Welcome Guest Advertise with Us | Active Topics | Members | Log In | Register

Thailand Real Estate & Property Forum (คอนโด,บ้าน) » Condo / Condominium - คอนโด คอนโดมิเนียม » Thonburi / Taksin / Suk Sawat Area » The Bangkok Sathorn-Taksin » ความรู้พื้นฐานสำหรับพวกเราชาวคอนโด Update 8 กพ.

ความรู้พื้นฐานสำหรับพวกเราชาวคอนโด Update 8 กพ. Options
ภีม
Posted: Saturday, December 06, 2008 6:39:27 AM


Rank: Advanced Member
Groups: The Bangkok Sathorn-Taksin Moderator

Joined: 24/09/2008
Posts: 808
Location: The Bangkok Sathorn-Taksin
ก่อนอื่นผมต้องออกตัวก่อนนะครับ ว่าผมไม่ได้มีความรู้ทางกฎหมายอย่างดีอะไรมากมายที่จะมาแนะนำเพื่อนๆ เพียงแต่ผมอยากอยู่ในชุมชนที่น่าอยู่ ผมก็ต้องรู้ในสิ่งที่ผมต้องรู้ เพื่อไม่ให้ไปเอาเปรียบใครโดยไม่ได้ตั้งใจ (ไม่ใช่กรณีบกพร่องโดยสุจริตนะครับ...Rolling Eyes ) และที่สำคัญก็ต้องไม่ให้ใครมาเอาเปรียบมากเกินไป

กระทู้นี้เริ่มต้นมาจากคุณใหญ่ ซึ่งได้ถามผมในอีกกระทู้หนึ่ง ผมเลยขอมาเปิดกระทู้ใหม่ และมีความคิดว่าอยากมีกระทู้ที่ให้เพื่อนๆ มาร่วมแชร์ประสบการณ์ทางด้านนี้ ผมเองก็อยากได้ความรู้เพิ่มขึ้นเรื่อยๆ ซึ่งมันเติมไม่เต็มหรอกครับ เพราะสมองเรามีรอยหยักเยอะ...

Quote
จากคุณใหญ่ Posted: Friday, December 05, 2008 7:08:28 PM

"สวัสดีครับทุกคน
ผมสอบถามนิติบุคคลแล้ว เค้าเล่าว่าทุกวันนี้มีคนย้ายเข้าใหม่วันละประมาณ 4-5ห้องและคาดว่าก่อนสิ้นปีน่าจะมีคนเข้าพักประมาณ100กว่าห้องครับ ไม่น้อยเหมือนกันนะครับ อยากถามคุณภีมว่ากรรมการและนิติบุคคลทำหน้าที่อะไรบ้าง ต่างกันอย่างไร (เพื่อที่ว่าจะประเมินตัวเองว่าสามารถช่วยได้ไม๊และมีเวลาพอรึไม่ครับ)"


สำหรับคำตอบนะครับ

คอนโดมิเนียม หมายความถึงอาคารชุด
เจ้าของร่วม หมายความถึง พวกเรานี่แหละครับ
นิติบุคคลอาคารชุด หมายความถึง .........ที่ทำหน้าที่ดูแลทรัพย์สินส่วนกลางของคอนโด มีสถานะเป็นนิติบุคคล ประกอบไปด้วย
กรรมการ + ผู้จัดการ

กรรมการ หมายความว่า กรรมการนิติบุคคลอาคารชุด
ผู้จัดการ หมายความว่า ผู้จัดการนิติบุคคลอาคารชุด (เรามักเรียกย่อๆ ว่านิติฯ หรือเจ้าหน้าที่นิติฯ) (จริงๆ แล้วจะเป็นบุคคลธรรมดา เช่น นายก. นายข. หรือจะเป็นนิติบุคคล ก. มาทำหน้าที่เป็นผู้จัดการคอนโดเราก็ได้)

ข้อบังคับของนิติบุคคลอาคารชุด เป็นเสมือนกฎหมายในคอนโดที่เจ้าของร่วมต้องปฎิบัติตาม

คณะกรรมการนิติบุคคลอาคารชุด
กฎหมายกำหนดให้มีคณะกรรมการนิติบุคคลอาคารชุดซึ่งตั้งโดยที่ประชุมใหญ่เจ้าของร่วมประกอบด้วยกรรมการไม่น้อยกว่า 3 คนแต่ไม่เกิน 9 คน โดยกรรมการมีวาระการดำรงตำแหน่งคราวละ 2 ปี เมื่อพ้นวาระแล้วอาจได้รับแต่งตั้งอีกได้ แต่จะดำรงตำแหน่งเกิน 2 วาระติดต่อกันไม่ได้
การแต่งตั้งกรรมการ ให้ผู้จัดการนำไปจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ ภายใน 30 วันนับแต่วันที่ที่ประชุมใหญ่เจ้าของร่วมมีมติ
ที่มา: พระราชบัญญัติ อาคารชุด (ฉบับที่ 4) พ.ศ. 2551 ซึ่งได้บังคับใช้สดๆ ร้อนๆ เมื่อวันที่ 5 กค.นี้เอง

ตัวกฎหมายฉบับใหม่นี้ได้มีการเพิ่มเติมในส่วนของบทบัญญัติเกี่ยวกับนิติบุคคลอาคารชุด
มีเหตุผลสำคัญ เนื่องมาจากที่ผ่านมา เจ้าของโครงการหลายรายมักส่งตัวแทนของตนเป็นกรรมการนิติบุคคลอาคารชุดแล้วอาศัยเป็นช่องทางในการเอาเปรียบต่อเจ้าของร่วม โดยอาศัยช่องโหว่ทางกฎหมายเดิม

ผู้จัดการนิติบุคคลอาคารชุด
กำหนดคุณสมบัติ การแต่งตั้ง การพ้นจากตำแหน่งของผู้จัดการอาคารชุด
ผู้จัดการต้องมีอายุไม่ต่ำกว่า 25 ปี และไม่มีลักษณะต้องห้ามตามพระราชบัญญัติอาคารชุด (ฉบับที่ 4) พ.ศ. 2551 นี้ เช่นไม่เป็นบุคคลล้มละลาย ไม่เป็นคนเสมือนไร้ความสามารถหรือเสมือนไร้ความสามารถ เคยถูกถอดถอนจากการเป็นผู้จัดการเพราะเหตุทุจริต หรือมีความประพฤติเสื่อมเสีย ฯลฯ
การแต่งตั้งผู้จัดการให้เป็นไปตามมติที่ประชุมใหญ่เจ้าของร่วม และให้ไปจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ ภายใน 30 วันนับแต่วันที่ที่ประชุมใหญเจ้าของร่วมมีมติ
รวมทั้งกำหนดกรณีที่ผู้จัดการจะพ้นจากตำแหน่ง เช่น ตายหรือสิ้นสภาพการเป็นนิติบุคคล ลาออก ขาดคุณสมบัติหรือมีลักษณะต้องห้าม ฯลฯ

จุดที่น่าสนใจคือ กฎหมายใหม่ได้เพิ่มเติมส่วนนี้ เนื่องจากที่ผ่านมา เจ้าของโครงการคอนโดส่วนใหญ่จะส่งตัวแทนของตนเป็นผู้จัดการนิติบุคคลอาคารชุดแล้วอาศัยเป็นช่องทางในการเอาเปรียบต่อผู้อยู่อาศัย ซึ่งมีกรณีศึกษาที่เราเคยได้ยินบ่อยๆ นำเงินค่าใช้จ่ายส่วนกลางไปใช้จ่ายโดยไม่มีการจัดทำหลักฐานทางบัญชี ทั้งที่ควรจะเป็นค่าใช้จ่ายของเจ้าของโครงการเอง หรือในกรณีที่เจ้าของโครงการยังขายคอนโดไม่หมด ตามตัวบทกฎหมายบังคับให้ เจ้าของโครงการยังมีกรรมสิทธิ์ในห้องที่ยังขายไม่ได้ และต้องเป็นผู้ที่ชำระค่าใช้จ่ายส่วนกลางในส่วนห้องที่ยังขายไม่ได้ด้วย แต่บางโครงการสั่งให้ผู้จัดการ ที่เป็นคนของเจ้าของโครงการใช้กำลังภายในไม่ต้องแบกภาระค่าส่วนกลางนี้

อำนาจหน้าที่ของคณะกรรมการนิติบุคคลอาคารชุด
กำหนดอำนาจหน้าที่ของคณะกรรมการ ดังต่อไปนี้
(1) ควบคุมการจัดการนิติบุคคลอาคารชุด
(2) แต่งตั้งกรรมการคนหนึ่งเป็นผู้จัดการ ในกรณีไม่มีผู้จัดการหรือผู้จัดการไม่สามารถปฏิบัติหน้าที่ตามปกติได้เกิน 7 วัน
(3) จัดประชุมคณะกรรมการ 1 ครั้ง ทุก 6 เดือนเป็นอย่างน้อย
(4) หน้าที่อื่นตามที่กำหนดในกฎกระทรวง

ใครเป็นได้บ้าง กรรมการนิติบุคคลอาคารชุด หรือ กรรมการ
กำหนดคุณสมบัติ ลักษณะต้องห้าม การพ้นจากตำแหน่งของคณะกรรมการนิติบุคคลอาคารชุด
กำหนดบุคคลที่มีสิทธิได้รับแต่งตั้งเป็นกรรมการ คือ เป็นเจ้าของร่วมหรือคู่สมรสของเจ้าของร่วม เป็นผู้แทนโดยชอบธรรม ผู้อนุบาล หรือผู้พิทักษ์ในกรณีที่เจ้าของร่วมเป็นผู้เยาว์ คนไร้ความสามารถ หรือคนเสมือนไร้ความสามารถ แล้วแต่กรณี หรือเป็นตัวแทนของนิติบุคคลจำนวนหนึ่งคนในกรณีที่นิติบุคคลเป็นเจ้าของร่วม
บุคคลที่จะได้รับแต่งตั้งเป็นกรรมการต้องไม่มีลักษณะต้องห้าม เช่นเป็นผู้เยาว์ หรือคนไร้ความสามารถหรือคนเสมือนไร้ความสามารถ เคยถูกที่ประชุมใหญ่เจ้าของร่วมให้พ้นจากตำแหน่งกรรมการ หรือถอดถอนจากการเป็นผู้จัดการเพราะเหตุทุจริต หรือมีความประพฤติเสื่อมเสีย หรือบกพร่องในศีลธรรมอันดี เป็นต้น รวมทั้งกรณีที่จะพ้นจากตำแหน่ง เช่น ตาย ลาออก ฯลฯ

