขึ้น เช่น สามารถบังคับที่สิทธิเรียกร้อง อย่างบัญชีเงินเดือน บัญชีเงินฝากในธนาคารได้เลย จะเป็นผลดีกับระบบการเงินโดยรวม เพราะการบังคับชำระหนี้อย่างมีประสิทธิภาพจะทำให้คนในระบบมีวินัยทางการเงิน มากขึ้น

ทั้งนี้ยังต้องดูในรายละเอียดว่าแนว คิดของกรมบังคับคดีมีกฎหมายรองรับหรือไม่ เพราะหากไม่มีจะต้องดำเนินการเพื่อให้มีอำนาจทางกฎหมาย การออกกฎหมายใหม่อาจส่งผลกระทบต่อฐานเสียงทางการเมืองคงผ่านสภาได้ยาก อย่างไรก็ตามแม้จะผ่านกฎหมายออกมาบังคับได้ ก็เป็นเพียงการแก้ปัญหาที่ปลายเหตุไม่ใช่การแก้ปัญหาทั้งหมด เพราะควรแก้จากต้นตอจริง ๆ คือต้องปลูกฝังให้คนมีวินัยทางการเงิน

All pictures are free for use at anytime & anywhere but without my responsibility.
samson
Posted: Tuesday, March 29, 2011 10:51:28 AM


Rank: Advanced Member
Groups: Member

Joined: 06/07/2009
Posts: 3,646
Location: BTS + APL
ธปท.ยันเดินหน้ามาตรการแอลทีวี-ย้ำต้องรักษาสมดุลระหว่างกำลังซื้อและ กำลังผลิตบ้านใหม่ ขณะที่ผู้ประกอบการอสังหาฯ ชี้บ้านล็อตใหม่ มิ.ย. นี้ขยับขึ้นแน่