ผมเพิ่งเห็นมีโพสต์ในเวป prakard นี้เอง ตามลิงค์นี้นะครับ
http://www.prakard.com/default.aspx?g=posts&t=41316

หน้าที่ของกรรมการ (นิติบุคคลอาคารชุด)
1. ควบคุม ดูแลและตรวจสอบการจัดการนิติบุคคลอาคารชุด ซึ่งผู้จัดการเป็นผู้ดำเนินการให้เป็นไปตามอำนาจหน้าที่และความรับผิดชอบ ตามที่กำหนดไว้ในข้อบังคับนี้ หรือตามมติที่ประชุมใหญ่ได้มอบหมายใว้
2. มีอำนาจหน้าที่ในการกำหนดนโยบายให้ผู้จัดการ เพื่อนำไปปฏิบัติ กำหนดระเบียบและมาตรการต่างๆ ที่อยู่ในขอบเขตของกฏหมาย และข้อบังคับนิติบุคคลอาคารชุด
3. มีอำนาจวินิจฉัยเรื่องราว คำร้องขอต่างๆ และตัดสินปัญหาขัดแย้งที่เกิดในอาคารชุด รวมทั้งพิจารณาเรื่องอื่นๆ ภายในขอบเขตของกฏหมาย และข้อบังคับนิติบุคคลอาคารชุด
4. มีอำนาจหน้าที่พิจารณาและอนุมัติเบิกจ่ายค่าใช้จ่ายที่เกิดขึ้น ตลอดจนพิจารณาและเบิกจ่ายค่าใช้จ่ายที่เกินงบประมาณที่ได้จัดไว้ในกรณีที่เห็นว่ามีความจำเป็นต่อสภาพความเป็นอยู่ของเจ้าของร่วม หรือความมั่นคงปลอดภัย หรือสภาพทางสถาปัตยกรรมของอาคาร
5. มีอำนาจหน้าที่ในการทำนิติกรรม หรืออนุมัติให้ผู้จัดการ หรือบุคคลใดกระทำนิติกรรมในนามนิติบุคคลอาคารชุด กับบุคคลภายนอก
6. มีอำนาจเรียกประชุมใหญ่ตามที่ข้อบังคับได้กำหนด หรือเมื่อมีเหตุจำเป็นที่ต้องขอมติจากเจ้าของร่วม
7. พิจารณาและมีอำนาจผ่อนผัน งด ลด เบี้ยปรับหรือผ่อนผันการดำเนินมาตรการ สำหรับผู้ที่ฝ่าฝืนข้อบังคับนี้ ทั้งนี้คณะกรรมการต้องมีมติด้วยคะแนนเสียงไม่น้อยกว่าสามในสี่
8. มีอำนาจพิจารณาชี้ขาดว่า การกระทำใดอย่างใดต่อทรัพย์สินส่วนบุคคล อันจะเป็นการกระทบกระเทือนต่อโครงสร้างความมั่นคง การป้องกันความเสียหายต่อตัวอาคาร หรือการอื่น ตามที่กำหนดไว้ในข้อบังคับ หรือการกระทำอย่างใดของเจ้าของร่วมอันจะมีผลกระทบต่อทรัพย์ส่วนกลาง หรือลักษณะภายนอกอาคาร หรือการก่อสร้างใดๆ อันจะเป็นการเปลี่ยนแปลงเพิ่มเติม หรือปรับปรุงทรพย์สินส่วนกลาง อันเป็นการฝ่าฝืนกฎข้อบังคับ หรือกฎระเบียบอาคารชุด ทั้งนี้ คำวินิจฉัยชี้ขาดถือเป็นเด็ดขาด

การประชุมลูกบ้าน สำคัญไฉน? (โพสต์ 7-12-2551)

ปัญหาชาวคอนโด (โพสต์ 10-12-2551)

กฎหมายคอนโดใหม่คุ้มครองผู้บริโภค (โพสต์ 13-12-2551)

ปัญหาคอนโดมิเนียมชื่อดังสไตล์ยุโรปย่านติวานนท์ "ฌ็องเซลิเซ่" + ลูกบ้านโวย (โพสต์ 19-12-2551)

พรบ.อาคารชุด ฉบับ 4 พ.ศ. 2551 ฉบับเต็ม เก็บไว้อ้างอิงครับ
ที่มา: สมาคมสถาปนิกสยามในพระบรมราชูปถัมภ์

คลิกดาวน์โหลดที่นี่







ห้องผมเอง เดอะบางกอก สาธร-ตากสิน
คุณใหญ่
Posted: Saturday, December 06, 2008 2:05:09 PM
Rank: Guest
Groups: Guest

ขอบคุณมากครับคุณภีม รวดเร็วกว่าผมตั้งเยอะ ถามวันนี้พรุ่งนี้ตอบแล้วเยี่ยมจริงๆ อ่านแล้วได้ประโยชน์มาก แต่ผมขอประเมินตัวเองก่อนว่ามีความสามารถตรงกับตำแหน่งกรรมการรึเปล่า? (ผมเป็นคนไม่ละเอียดน่ะครับ)แต่ก็ยังอยากช่วยอยู่นะครับ และอยากเชื้อเชิญเพื่อนบ้านคนอื่นๆช่วยพิจารณาด้วยนะครับ ว่าตนเองเหมาะสมรึเปล่า? มีเรื่องหนึ่งจะเล่าให้ฟังนะครับ พ่อแม่ผมเคยซื้อคอนโดในซอยสาธุ24 ฝั่งตรงข้ามBangkok Garden (ไม่อยากเอ่ยชื่อเค้าแต่สืบไม่ยากหรอก) เมื่อประมาณปี2541 อยู่อาศัย3ปีแรกก็ปกติไม่มีอะไร แต่พอเริ่มปีที่4 เริ่มเห็นว่ามีเพื่อนบ้านในคอนโดเป็นชาวแขกมาเช่าอยู่เยอะมาก (ไม่ได้antiชนชาติอื่นนะ แต่จำเป็นต้องเอ่ยเพื่อให้เห็นภาพเวลาขึ้นลิฟท์ว่ากลิ่นมันจะตลบอบอวลขนาดไหน?) ไม่มีการควบคุมประชากร1ยูนิต(ประมาณ80-100ตรม.) อยู่กัน10กว่าคน ผมเคยเห็นอยู่หลายครั้งที่ชาวแขกมาซักผ้าในสระว่ายน้ำ อย่าถามนะครับว่าลงผงซักฟอกรึเปล่า ผมอายนะครับที่จะเข้าไปดูใกล้ๆ ชาวแขกให้อาหารนกพิราบที่บินผ่านไปมา จนในที่สุดมันก็เรียนรู้แล้วว่ามีแหล่งอาหารอยู่ที่นี่ ก็มาทำรังบนระเบียงห้อง ขนาดว่าห้องพ่อแม่ผมมีคนอยู่ทุกวัน(กลางวันไปทำงาน) นกพิราบมันยังมาทำรังที่ระเบียงได้ ไล่ก็ไม่สำเร็จ คิดดูว่าเชื้อโรคที่มากับนกพวกนี้ มูลที่มันถ่ายลงมาตกบนหลังคารถจะสกปรกขนาดไหน จากคอนโดที่เกรดดีก็กลายเป็นแย่ จนในที่สุด เจ้าของห้องแต่ละห้องก็ขายทิ้งรวมทั้งพ่อแม่ผมด้วย และแน่นอนครับ ราคาไม่ดีเลยขาดทุนพอควร แต่คิดแล้วว่าถ้าปล่อยก็แย่ไปอีก และแน่นอนว่าคนที่มาซื้อไปก็เป็นแขกนั่นเอง เรื่องนี้สอนให้ผมรู้ว่าเราควรจะมีส่วนร่วมในการดูแลสังคมที่เราอยู่คนละไม้คนละมือ
ปันคุน
Posted: Saturday, December 06, 2008 3:55:05 PM
Rank: Guest
Groups: Guest

สุดยอดเลยครับ คุณภีม
ขอชมเชยว่าหาข้อมูลด้านต่างๆได้เก่งจริงๆ

รู้สึกดีที่มีเพือนบ้านเช่นคุณครับ
ภีม
Posted: Sunday, December 07, 2008 7:23:42 AM


Rank: Advanced Member
Groups: The Bangkok Sathorn-Taksin Moderator

Joined: 24/09/2008
Posts: 808
Location: The Bangkok Sathorn-Taksin
เห็นด้วยร้อยเปอร์เซนต์เลยครับ คุณใหญ่
จริงๆ แล้วก่อนที่จะซื้อห้องที่นี่ ผมพยายามหาปัญหาที่เกิดขึ้นในคอนโดที่อื่นๆที่มีคนโพสต์ไว้ ซึ่งถือเป็นข้อเสียของการอยู่คอนโด มาเพื่อเป็นข้อพิจารณาดูว่าจะซื้อดีมั้ย
-ประตูขึ้นตึกคอนโดเปิดทิ้งไว้
-เจ้าหน้าที่รปภ หลับยามบ่อยๆ
-ที่จอดรถไม่พอ ต้องวนหาที่จอดตอนมืดๆ
-มีคนมาจอดรถขวางไว้
-ข้างห้องส่งเสียงดัง
-มีกลิ่นผัดกระเพรา ปลาเค็มที่กำลังทอดใหม่ๆ ปลาร้าลอยมา
-มีคนใส่กางเกงบ็อคเซอร์ลงว่ายในสระน้ำ เพราะนึกว่าเป็นทะเลหัวหิน
-สัญญานทีวีเริ่มไม่ชัด หรือเป็นๆ หาย ส่วนใหญ่มักเกิดจากการใช้ตัวบูสเตอร์สัญญานไปยังแต่ละชั้นที่ไม่มีคุณภาพ
-ห้องน้ำเร่ิมมีกลิ่นเหม็น เนื่องจากระบบตัวกรองกลิ่นไม่ได้คุณภาพ ทำให้พอใช้ไปไม่นาน ปัญหาเริ่มโผล่
-มิเตอร์น้ำ หรือไฟฟ้าสูงกว่าที่ควรจะต้องจ่าย หรือไม่เป็นธรรม
-อุปกรณ์ออกกำลังกายชำรุด แต่ยังไม่มีงบซ่อม
-อาจจะต้องเสียค่าส่วนกลางเพิ่มขึ้น เพราะไม่พอกับรายจ่ายที่สูงขึ้นมากผิดปรกติ

ที่ผมโพสต์มา เพราะหลังจากมามองสารพัดสารพันปัญหาที่อาจจะเกิดขึ้นได้ ล้วนแต่เป็นปัญหาที่แก้ไขได้ทั้งสิ้น ขอเพียงแต่ร่วมด้วยช่วยกัน และไม่ปัดปัญหาให้พ้นตัว






ห้องผมเอง เดอะบางกอก สาธร-ตากสิน
ภีม
Posted: Sunday, December 07, 2008 7:43:26 AM


Rank: Advanced Member
Groups: The Bangkok Sathorn-Taksin Moderator

Joined: 24/09/2008
Posts: 808
Location: The Bangkok Sathorn-Taksin
การประชุมลูกบ้าน สำคัญไฉน?

กฎหมายให้อำนาจผู้จัดการนิติบุคคลอาคารชุดมาก เพื่อไว้ใช้สำหรับดูแลความเรียบร้อยในชุมชน เช่นมีอำนาจในการบังคับให้ลูกบ้านจ่ายค่าส่วนกลาง หรือค่ามิเตอร์น้ำ ไฟฟ้า โทรศัพท์ แต่อย่างไรก็ตาม พรบ.อาคารชุดฉบับใหม่นี้ มีบทบัญญัติเกี่ยวกับการประชุมเพิ่มเติม โดยให้ลูกบ้านจำนวนอย่างน้อย หนึ่งในห้าสามารถลงชื่อเปิดประชุมใหญ่วิสามัญได้ เพื่อไว้สำหรับตรวจสอบ หรือให้มีการประชุมหารือกับลูกบ้าน ในการแก้ปัญหาซะก่อน โดยเฉพาะเรื่องของการเก็บค่าใช้จ่าย หรือค่าส่วนกลางเพิ่มเติม เป็นการป้องกันไม่ให้นิติฯ ใช้อำนาจในทางที่มิชอบ หรือโดยพลการ

การจัดประชุมใหญ่สามัญและการเรียกประชุมใหญ่
1 การประชุมใหญ่สามัญครั้งแรก
กำหนดให้ผู้จัดการจัดให้มีการประชุมใหญ่สามัญครั้งแรกภายใน 6 เดือนนับแต่วันที่ได้จดทะเบียนนิติบุคคลอาคารชุด
2 การประชุมใหญ่สามัญ
กำหนดให้คณะกรรมการจัดให้มีการประชุมใหญ่สามัญปีละ 1 ครั้ง ภายใน 120 วันนับแต่วันสิ้นปีทางบัญชีของนิติบุคคลอาคารชุด
3 การประชุมใหญ่วิสามัญ
กรณีมีเหตุจำเป็น ให้บุคคลดังต่อไปนี้มีสิทธิเรียกประชุมใหญ่วิสามัญเมื่อใดก็ได้
(1) ผู้จัดการ
(2) คณะกรรมการโดยมติเกินกว่ากึ่งหนึ่งของที่ประชุมคณะกรรมการ
(3) เจ้าของร่วมไม่น้อยกว่า 20 % ของคะแนนเสียงเจ้าของร่วมทั้งหมดลงลายมือชื่อทำหนังสือร้องขอให้เปิดประชุมต่อคณะกรรมการ ซึ่งต้องจัดให้มีการประชุมใน 15 วันนับแต่วันรับคำร้องขอ มิเช่นนั้นแล้วเจ้าของร่วมตามจำนวนดังกล่าวสามารถจัดการประชุมใหญ่วิสามัญเองได้
การเรียกประชุมใหญ่ต้องทำเป็นหนังสือนัดประชุม โดยระบุสถานที่ วัน เวลา ระเบียบวาระการประชุม และเรื่องที่จะเสนอต่อที่ประชุมพร้อมรายละเอียดตามสมควรและจัดส่งให้เจ้าของร่วมไม่น้อยกว่า 7 วันก่อนประชุม
ในส่วนขององค์ประชุมนั้น กำหนดให้องค์ประชุมต้องมีผู้มาประชุมซึ่งมีเสียงลงคะแนนรวมกันไม่น้อยกว่า 1 ใน 4 ของจำนวนเสียงลงคะแนนทั้งหมด โดยในการประชุมนั้นเจ้าของร่วมอาจมอบฉันทะเป็นหนังสือให้ผู้อื่นออกเสียงแทนตนได้



ห้องผมเอง เดอะบางกอก สาธร-ตากสิน
ouan144
Posted: Monday, December 08, 2008 8:45:38 AM

Rank: Member
Groups: Member

Joined: 02/12/2008
Posts: 271
ขอบคุณมากๆเลยครับคุณภีม สำหรับข้อมูลและรายละเอียด
มีประโยชน์มากๆเลยนะครับ Razz Razz
ภีม
Posted: Thursday, December 11, 2008 3:46:00 AM


Rank: Advanced Member
Groups: The Bangkok Sathorn-Taksin Moderator

Joined: 24/09/2008
Posts: 808
Location: The Bangkok Sathorn-Taksin
โพสต์นี้ผมเพิ่งเจอใน Blog น่าสนใจ เพราะใช้ภาษาง่ายๆ และน่าอ่าน

ปัญหาชาวคอนโด

ตอบ ปัญหาชาวคอนโด

1. ทรัพย์สินส่วนกลางมีอะไรบ้าง

ทรัพย์สินส่วนกลาง คือ ทรัพย์ที่มีไว้ใช้ประโยชน์ร่วมกัน ตามที่ให้รายละเอียดไว้ในการจดข้อบังคับ เบื้องต้น แต่ยังคงมีรายละเอียดทรัพย์ส่วนกลางที่ใช้ร่วมกัน แต่ไม่ได้ระบุไว้ในรายละเอียด เช่น
สายไฟฟ้าส่วนกลาง , เบรคเกอร์ไฟฟ้า , ทางเดินร่วมชั้น , ดาดฟ้าอาคาร , ปั๊มน้ำ ระบบน้ำดี,น้ำเสีย,บำบัด รวมถึงวัสดุสิ่งของที่มีไว้ใช้ร่วมกันเพื่อประโยชน์ส่วนกลาง การบำรุงรักษาเป็นเรื่องของส่วนกลางที่ต้องรับผิดชอบร่วมกัน คิดง่ายๆ ว่าอะไรที่ไม่ได้อยู่ในห้องชุดของเรา และไม่ได้ระบุในหนังสือกรรมสิทธิ์ ก็อาจเป็นทรัพย์ส่วนกลาง หรือ ทรัพย์ส่วนร่วม

2. เก็บเงินแล้วไปไหน

ปกติการเก็บเงิน ของส่วนกลางมีหลายส่วน แต่ที่พูดถึงขณะนี้คือ ค่าส่วนกลาง ที่กำหนดให้มีการเรียกเก็บ แล้วแต่ว่าจะเก็บตามอัตราส่วน หรือ ตารางเมตร ส่วนใหญ่ค่าส่วนกลาง เก็บแล้วใช้ไป มีค่าใช้จ่าย เช่น ค่าสาธารณูปโภค ค่าน้ำ ค่าไฟ , เงินเดือนพนักงาน , แม่บ้าน , รักษาความปลอดภัย , การบริหารงาน , งานซ่อมบำรุงต่าง ๆ การเสียภาษี รวมถึงค่าใช้จ่ายการเก็บขยะมูลฝอย
ซึ่งค่าใช้จ่าย จะมากน้อย ขึ้นอยู่กับการบริหารว่า เจ้าของร่วมต้องการแค่ไหน ถ้าต้องการให้มี เจ้าหน้าที่รักษาความปลอดภัย มาก ก็ต้องจ่ายเงินมาก เป็นหลักการ ง่ายๆ ลองเฉลี่ยๆ ดูว่า เดือนหนึ่งเสียค่าส่วนกลางเท่าไร ต่อวัน เป็นเท่าไร และได้อะไรมาบ้าง เช่น ขึ้นลิฟต์ ได้หรือไม่ , ไฟฟ้ามีหรือเปล่า , มีคนเก็บขยะหรือไม่ เป็นต้น ถ้าประเมินได้ ก็จะทราบว่าไปไหนบ้าง แต่ปัญหาจริงๆ มันอยู่ที่ว่า เก็บเงินแล้ว จ่ายแล้ว ไม่บอกให้รู้มากกว่า ฉะนั้น จึงควรมีการสรุปรายรับ-รายจ่าย ทุกๆ เดือน ให้เจ้าของร่วมได้รู้ว่าใช้จ่ายอะไร พอหรือไม่ เท่านั้นก็พอจะ โอเคนะ

3. ที่จอดรถยนต์ไม่พอทำไงดี

ปัญหาที่จอดรถยนต์ เป็นปัญหาใหญ่มาก และเป็นเรื่องหนักใจ ถ้าไม่ใช่ทรัพย์ส่วนบุคคล ที่ระบุไว้ในหนังสือกรรมสิทธิ์ เพราะถ้าพื้นที่ส่วนกลาง เป็นทรัพย์ส่วนกลาง การใช้ที่จอดรถยนต์ ต้องมีไว้ใช้ร่วมกันบางห้องมี 1 คัน บางห้องมี 2 คัน ที่จอดรถยนต์ จอดได้ 70 คัน แต่มีรถยนต์รวม 120 คัน ก็ต้องใช้แบบหมุนเวียน ใครมาก่อนได้ก่อน และที่สำคัญต้องเข้าใจกันจริงๆ เราอาจกำหนดจำนวนไว้ว่าควรมีรถยนต์เท่าไร เพื่อจำกัดปริมาณรถยนต์เป็นเบื้องต้น แต่จริงๆ แล้วปัญหาที่จอดรถยนต์แก้ไขยาก เหมือนปัญหารถยนต์ติดที่กรุงเทพฯ ถ้าจะแก้ให้หายขาดก็ต้องห้ามนำรถมาวิ่งบนถนน นั่นแหละคะ (หาเสียงได้ แต่แก้ไม่ได้)