- รุกคืบต่อรองรัฐเพิ่มอำนาจซื้อ ลดภาษีธุรกิจเฉพาะ/ภาษีโอนบางส่วน อ้างผู้ซื้อแบกภาระรวม 5.5% ด้านแบงก์เฝ้าระวังเศรษฐกิจยังมีความเสี่ยงหวั่นคนตกงาน-เมินขยายเพดานเงิน กู้คอนโดฯราคาต่ำกว่า 10 ล้าน
หลังจากธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.)โดยคณะกรรมการนโยบายสถาบันการเงินประกาศเพิ่มหลักเกณฑ์การกำกับดูแล สินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยของธนาคารพาณิชย์ โดยให้เพิ่มน้ำหนักความเสี่ยงในการคำนวณเงินกองทุนต่อสินทรัพย์เสี่ยงเพิ่ม ขึ้นสำหรับที่อยู่อาศัยที่มีราคาซื้อขายต่ำกว่า 10 ล้านบาท โดยเฉพาะแนวสูง (คอนโดมิเนียม)ที่มีอัตราส่วนเงินให้สินเชื่อต่อมูลค่าหลักประกัน (Loan to Value : LTV) น้อยกว่าหรือเท่ากับ 90% ต้องให้น้ำหนักความเสี่ยง (Risk Weight :RW) อยู่ที่ 35% ของเงินกองทุนต่อสินทรัพย์เสี่ยง (BIS) และกรณีแอลทีวีมากกว่า 90% หรือผู้บริโภควางเงินดาวน์ต่ำกว่า 10% จะต้องให้น้ำหนักความเสี่ยงอยู่ที่ 75% และมีผลบังคับใช้เฉพาะสัญญาใหม่ที่ซื้อขายตั้งแต่ต้นปีที่ผ่านมานั้น
เกริก วณิกกุล นาย เกริก วณิกกุล รองผู้ว่าการ ด้านสายเสถียรภาพสถาบันการเงิน ธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) กล่าวยืนยันว่ายังไม่มีแผนทบทวนมาตรการแอลทีวีที่ระดับ 90-100% เมื่อ 1 ม.ค.ที่ผ่านมา โดยส่งผลให้สินเชื่อของธนาคารพาณิชย์เดือนแรกปรับลดลงมาอยู่ที่ 22% จากระดับ 30% ในเดือนสิ้นปีก่อน
"เรายังไม่เห็นสัญญาณฟองสบู่ แต่ต้องการป้องกันไม่ให้เกิดปัญหาตั้งแต่ต้นทาง โดยยอมรับว่าการฉีดวัคซีนป้องกันอาจทำให้แขนเจ็บบ้าง ส่วนกรณีที่สินเชื่อคอนโดฯปรับลดลงนั้นเป็นผลกระทบจากสภาพตลาดที่มีแนวโน้ม มาตั้งแต่เดือนพ.ย.53 ไม่ใช่หลังออกมาตรการแอลทีวี"
ทั้งนี้ เชื่อว่ามาตรการดังกล่าวมีความเหมาะสมแล้วไม่จำเป็นต้องยกเลิก แต่ประเด็นเป็นกังวลกว่าคือ การผลิตที่มากกว่าความต้องการ เห็นได้จากความต้องการที่คาดการณ์ไว้ที่ 80,000 ยูนิต แต่การก่อสร้างจริงกลับอยู่ที่ระดับ 150,000 ยูนิต โดยภายหลังออกมาตรการแอลทีวีสามารถลดความร้อนแรงให้คอนโดมิเนียมมีความสมดุล มากขึ้น ขณะที่สัดส่วนการซื้อที่อยู่อาศัยในปัจจุบันไม่มีใครสามารถทราบข้อมูลที่แท้ จริงส่วนใหญ่อิงตามข้อมูลของภาคอสังหาริมทรัพย์ที่แบ่งสัดส่วนการซื้อเพื่อ อยู่อาศัย 60% ซื้อเพื่อลงทุน 30% และซื้อเพื่อการเก็งกำไร 10%
สำหรับผลต่อการปรับขึ้นอัตราดอกเบี้ยนโยบายนั้น พบว่าผู้กู้สามารถรับภาระดอกเบี้ยได้หากปรับขึ้นในอัตรา 1-2%
ด้าน นายอิสระ บุญยัง นายกสมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร กล่าวว่า หากสถานการณ์ความรุนแรงในลิเบียยืดเยื้อเกินเดือนมิ.ย.จนราคาน้ำมันตลาดโลก ปรับขึ้นระดับ 140 ดอลลลาร์สหรัฐฯต่อบาร์เรลและราคาวัสดุหลายรายการปรับสูงเช่น ค่าขนส่ง เหล็ก ปูน เป็นต้นเหล่านี้จะส่งให้ราคาบ้านล็อตใหม่ต้องปรับสูงขึ้นแน่และผู้ประกอบการ ต้องลดขนาดที่อยู่อาศัยเพื่อควบคุมต้นทุนก่อสร้าง แต่แนวโน้มดอกเบี้ยที่ปรับขึ้นแบบค่อยเป็นค่อยไป บวกการปรับเพิ่มค่าแรงขั้นต่ำและการขึ้นเงินเดือนข้าราชการเดือนเม.ย.จะช่วย ผ่อนคลายแรงกดดันบ้าง