4. บัญชี/การเงิน นิติบุคคลอาคารชุด ไม่โปร่งใส ทำไงดี

เรื่องด้านการเงิน การบัญชี เป็นเรื่องสำคัญเรื่องหนึ่ง สำหรับนิติบุคคลอาคารชุด ถ้าดูไม่โปร่งใส ก็ไม่ได้หมายความว่า เกิดอะไรผิดปกติ แต่อาจเกิดจากข้อสงสัยของเราเอง ทางที่ดี ถ้าไม่แน่ใจเรื่องบัญชีการเงิน ก็ให้สอบถามที่สำนักงานนิติบุคคลอาคารชุด และขอให้คณะกรรมการอาคารชุด ติดประกาศแจ้งงาน ในเรื่องรายรับ รายจ่าย ทุกๆ เดือน แต่ปกติแล้ว จะเป็นหน้าที่ของนิติบุคคลอาคารชุดนั้นๆ อยู่แล้ว ที่ต้องแจ้งให้เจ้าของร่วมทราบ เพื่อความโปร่งใส และถ้าเกิดสงสัยในรายการ ก็สอบถามได้ รวมถึงการจัดซื้อจัดจ้างต่างๆ ควรมีการประชาสัมพันธ์ ให้เจ้าของร่วมได้รับทราบด้วย จะดีที่สุด
แต่ทั้งนี้ ก็ขึ้นกับการให้ความร่วมมือของเจ้าของร่วมด้วยเป็นสำคัญ ที่จะช่วยสอดส่องดูแลอาคารชุดของท่าน ถ้าเห็นอะไรไม่ดี ก็รีบแจ้งคณะกรรมการก็จะช่วยได้มาก แต่ส่วนใหญ่ที่เจอเจ้าของร่วมไม่ค่อยให้ความสนใจ เรียกได้ว่า บ้านของฉัน พักอาศัยอย่างเดียว เรื่องอื่น ๆ ไม่ยุ่ง เพราะงานประจำก็ยุ่งอยู่แล้ว ซึ่งถ้าเข้าใจแบบนี้ แต่ยังเข้าใจหน้าที่ โดยการชำระส่วนกลาง สม่ำเสมอก็ถือว่ายังดีอยู่มาก เพราะถือว่า จ่ายเงินแล้วนิติบุคคลฯ ก็ทำไป แต่บางห้องกลับคิดว่า จะอยู่อย่างเดียว จะจ่ายเงินไปทำไมกัน อย่างนี้ก็แย่หน่อยคะ

5. ถ้าไม่จ่ายค่าส่วนกลางจะเกิดอะไรขึ้น

ค่าส่วนกลาง ของอาคารชุด กฎหมายกำหนด ให้เจ้าของร่วมทุกท่านมีหน้าที่ชำระ เหมือนๆ กับการเสียภาษีรถยนต์ประจำปี ถ้าซื้อรถยนต์แล้วไม่ได้ใช้ ก็ต้องไปเสียภาษี จะอ้างว่า ใช้น้อย ไม่ได้ใช้ ไม่ได้ก็เช่นเดียวกับ การเป็นเจ้าของร่วม เมื่อตัดสินใจซื้ออาคารชุด ก็ต้องเข้าใจก่อนเลยว่า เจ้าของห้องมีหน้าที่ตามกฎหมาย ที่ต้องชำระค่าส่วนกลาง ซึ่งจะเป็นอัตราเท่าไร ก็ขึ้นอยู่กับอาคารชุดนั้น ๆ ถ้าการบริการมาก ราคาก็สูงหน่อย ถ้าไม่มีบริการอะไรมาก ราคาก็ต่ำหน่อย ซึ่งตามกฎหมาย ให้เก็บตามอัตราส่วนกรรมสิทธ์ แต่พูดไปแล้วเข้าใจยากจึงเฉลี่ยออกเป็นตาราเมตร เพราะเข้าใจง่ายหน่อย
ที่นี้มาถึงว่าค่าส่วนกลาง ที่เก็บมา จ่ายอะไรบ้างนิติบุคคลอาคารชุด ก็จะจัดการบริหารการเงิน นำไปชำระค่าสาธารณูปโภคส่วนกลาง น้ำ ไฟฟ้า ทำความสะอาด รักษาความปลอดภัย เงินเดือนพนักงาน ค่าใช้จ่ายการบริหารต่าง ๆ การดูแลซ่อมบำรุง ระบบการจ่ายน้ำ จ่ายไฟฟ้า ไปยังห้องชุดย่อยๆ ของอาคารชุด รวมถึงการพัฒนาปรับปรุงให้ส่วนกลางใช้ได้อย่างต่อเนื่อง และน่าอยู่
ถ้าไม่จ่ายค่าส่วนกลางจะเกิดอะไรขึ้น ก็แยกเป็น 2 ส่วน

1. เกิดกับนิติบุคคลอาคารชุด จากข้อมูลที่ได้ชี้แจงในวรรคต้น ถ้าเจ้าของร่วม บางส่วน หรือส่วนใหญ่หรือทั้งหมด ไม่ชำระค่าส่วนกลาง ก็จะมีผลทำให้นิติบุคคลอาคารชุด จัดการทรัพย์ส่วนกลางไม่ได้ ไม่มีค่าใช้จ่ายต่างๆ ก็จะทำให้ไม่มีน้ำ ไฟฟ้า ไม่มีความปลอดภัย ก็จะส่งผลมายังเจ้าของร่วมทุกห้องชุด ก็ไม่สามารถพักอาศัย หรือใช้พื้นที่ห้องชุดได้ (ถ้านิติบุคคลอาคารชุด ฯ เป็นบริษัทฯ ก็คือ บริษัทต้องปิดกิจการคะ) เจ้าของร่วมทุกท่าน ที่ได้ลงทุนซื้อห้องชุดไว้ ก็ขาดทุนคะ

2. เกิดกับเจ้าของร่วมที่ไม่ได้ชำระเอง จากความสำคัญของค่าส่วนกลางที่ต้องใช้ในการดูแลให้อาคารชุดสามารถ เป็นที่พักอาศัย หรือ ใช้พื้นที่ได้ นิติบุคคลอาคารชุด ฯ หรือ ผู้จัดการนิติบุคคลฯ ก็มีหน้าที่ และความจำเป็น ที่ต้อง เก็บเงินให้ได้ มีมาตราการในการเร่งรัดหนี้สิน มิให้เกิดการค้างชำระเป็นจำนวนมาก และเพื่อรักษาสิทธิของเจ้าของร่วมทุกท่านที่ต้องใช้พื้นที่ กฎหมายก็กำหนดให้ผู้จัดการนิติฯ พิจารณาในการดำเนินการตามกฎหมายคือฟ้องร้องห้องชุดที่ไม่ชำระได้ ประกอบกับตามข้อบังคับอาคารชุด ก็มีบทลงโทษ ผู้ที่ไม่ชำระเงินไว้ เช่น ต้องชำระเบี้ยปรับ ระงับสาธารณูปโภค รวมถึงห้ามมิให้ใช้ทรัพย์ส่วนกลางส่วนใดส่วนหนึ่งได้
การไม่ชำระค่าส่วนกลาง มีผลเสียมากมายทั้งทางตรงและทางอ้อม ทางที่ดี ควรชำระตามกำหนด แล้วเจ้าของร่วมก็ร่วมตรวจสอบ จะเป็นวิธีที่ดีที่สุดคะ

6. ทำไมต้องประชุมใหญ่กันทุกๆ ปี

การประชุมใหญ่เจ้าของร่วม เรียกว่า การประชุมใหญ่สามัญประจำปี เป็นไปตามกฎหมายกำหนดให้มีการประชุมใหญ่ เหมือนการประชุมใหญ่ผู้ถือหุ้นอย่างไรอย่างนั้น ถ้าเป็นผู้ถือหุ้น ก็ต้องเข้าประชุมเพื่อดูผลการดำเนินการ หรือมีผลกำไรเท่าไร และกำหนดนโยบายให้ผู้บริหารบริษัทฯ การประชุมใหญ่เจ้าของร่วม เป็นการประชุมใหญ่ เพื่อชี้แจงผลการดำเนินการตลอด 1 ปีที่ผ่าน และให้เจ้าของร่วมได้แสดงความเห็น รวมถึงการกำหนดนโยบาย ให้นิติบุคคลฯ ดำเนินการ และชี้แจงบัญชีการเงิน ถ้าสงสัย ก็สอบถาม ซึ่งการประชุมใหญ่มีจำเป็น และเป็นสิ่งสำคัญ ต้องได้รับความร่วมมือจากเจ้าของร่วมเข้าประชุม เพื่อรักษาสิทธิ ของตนเอง แต่ปัญหาคือ ไม่ค่อยได้รับความร่วมมือในการเข้าประชุม หากการบริหารงานไม่ถูกใจ เจ้าของร่วม ก็ไม่สามารถแก้ไขได้ เพราะต้องแก้ไขในที่ประชุม7.ใหญ่ วาระสำคัญในการประชุมใหญ่ ส่วนใหญ่ประกอบด้วย
1. การรายงานผลการดำเนินการ ซึ่งจะประกอบด้วย การซ่อมบำรุง งานพัฒนาอาคาร งานบัญชีการเงิน รับรองงบดุล หรือ คัดเลือกผู้ตรวจสอบบัญชี
2. การเลือกตั้งคณะกรรมการ เพื่อเป็นตัวแทนควบคุมการทำงานนิติบุคคลอาคารชุด
3. การเลือกตั้งผู้จัดการนิติบุคคลอาคารชุด ตัวแทนของเจ้าของร่วมทุกท่านเพื่อปฏิบัติหน้าที่
4. การแก้ไขข้อบังคับ บางครั้งข้อบังคับไม่ถูกใจ ก็ต้องขอแก้ไขในที่ประชุม และต้องได้รับเสียงสนับสนุน ถ้าไม่เข้าประชุมให้มากพอ ก็แก้ไขไม่ได้ ข้อบังคับที่ไม่ถูกใจ ก็เป็นอยู่อย่างนั้น ต้องบังคับใช้ตามนั้น
5. การกำหนดนโยบาย เจ้าของร่วมสามารถเสนอนโยบายให้นิติบุคคลอาคารชุด ปฏิบัติตามนโยบายที่ต้องการ (แต่ต้องไม่ขัดกับข้อบังคับ และพรบ.) หรือเสนอความเดือดร้อนที่ห้องชุดได้รับอยู่ ให้นิติบุคคลอาคารชุดแก้ไขได้
6. เรื่องอื่นๆ ทุกๆ เรื่องที่ท่านเสนอ
ถ้าการประชุมใหญ่สามัญเจ้าของร่วม มีความสำคัญขนาดนี้ จะไม่เข้าร่วมประชุมได้อย่างไรกัน จึงขอความร่วมมือเจ้าของร่วมทุกท่าน เข้าประชุมใหญ่ ในทุกๆ ปี ปีละ 1 ครั้งเท่านั้น ถ้าทุกท่านร่วมแรงร่วมใจกัน ทรัพย์สินของท่านดีขึ้นแน่นอน

7. อัตราส่วนกรรมสิทธิ์ คืออะไร

อัตราส่วนกรรมสิทธิ์ คืออัตราส่วนที่แต่ละห้องชุด มีกรรมสิทธิ์ (เป็นเจ้าของ)ในส่วนกลาง ซึ่งอัตราส่วนนี้จะถูกระบุไว้ในเอกสารหนังสือกรรมสิทธิ์ ห้องชุด อัตราส่วนนี้เป็นตัวชี้วัดความเป็นเจ้าของ ซึ่งเทียบจากราคา ซื้อ-ขาย ตั้งแต่แรก ซึ่งการแก้ไขต้องเข้าที่ประชุมใหญ่
ทั้งนี้ขอชี้แจงแบบเข้าในได้ง่ายๆ ขึ้น คือ อัตราส่วนกรรมสิทธิ์ ต่อทรัพย์ส่วนกลาง ขอยกตัวอย่างเช่น
นิติบุคคลอาคารชุด เอ มีที่ดินอันเป็นที่ตั้งอาคารชุด 150 ห้องชุด (ตั้งสมมุติว่า150ห้องนี้มีอัตราส่วนกรรมสิทธิ์เท่ากัน) 1 ไร่ ต่อมาที่ประชุมมีมติให้ยกเลิกอาคารชุด และจำหน่ายที่ดิน 1 ไร่
เมื่อขายที่ดินอันเป็นทรัพย์ส่วนกลางได้ ก็จำเป็นต้องนำมาแบ่งส่วนให้กับเจ้าของร่วมทุกราย ตามที่อัตราส่วนกรรมสิทธิ์กำหนด
ที่ดิน 1 ไร่ขายได้ 20 ล้านมีเจ้าร่วม 150 ห้อง (มีอัตราส่วนกรรมสิทธิ์เท่ากัน)
ก็เอา 20 ล้าน หาร 150 ได้เลย ก็จะเป็นเงินที่แต่ละห้องชุดจะได้รับ
แต่ถ้าอัตราส่วนกรรมสิทธิ์ไม่เท่ากัน ก็ต้องหารตามอัตราส่วน ง่ายๆ เท่านี้เองคะ ที่นี้เห็นความสำคัญของอัตราส่วนกรรมสิทธิ์แล้ว ก็ใคร่ให้ข้อมูลเพิ่มเติมว่า ตาม พรบ. กำหนดให้เจ้าของร่วมต้องชำระค่าใช้จ่ายตามอัตราส่วนกรรมสิทธิ์ ก็มาจากสามเหตุว่า เราเป็นเจ้าของเท่าไร เราก็จ่ายเท่านั้น เราเป็นเจ้าของเท่าไรเราก็ได้เท่านั้น แต่อาคารชุดโดยส่วนใหญ่จะแจ้งเก็บเป็นตารางเมตร เรื่องนี้ก็ไม่ต้องซีเรียสอะไรมากมาย เป็นการปรับให้เข้าใจง่ายๆ เพราะถ้าพื้นที่มาก ก็จ่ายมาก (เพราะซื้อมาแพงกว่าห้องอื่นๆ) และได้อัตราส่วนกรรมสิทธิ์มากกว่าห้องอื่น ๆ

8. ทำไมต้องประกันภัยส่วนกลาง

การประกันวินาศภัย ของอาคารชุดมีความจำเป็น เนื่องจากเป็นการประกันภัยแบบทุกความเสี่ยง เช่นอัคคีภัย ภัยจากลมพายุ ภัยจากน้ำ ฯลฯ รวมถึงการประกันภัยสาธารณะ (บุคคลที่ 3) ซึ่งเมื่อมีอุบัติภัยเกิดขึ้น ก็จะมีบริษัท ประกันภัยมารับผิดชอบให้ การชำระเบี้ยประกัน ก็ชำระตามอัตราส่วนกรรมสิทธิ์ที่มีต่อทรัพย์ส่วนกลาง ทรัพย์ที่ประกัน จะประกอบด้วย งานโครงสร้างอาคารไม่รวมฐานราก งานระบบอาคาร อุปกรณ์ส่วนกลางอันประกอบด้วย ลิฟต์โดยสาร ตู้เมนไฟฟ้า หม้อแปลงไฟฟ้า ระบบปั๊มน้ำอาคาร ระบบป้องกันภัยต่างๆ ซึ่งอุปกรณ์เหล่านี้เมื่อมีอุบัติภัยเกิดขึ้น จะต้องใช้เงินซ่อมแซมจำนวนมาก หากมีการประกันไว้ ก็จะช่วยลดภาระให้กับเจ้าของร่วมทุกท่านได้มาก และเป็นมาตราการในการเพิ่มความปลอดภัย ในการพักอาศัย ค่าเบี้ยประกันต่อปี เมื่อเฉลี่ยออกมาแล้ว แต่ละห้องชุดก็ชำระไม่มากมายอะไร แต่ได้ประโยชน์มากกว่าคะ
แต่คำถามที่เกิดขึ้นคือ มีประกันห้องชุด กับสถาบันการเงิน ที่ให้กู้ได้ประกันห้องชุดอยู่แล้ว จะเป็นการซ้ำซ้อนหรือเปล่า ก็ต้องขอตอบว่า ซ้ำซ้อนกันบางส่วน หากทางสถาบันการเงิน ที่ให้กู้ยินยอมให้ทางนิติบุคคลอาคารชุดทำสลักหลังว่า หากมีเหตุเกิดขึ้น จะยกประโยชน์ให้สถาบันการเงินนั้นๆ ทางนิติบุคคลอาคารชุดก็สามารถสลักหลังให้ได้ แต่ทั้งนี้ ส่วนใหญ่สถาบันการเงิน จะให้ประกันแยก
การประกันภัย ในกรณี กู้เงินสถาบันการเงิน เป็นการประกันหลักประกันเงินกู้ ซึ่งผู้รับประโยชน์คือสถาบันการเงินนั้น ซึ่งโดยส่วนใหญ่ประกันเพียง เมื่อทรัพย์ไม่สามารถพักอาศัยได้ ผู้กู้ไม่ต้องผ่อนชำระอีกต่อไป ถือเป็นความเสี่ยงที่น้อยมาก
แต่การประกันภัยส่วนกลาง เป็นการประกันทรัพย์ของเจ้าของร่วมเอง ผู้รับประโยชน์จะเป็นนิติบุคคลอาคารชุด ก็คือเจ้าของร่วมทุกท่าน เมื่อมีความเสียหายบางส่วน ก็สามารถ เคลมประกันมาซ่อมแซม แต่ถ้าเสียหายทั้งหมด ก็ได้เคลมมาเต็มจำนวนประกัน และนำเข้าสู่ที่ประชุมว่า จะสร้างอาคารขึ้นใหม่หรือ จะแบ่งเงินกันไป ก็ย่อมได้

9. การบริการของเจ้าหน้าที่ไม่ถูกใจ ทำอย่างไรดี

ก่อนอื่น ต้องเข้าใจเบื้องต้นก่อนว่า เจ้าหน้าที่นิติบุคคลอาคารชุด มีหน้าที่หลักในการดูแล ซ่อมบำรุงส่วนกลาง เป็นอันดับหนึ่ง การให้บริการทั่วไปของเจ้าของร่วม เป็นส่วนที่รองลงมา เมื่อเจ้าหน้าที่จัดเวลา ที่ให้บริการได้ ซึ่งขึ้นกับนโยบาย และจำนวนบุคลากรที่ทำหน้าที่ ว่ามีเพียงพอให้บริการหรือไม่แต่ส่วนใหญ่ เจ้าหน้าที่ก็จะพยายามจัดเวลาให้เหลือพอที่จะบริการเจ้าของร่วม แต่อาจจะไม่ทันใจบ้าง บางอาคารชุด มีการกำหนดอัตราค่าใช้บริการ ก็เพื่อให้เกิดความเป็นธรรมว่า ถ้าห้องใดให้เจ้าหน้าที่บริการภายในห้องก็ต้อง จ่ายเงินเพิ่ม บางที่ก็ถือว่าเป็นการบริการ ไม่เก็บเงิน แต่การบริการของนิติบุคคลอาคารชุด ก็จะมีข้อจำกัด ในส่วนเฉพาะที่เกี่ยวข้องกับส่วนกลาง เช่นไฟฟ้า โทรศัพท์ น้ำประปา ถ้าเป็นการติดตั้ง หรือตกแต่ง ปรับปรุงใหม่ เจ้าหน้าที่นิติฯ จะไม่สามารถให้บริการได้ ต้องจัดจ้างช่างภายนอกเข้ามาดำเนินการและช่างอาคารส่วนใหญ่เป็นช่างไฟฟ้า อาจไม่มีความชำนาญที่จะบริการใดๆ ให้กับเจ้าของร่วมได้ทั้งหมด
ถ้าการบริการไม่ถูกใจ ก็ต้องพิจารณาว่า ที่ให้บริการนั้น เป็นเนื้องานที่เกี่ยวข้องกับที่ได้กล่าวมาข้างต้นหรือไม่ เมื่อเข้าใจตรงกัน การบริการที่ไม่ถูกใจ ก็จะเป็นความเข้าใจนะคะ