ขณะที่ผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์รายหนึ่งแหล่งข่าวจากวงการอสังหาริม ทรัพย์เปิดเผย "ฐานเศรษฐกิจ" ว่า ไตรมาส 2 ของปีนี้เชื่อว่าทั้งธนาคารพาณิชย์และผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ต้องปรับ ตัวตามแนวทางกำหนดอัตราส่วนเงินให้สินเชื่อต่อมูลค่าหลักประกันหรือแอลทีวี ในทางปฏิบัติต้องหาทางขอความช่วยเหลือจากรัฐบาลจัดหามาตรการเพิ่มอำนาจซื้อ เช่น ลดภาษีธุรกิจเฉพาะหรือการโอนบางส่วน จากตอนนี้ที่ต้องจ่ายรวมประมาณ 5.5% เช่น ถ้าซื้อคอนโดฯราคา 2 ล้านบาท เฉพาะภาษี 2 ส่วนนี้ทำให้ผู้ซื้อต้องเสียภาษีกว่า 100,000 บาท หรือถ้าซื้อคอนโดฯที่ราคาเพียง 1 ล้านบาท ก็ยังคงมีภาระต้องจ่ายภาษีที่ 55,000บาท
สอดคล้องนายประดิษฐ์ ภัทรประสิทธิ์ รัฐมนตรีช่วยว่าการกระทรวงการคลังที่ระบุว่า กระทรวงการคลังอยู่ระหว่างการปรับโครงสร้างภาษีทั้งระบบ คาดว่าจะสรุปชัดเจนในเดือนมิ.ย.ก่อนเสนอให้นายกรณ์ จาติกวณิช รัฐมนตรีว่าการกระทรวงการคลังพิจารณาอีกครั้ง โดยเชื่อว่าหลังเลือกตั้งแล้วรัฐบาลชุดใหม่น่าจะสานต่อโครงสร้างภาษีใหม่ได้ ทันที ทั้งนี้หลังจากรัฐบาลเคยออกมาตรการทางภาษีอสังหาริมทรัพย์ เพื่อให้สิทธิประโยชน์ทางภาษีต่างๆ เช่น ภาษีการโอน การจดจำนองทำให้ตลาดอสังหาฯขยายตัวได้ดี และสิ่งที่รัฐบาลพยายามพัฒนาให้ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยเติบโตได้อย่าง ยั่งยืน โดยจะเร่งพัฒนาโครงสร้างพื้นฐานขนาดใหญ่ เช่น พัฒนาที่อยู่อาศัยสาธารณูปโภคท้องถิ่น การพัฒนาระบบขนส่งมวลชน จัดสรรงบประมาณพัฒนาเส้นทางรถไฟฟ้า 4 สาย ได้แก่ สายสีม่วง สายสีชมพู สายสีส้มและสายสีเขียว มูลค่าลงทุน 165,000 ล้านบาท
นายไพบูลย์ ลาภโรจน์จารุกุล ผู้อำนวยการสายงานธุรกิจรายย่อย ธนาคารทหารไทย จำกัด(มหาชน) แนวทางของธนาคารทหารไทยปีนี้เน้นการปล่อยสินเชื่อที่อยู่อาศัยโดยตั้งเป้า ปล่อยสินเชื่อใหม่จำนวน 15,000 ล้านบาท จากพอร์ตสินเชื่อที่มีอยู่ 57,000 ล้านบาท ซึ่ง 2 เดือนแรกมียอดสินเชื่อใกล้เคียงช่วงเดียวกันปีโดยธนาคารยังคงยึดมาตรฐานของ เกณฑ์การปล่อยสินเชื่ออย่างเคร่งครัด และติดตามภาวะเศรษฐกิจใกล้ชิดเพราะแนวโน้มยังมองว่าอาจมีความเสี่ยงคนตกงาน

จากหนังสือพิมพ์ฐานเศรษฐกิจฉบับที่ 2,621 27-30 มีนาคม พ.ศ. 2554

All pictures are free for use at anytime & anywhere but without my responsibility.
Forum Jump
You cannot post new topics in this forum.
You cannot reply to topics in this forum.
You cannot delete your posts in this forum.
You cannot edit your posts in this forum.
You cannot create polls in this forum.
You cannot vote in polls in this forum.

Main Forum Rss Feed : RSS

Powered by Yet Another Forum.net version 2.2.0 - 16/08/2011 
Copyright © 2003-2006 Yet Another Forum.net. All rights reserved.