10. น้ำรั่วระหว่างห้องใครรับผิดชอบ

ปัญหาน้ำรั่ว เป็นปัญหาหนักอก ของเจ้าของร่วมทุกท่านที่เจอปัญหา ส่วนใหญ่เป็นปัญหาที่น้ำรั่วจากห้องน้ำเป็นส่วนใหญ่ อันเกิดจากสาเหตุ การก่อสร้าง หรือ การตกแต่งเปลี่ยนแปลงท่อน้ำ ซึ่งพรบ. กำหนดให้ พื้น และผนัง เป็นทรัพย์สินส่วนร่วมระหว่างห้องชุด ฉะนั้นค่าใช้จ่ายในการซ่อมแซม จึงเป็นหน้าที่ของ 2 ห้องจะตกลงกัน โดยนิติบุคคลอาคารชุด จะเป็นคนกลางในการช่วยนัดหมายให้ ยกตัวอย่างเช่น ห้องน้ำชั้นบน รั่วลงมาห้องน้ำชั้นล่าง การแก้ไขก็ต้องเริ่มจากนัดหมายห้องชั้นบน เพื่อตรวจดูสาเหตุ ถ้ามาจากท่อส่วนกลาง การซ่อมท่อ นิติฯ จะเป็นผู้ซ่อม ความเสียหายในห้องชั้นล่างถ้าเสียหายมาก นิติฯ ก็เคลมประกันให้ แต่ถ้า เกิดจากอุปกรณ์ของห้องชุด เจ้าของห้องจะต้องเป็นผู้ชำระค่าใช้จ่ายในการซ่อมแซมห้องชุดตนเอง ส่วนความเสียหายห้องชุดข้างล่าง ห้องชุดชั้นบนต้องเป็นผู้รับภาระ เพราะเป็นผู้ที่กระทำความเสียหายให้ห้องชุดชั้นล่าง และต้องยินยอมให้เจ้าหน้าที่เข้าตรวจดู และรีบซ่อมแซม หากเพิกเฉย เจ้าของห้องชั้นล่างอาจดำเนินการตามกฎหมายได้
แต่ถ้าการรั่วซึม มาจากส่วนกลางอาคาร เช่นมาจากรอยร้าวผนังอาคาร หรือท่อส่วนกลาง นิติบุคคลอาคารชุด มีหน้าที่ดำเนินการเพื่อลดความเดือดร้อนของห้องชุดนั้นๆ การระเบียบที่กำหนดไว้ในข้อบังคับ

ที่มา: http://www.bloggang.com/viewblog.php?id=pu121&date=04-11-2006&group=4&gblog=3

ห้องผมเอง เดอะบางกอก สาธร-ตากสิน
WhenURnotAround
Posted: Thursday, December 11, 2008 1:44:59 PM

Rank: Newbie
Groups: Member

Joined: 04/12/2008
Posts: 46
Location: Bkk
ได้ความรู้เยอะเลยครับ
MyKendo
Posted: Thursday, December 11, 2008 9:12:21 PM


Rank: Newbie
Groups: Member

Joined: 23/11/2008
Posts: 18
Location: Bangkok
ข้อมูลละเอียดมากเลยครับ ได้รู้ข้อมูลที่ชาวคอนโดควรจะรู้เพิ่มขึ้นอีกเยอะเลย
ต้องขอบคุณคุณภีมมาก ๆ เลยครับ
ภีม
Posted: Friday, December 12, 2008 3:11:32 AM


Rank: Advanced Member
Groups: The Bangkok Sathorn-Taksin Moderator

Joined: 24/09/2008
Posts: 808
Location: The Bangkok Sathorn-Taksin
ด้วยความยินดีครับ ถ้าเพื่อนๆ มีข้อมูลเพิ่มเติม หรือมีข้อมูลทางด้านอื่นๆ แชร์กันได้นะครับ Surprised

ห้องผมเอง เดอะบางกอก สาธร-ตากสิน
ภีม
Posted: Saturday, December 13, 2008 7:59:29 AM


Rank: Advanced Member
Groups: The Bangkok Sathorn-Taksin Moderator

Joined: 24/09/2008
Posts: 808
Location: The Bangkok Sathorn-Taksin
หลอดไฟ ที่เป็นทรัพย์สินส่วนกลางเสียหาย ใครเป็นคนจ่าย ???
ก. เจ้าของร่วม โดยจ่ายผ่านเงินที่ได้จากค่าส่วนกลาง
ข. อยู่ในความรับผิดชอบของผู้ประกอบการโครงการ

หาคำตอบได้จากที่นี่ครับ.........

กฎหมายคอนโดใหม่คุ้มครองผู้บริโภค

หลังจากที่ พ.ร.บ.อาคารชุด ฉบับที่ 4 พ.ศ. 2551 ประกาศใช้เมื่อ 4 กรกฎาคม 2551 ที่ผ่านมา กรมที่ดินออกกฎหมายลูกมาบังคับใช้แล้วหนึ่งฉบับ เกี่ยวกับสัญญามาตรฐานในการซื้อขายอาคารชุดหรือคอนโดมิเนียม ซึ่งเป็นประโยชน์ต่อพี่น้องประชาชนมาก ทำให้สมาคมอาคารชุด เอะอะโวยวาย ขอให้ยกเลิกกฎหมายในสามหัวข้อสำคัญที่คุ้มครองสิทธิของผู้ซื้อคอนโด ทนายคลายทุกข์จึงขอนำสาระสำคัญที่เป็นประโยชน์ต่อผู้บริโภคที่สนใจซื้อคอนโดมิเนียมว่า สมาคมอาคารชุดขอให้ยกเลิกข้อความที่ต้องกำหนดไว้ในสัญญาซื้อขาย 3 ข้อดังนี้

1. เรื่องข้อกำหนดให้สัญญาระบุเลขที่ใบอนุญาตการก่อสร้าง ซึ่งทางสมาคมเห็นว่าในทางปฏิบัติการขอใบอนุญาตก่อสร้างต้องใช้เวลา มีผลเสียต่อการดำเนินธุรกิจ จึงไม่ควรให้ระบุเลขที่ใบอนุญาตก่อสร้าง

2. ข้อกำหนดเรื่องการรับประกันโครงสร้างอาคารและส่วนควบ เช่น หลอดไฟ สุขภัณฑ์ เป็นระยะเวลา 5 ปีเท่ากันให้ปรับเปลี่ยนเป็น รับประกันโครงสร้าง 5 ปี และส่วนควบ 2 ปีตามสัญญาการรับประกันอุปกรณ์ส่วนควบ ซึ่งส่วนใหญ่จะใช้เวลา 2 ปี

3. เรื่องการเปลี่ยนสัญญาในสัญญามาตรฐานกำหนดให้สามารถเปลี่ยนสัญญาได้โดยไม่ต้องเสียค่าใช้จ่าย ทางสมาคมได้ทวงติงมาว่าการกำหนดลักษณะนี้จะทำให้มีการเก็งกำไรกันมากขึ้น

ทนายคลายทุกข์เห็นว่ากฎหมายใหม่ที่ออกมามีประโยชน์ต่อผู้บริโภค กรมที่ดินไม่ควรเห็นแก่ประโยชน์ของผู้ประกอบการมากเกินไป เพราะปัจจุบันเจ้าของคอนโดเอารัดเอาเปรียบประชาชนเป็นอย่างมาก เช่น ค่าส่วนกลางที่แพงหูฉี่ , ใช้พวกพ้องตัวเองเป็นผู้บริหาร , ไม่มีความรับผิดชอบเกี่ยวกับทรัพย์สินส่วนกลาง , โฆษณาหลอกลวงประชาชน , โครงสร้างไม่แข็งแรง เมื่อเร็ว ๆ นี้มีข่าวอาคารชุดถล่มมาแล้ว , อุปกรณ์ภายในอาคารชุดต่ำกว่ามาตรฐาน มักง่ายเห็นแก่ตัว กฎหมายฉบับใหม่นี้จึงเป็นประโยชน์ต่อผู้ซื้อคอนโด หากผู้ประกอบการคนใดทำไม่ได้ก็น่าจะเปลี่ยนอาชีพไป

ที่มา: รายการทนายคลายทุกข์ FM102

ห้องผมเอง เดอะบางกอก สาธร-ตากสิน
ภีม
Posted: Saturday, December 20, 2008 6:05:18 AM


Rank: Advanced Member
Groups: The Bangkok Sathorn-Taksin Moderator

Joined: 24/09/2008
Posts: 808
Location: The Bangkok Sathorn-Taksin
ปัญหาคอนโดมิเนียมชื่อดังสไตล์ยุโรปย่านติวานนท์ "ฌ็องเซลิเซ่" + ลูกบ้านโวย

ที่มา: http://www.thannews.th.com/detialNews.php?id=R3321691&issue=2169

ลูกบ้านโวยคอนโดมิเนียมชื่อดังสไตล์ยุโรปย่านติวานนท์ "ฌ็องเซลิเซ่" เปิดลานเบียร์บนฟุตบาธส่งเสียงดังรบกวน ระบุนิติบุคคลอาคารชุดหมกเม็ด ตั้งญาติเป็นผู้จัดการนิติบุคคลโดยไม่ได้รับความเห็นชอบจากลูกบ้าน ขณะที่ฝ่ายกฎหมายโครงการระบุเป็นพื้นที่ส่วนบุคคลไม่ใช่ส่วนกลาง ด้านกรมที่ดิน ระบุคอนโดฯปัญหาเยอะเพราะเจ้าของร่วมละเลย ขณะที่"อธิป พีชานนท์"เตือนผู้ซื้อคอนโดฯเช็คสาธารณูปโภคส่วนกลางก่อนซื้อ

หนังสือพิมพ์ "ฐานเศรษฐกิจ" ได้รับการร้องเรียนจาก นายสันติ ขันธะพิริยะอนันต์ ตัวแทนลูกบ้านจำนวนหนึ่งในโครงการคอนโดมิเนียม "ฌ็องเซลิเซ่" ย่านถนนติวานนท์ จังหวัดนนทบุรี ว่า ทางโครงการฯ ได้มีการนำพื้นที่สาธารณูปโภคส่วนกลาง ได้แก่ ฟุตบาธ และซุ้มประตูชัย ไปเป็นสถานที่จัดกิจกรรมลานเบียร์ โดยบริเวณฐานประตูชัยนั้นได้จัดทำเป็นเวทีดนตรี ทำให้ลูกบ้านในโครงการได้ผลกระทบจากเสียงดนตรีที่ดังรบกวน โดยเฉพาะอาคารดี และอี ที่อยู่ติดกับพื้นที่ลานเบียร์ และขาดความเป็นส่วนบุคคลเนื่องจากมีคนภายนอกเข้ามาใช้บริการร้านอาหาร และร้านค้าที่จำหน่ายเบียร์ และไม่ได้จัดให้มีร้านอาหาร อย่างเช่น ร้านเคเอฟซี หรือ ร้านแมคโดนัลด์ อย่างที่โฆษณาไว้ตั้งแต่ต้น

นอกจากนั้นแล้ว นายสันติ ซึ่งตัวแทนลูกบ้าน ยังตั้งข้อสังเกตถึงการจัดตั้งนิติบุคคลอาคารชุดว่า น่าจะไม่ถูกต้องตามกฎหมายอาคารชุด เพราะว่าผู้จัดการนิติบุคคลคือนางณัฐวดี เติมจิตรอารีย์ ไม่ได้มาจากการเห็นชอบของผู้อยู่อาศัยในโครงการ และลูกบ้านในโครงการไม่เคยเห็นหน้าคาดตา ร่วมทั้งเป็นบุคคลที่มีนามสกุลเดียวกับเจ้าของโครงการคือนายประสิทธิ์ เติมจิตรอารีย์

ซึ่งนับตั้งแต่มีการจดทะเบียนนิติบุคคลอาคารชุด เช่น อาคารเอฟ ซึ่งได้มีการจดทะเบียนจัดตั้งนิติบุคคลตั้งแต่วันที่ 3 กันยายน 2547 ไม่เคยมีการเรียกเจ้าของร่วมทั้งหมดประชุมใหญ่ภายใน 6 เดือน ตามข้อบังคับนิติบุคคลอาคารชุด ข้อ 43 และตามกฎหมายและข้อบังคับนิติบุคคลอาคารชุด ตามมาตรา 42 แห่ง พ.ร.บ. อาคารชุด พ.ศ.2522

(พรบ.ฉบับใหม่ พ.ศ.2551 มาตรา 42 ให้ผู้จัดการจัดให้มีการประชุมใหญ่สามัญครั้งแรก ภายใน 6 เดือนนับแต่วันที่จดทะเบียนนิติบุคคลอาคารชุด)

รวมถึงไม่ได้จัดให้การประชุมใหญ่ปีละ 1 ครั้ง จนทำให้เจ้าของร่วมต้องทำเป็นหนังสือถวงถามเรื่อยมาส่วนในเรื่องของค่าใช้จ่ายในการบริหารจัดการพื้นที่สาธารณูปโภคส่วนกลาง ก็ไม่เคยเรียกเจ้าของห้องร่วมประชุม มีแต่เพียงนำรายการค่าใช้จ่ายมาติดไว้ที่บอร์ดของอาคารเท่านั้น

โดยล่าสุด บริษัท แปซิฟิก แกรนด์ แมเนจเม้นท์ จำกัด ซึ่ง ได้ชี้แจงว่าเป็นผู้ได้รับมอบหมายให้บริหารจัดการอาคารชุด ได้มีหนังสือแจ้งว่าจะมีการจัดเก็บค่าจัดทำคีย์การ์ด สำหรับเข้าออกถนนเมนโดยเรียกเก็บในราคา 300 บาท พร้อมกับชำระรายปีอีกปีละ 300 บาท โดยผู้มีอำนาจ ทำการแทนกิจการของบริษัท แปซิฟิก แกรนด์ แมเนจเม้นท์ จำกัด คือ นายอิทธิพงศ์ เติมจิตรอารีย์ ซึ่งเป็นบุตรชายของนายประสิทธิ์ เติมจิตรอารีย์ เจ้าของบริษัท แปซิฟิก กรุ๊ป พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด และนายอิทธิพงศ์ฯ ยังเป็นกรรมการในแปซิฟิก กรุ๊ป ด้วย

ทั้งนี้ โครงการ"ฌ็องเซลิเซ่" ประกอบด้วย คอนโดมิเนียม จำนวน 11 อาคาร ขนาดความสูง 6-7 ชั้น มีจำนวนห้องชุดประมาณ 228 ยูนิตต่ออาคาร ขณะนี้ได้ดำเนินการแล้วเสร็จและเข้าอยู่อาศัยแล้ว 8 อาคาร มีสัดส่วนในการเข้าอยู่อาศัย 60-70% โดยยังอยู่ระหว่างการก่อสร้างอีก 3 อาคาร จดทะเบียนจัดตั้งบริษัทเมื่อวันที่ 8 กุมภาพันธ์ 2537 ทุนจดทะเบียน 300 ล้านบาท มีนายประสิทธิ์ เติมจิตรอารีย์ เป็นรผู้มีอำนาจทำการแทนกิจการ

ดังนั้นเพื่อให้ความเป็นธรรมกับผู้ถูกร้องเรียนที่ถูกพาดพิงชี้แจงข้อเท็จจริง ผู้สื่อข่าวได้สอบถามไปยัง บริษัท แปซิฟิก กรุ๊ป พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด ซึ่งได้รับการชี้แจง โดยอ้างว่าเป็นฝ่ายกฎหมายของบริษัทฯและยืนยันว่า พื้นที่ถนนเมนและฟุตบาธรวมถึงประตูชัย เป็นพื้นที่ส่วนบุคคลของบริษัท ไม่ได้เป็นสาธารณูปโภคส่วนกลาง ดังนั้นบริษัทจึงมีสิทธิที่จะใช้ประโยชน์จากพื้นที่ดังกล่าว ส่วนปัญหาเรื่องนิติบุคคลนั้นตนไม่ทราบ

นอกจากนี้ได้พยายามติดต่อไปยัง บริษัท แปซิฟิก แกรนด์ แมเนจเมนท์ จำกัด ซึ่งเป็นบริษัทบริหารการจัดการพื้นที่ส่วนกลาง ตามเบอร์โทรศัพท์ที่แจ้งไว้ยังกรมธุรกิจการค้า คือ 02 -5840083-7 ซึ่งมีพนักงานรับสายแต่ไม่สามารถตอบคำถาม ตามที่กลุ่มลูกบ้านได้กล่าวอ้างถึงการจัดตั้งนิติบุคคลโดยมิชอบได้ และพยายามโอนสายไปฝ่ายต่างๆ ที่ไม่เกี่ยวข้อง เช่น ฝ่ายสโมสร และฝ่ายอาคาร ซึ่งก็ไม่มีฝ่ายใดชี้แจงต่อกรณีดังกล่าวได้

อย่างไรก็ดี จากการสอบถามไปยังสำนักงานที่ดิน อำเภอปากเกร็ด ได้รับแจ้งจากฝ่ายทะเบียนว่าพื้นที่ถนนเมน ทางเท้าภายในโครงการ รวมถึงประตูชัย เป็นพื้นที่ส่วนบุคคลของบริษัทซึ่งจะนำไปใช้ประโยชน์อะไรก็ได้ แต่จากข้อมูลในสัญญาจะซื้อขายที่ทำไว้กับลูกบ้านรายหนึ่งในโครงการฌ็องเซลิเซ่ ข้อ 13.4 ระบุไว้ว่า "ประตูชัย" เป็นสาธาณูปโภคส่วนกลางของโครงการ

ต่อเรื่องนี้ นายบุญเชิด คิดเห็น ผู้อำนวยการสำนักส่งเสริมธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ กรมที่ดิน ให้ข้อคิดเห็นกรณีดังกล่าวว่า กรณีของอาคารชุดมักจะมีปัญหาเกิดขึ้นตามาภายหลังการอยู่อาศัย ในกรณีดังกล่าวแม้ว่าจะเป็นพื้นที่ส่วนบุคคล ทางโครงการสามารถจำนำพื้นที่ดังกล่าวไปใช้ประโยชน์ได้ แต่ทางลูกบ้านสามารถไปร้องที่เทศบาลในเรื่องของการส่งเสียงดัง หรือแจ้งไปยังสำนักงานคณะกรรมการคุ้มครองผู้บริโภคได้ และในส่วนของนิติบุคคลอาคารชุด ลูกบ้านสามารถรวมตัวกันจัดประชุมใหญ่โหวตให้ผู้จัดการนิติบุคคคออกได้ ซึ่งโดยมากแล้วลูกบ้านจะไม่ค่อยได้สนใจ และปล่อยปะละเลยเกี่ยกับข้อบังคับอาคารชุดจนทำให้เกิดปัญหาได้ในภายหลัง

ด้านนายอธิป พีชานนท์ นายกสมาคมอาคารชุดไทย กล่าวว่า โดยส่วนใหญ่แล้วพื้นที่ถนนเมน ฟุตบาธ จะเป็นทรัพย์ส่วนกลางที่ใช้ประโยชน์ร่วมกันซึ่งจะมีการโอนให้นิติบุคคลเป็นผู้ดูแลหลังจากจัดตั้งนิติบุคคล แต่มีผู้ประกอบการบางรายไม่ได้มีการยกให้นิติบุคคลเป็นผู้ดูแลหลังจดทะเบียนจัดตั้งนิติบุคคลแล้วและไม่ได้แจ้งไว้ในเอกสารการขาย เพื่อปกปิดลูกบ้านและมีเจตนาให้ลูกบ้านสำคัญผิดคิดว่าเป็นพื้นที่ส่วนกลาง ดังนั้นก่อนที่จะซื้อโครงการใดๆก็ตาม ผู้บริโภคควรจะมีการสอบถาม หรือตรวจสอบให้แน่ชัดก่อนซื้อ เพื่อที่จะได้ไม่เกิดปัญหาตามมาในภายหลัง

พรบ.อาคารชุด ฉบับ 4 พ.ศ. 2551 ฉบับเต็ม เก็บไว้อ้างอิงครับ
ที่มา: สมาคมสถาปนิกสยามในพระบรมราชูปถัมภ์

คลิกดาวน์โหลดที่นี่



ห้องผมเอง เดอะบางกอก สาธร-ตากสิน
ภีม
Posted: Saturday, January 03, 2009 6:01:42 AM


Rank: Advanced Member
Groups: The Bangkok Sathorn-Taksin Moderator

Joined: 24/09/2008
Posts: 808
Location: The Bangkok Sathorn-Taksin
เห็นลูกบ้านบางท่านบอกว่ามีคนเข้ามาอยู่มากขึ้น ด้านหนึ่งก็ดูอบอุ่น แต่ก็อาจจะมีปัญหาตามมาอย่างหลีกเลี่ยงไม่ได้ ผมมีบทความเก่าของปีก่อนๆในเวปประกาศเรานี่เอง จาก Ivy รัชดา มาให้อ่านกันครับ เผื่อบางท่านยังไม่เคยอ่าน.....

papa007 wrote:
รอบรู้คู่บ้าน>> จัดการปัญหากวนใจในคอนโดฯ

ไม่ว่าเราจะซื้อ บ้านเดี่ยว ทาวน์เฮาส์ บ้านแฝด ต่างก็มีปัญหาเรื่องที่อยู่อาศัยแตกต่าง
กันออกไป ปัญหาภายในบ้านนั้นแก้ได้ไม่ยาก แต่ถ้าปัญหาการอยู่อาศัยมาจากเพื่อนบ้าน มาจากการจัดการส่วนกลางที่ไม่เป็นธรรม คงเป็นเรื่องหนักอกหนักใจไม่น้อยแต่ปัญหาของบ้านเหล่านี้ยังไม่หนักหนาสาหัสเท่ากับผู้ที่ซื้อคอนโดมิเนียม จนมีคำกล่าวที่ว่าอยู่คอนโดฯ ใจต้องโตกว่าตึก ถึงแม้คอนโดมิเนียมจะอยู่กันเป็นสัดส่วน มีความเป็นส่วนตัวสูง แต่ด้วยการอยู่รวมกันในคนหมู่มากปัญหาจุกจิกกวนใจ มากคนมากความย่อมตามมาถึงขั้นขึ้นโรง ขึ้นศาลกันเลยก็มี

ใครที่กำลังมีปัญหากับคอนโดนฯ หรือใครที่คิดจะซื้อคอนโดฯ คำแนะนำจากสำนักงานคณะกรรมการคุ้มครองผู้บริโภค (สคบ.) น่าจะเป็นแนวทางเลือกให้กับผู้อยู่อาศัยในวิมานลอยฟ้าได้เป็นอย่างดี

คอนโดฯ 80 % มีปัญหากับนิติบุคคล

เชื่อหรือไม่ว่าปัญหาที่ได้รับการร้องเรียนจากผู้อยู่คอนโดฯมากที่สุด คือปัญหากับนิติบุคคลในเรื่องความโปร่งใสในการดำเนินงานต่างๆ ภายในคอนโดฯ นิพนธ์ ชิณสาย เจ้าหน้าที่สอบสวน สำนักงานคณะกรรมการคุ้มครองผู้บริโภค ยืนยันอย่างหนักแน่นว่า ในจำนวนคดีที่ฟ้องร้องเกี่ยวกับคอนโดฯ 80 % เป็นปัญหาเรื่องความโปร่งใสของส่วน การที่ได้ชื่อว่าเป็นนิติบุคคล ไม่ว่าจะเป็นเรื่องการต่อเติมอาคาร การดูแลความปลอดภัย และความสะดวกต่างๆ ภายในอาคาร ที่เหลืออีก 20 % เป็นปัญหาเกี่ยวกับเพื่อนบ้าน ที่จอดรถ ของหาย และความไม่พอใจส่วนตัวในบางเรื่องเท่านั้น แต่ทุกปัญหาที่เกิดขึ้น นั้นมีทางแก้ไขได้ไม่ยากคือ

1. เจรจา
การเจรจาเป็นขั้นตอนแรกที่ก่อนที่จะไปยังส่วนอื่นๆ ถ้าจะให้ดีที่สุดควรพยายามหาข้อสรุปที่พอใจทั้ง 2 ฝ่าย ก่อนที่จะเข้าสู่ขั้นตอนการฟ้องร้องในขั้นต่อไปหากเป็น
ปัญหาที่กระทบกับผู้อยู่อาศัยทั้งหมดควรนัดรวมกลุ่มเจรจา เพื่อสร้างอำนาจในการต่อรอง ในฐานะผู้อาศัยที่ไม่ได้รับความเป็นธรรม

2. แจ้งเรื่อง
โดยปกติแล้วถ้านิติบุคคลเป็นกลุ่มดำเนินงานที่ได้มาจากการแต่งตั้งของลูกบ้าน มักจบลงที่การเจรจาหรือเปลี่ยนชุดทำงาน โดยไม่ต้องมีการฟ้องร้อง แต่ถ้าเป็นนิติบุคคลที่มาจากบริษัทผู้ขายคอนโดฯ เป็นผู้จัดตั้งให้ มักมีปัญหาตามมามากมาย โดยเฉพาะเรื่องความโปร่งใสในการทำงาน

ถ้าเป็นเรื่องของการต่อเติมอาคารโดยไม่ได้รับความยินยอมจากลูกบ้าน เราสามารถแจ้งไปที่สำนักงานเขต หรือศาลากลางจังหวัด เพื่อแจ้งเรื่องการต่อเติมอาคารให้เจ้าหน้าที่เข้ามาตรวจสอบ และสั่งระงับการต่อเติมปรับปรุงอาคารที่ลูกบ้านได้รับผลกระทบ

พฤติกรรมมาเฟีย และความไม่โปร่งใสในการดำเนินงาน สามารถรวมตัวแจ้งความได้ที่สถานีตำรวจที่รับผิดชอบในพื้นที่รับเรื่องร้องเรียน ในกรณีนี้ลูกบ้านต้องเตรียมใจถึงปัญหาที่จะเกิดขึ้นหากมีการฟ้องร้องในอนาคต รวมทั้งเตรียมหลักฐาน ข้อมูลด้านเอกสาร ภาพถ่าย หรือหลักฐานอื่นๆ เท่าที่หาได้ เพื่อให้คดีมีน้ำหนัก และชัดเจนมากขึ้นว่าเกิดความเสียหายในลักษณะใด

3. ร้องเรียน สคบ.
เป็นกรณีสุดท้ายที่ไม่ได้รับความเป็นธรรมจากการร้องเรียน โดย สคบ. จะช่วยเจรจาไกล่เกลี่ย หากไม่เป็นผลจะดำเนินคดีแทน โดยปกติแล้ว สคบ. จะใช้เวลาทำการ
เจรจาและแจ้งผลให้เราทราบภายใน 41 วัน ไม่รวมเวลาขึ้นศาล และการดำเนินคดี ซึ่งโชคดีอย่างหนึ่งคือ หากเป็นคดีที่ลูกบ้านเสียหายและรวมตัวกัน จะชนะคดีได้ไม่ยาก

4.ปัญหากับเพื่อนบ้าน
เป็นปัญหาที่เกิดได้กับทุกคน ในกรณีเจ้าหน้าที่ สคบ. แนะนำว่าควรมีการพูดคุยถึงปัญหาที่เกิดขึ้นก่อน ปกติแล้วกรณีที่เป็นเรื่องการต่อเติมเสียงดังรบกวน และที่จอดรถ หากไม่มีเวลาพูดคุยกัน ควรใช้วิธีเขียนจดหมายสนเท่ห์บอกกล่าวกันก่อน ถ้าใช้ทั้งสองวิธี แล้วยังไม่ได้ผล ให้แจ้งเรื่องไปยังนิติบุคคลอาคารชุดที่อยู่เพื่อเข้ามาบอกกล่าวและสั่งห้าม เนื่องจากนิติบุคคลอาคารชุดนั้นมีอำนาจในการสั่งการ และบังคับเจ้าของร่วมอาคาร
ให้ทำตามกฏระเบียบข้อบังคับได้ ตามพระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. 2522 (และพรบ.ฉบับล่าสุด 2551)

ขอบคุณ หนังสือพิมพ์โพสต์ทูเดย์ ค่ะ
http://www.baansanrak.com/h_knowledge/home_08.html
Surprised

ห้องผมเอง เดอะบางกอก สาธร-ตากสิน
คุณใหญ่
Posted: Saturday, January 03, 2009 11:23:00 AM
Rank: Guest
Groups: Guest

อยากถามคุณภีมหรือผู้รู้ท่านอื่นว่า ถ้าภาระมาก และประเมินตัวเองแล้วว่ายังไม่พร้อมที่จะเป็นกรรมการ แต่มีความต้องการที่จะเข้าร่วมฟังประชุมของคณะกรรมการทุกครั้ง ที่มีเวลาว่าง จะสามารถทำได้ไม๊? เสียมารยาทรึเปล่าครับ ไม่ใช่ไม่เชื่อใจกรรมการนะครับ Doubt Doubt Doubt
ภีม
Posted: Saturday, January 03, 2009 10:21:44 PM


Rank: Advanced Member
Groups: The Bangkok Sathorn-Taksin Moderator

Joined: 24/09/2008
Posts: 808
Location: The Bangkok Sathorn-Taksin
ถ้าเป็นประชุมใหญ่สามัญประจำปี กับประชุมใหญ่วิสามัญ เป็นหน้าที่ที่ลูกบ้านทุกคนต้องเข้าประชุมอยู่แล้วครับ
แต่ถ้าเป็นการประชุมของกรรมการนิติบุคคลอาคารชุด ผมไม่แน่ใจ แต่เดี๋ยวจะถามน้องให้เพราะว่าน้องเคยเป็นกรรมการของคอนโดที่โครงการอื่นอยู่
ถ้าคุณใหญ่ตั้งใจจะเข้าประชุมทุกครั้งอยู่แล้ว ผมสนับสนุนให้เป็นกรรมการนะครับ เพราะจะได้มีตัวแทนจากลูกบ้านจริงๆ เข้าไปเป็นหูเป็นตา ผมว่าของแบบนี้มันเรียนรู่้กันได้ ส่วนผมคงกลับไปประชุมใหญ่สามัญครั้งแรกตอนเลือกกรรมการชุดแรกไม่ทัน แต่ผมจะส่งตัวแทนไปใช้สิทธิเลือกกรรมการแน่นอน จะได้ช่วยสนับสนุนเพื่อนๆ ในบอร์ดนี้ให้เป็นกรรมการ อย่างน้อยก็ได้หนึ่งเสียงของผม.........

ห้องผมเอง เดอะบางกอก สาธร-ตากสิน
ภีม
Posted: Saturday, January 10, 2009 4:00:31 AM


Rank: Advanced Member
Groups: The Bangkok Sathorn-Taksin Moderator

Joined: 24/09/2008
Posts: 808
Location: The Bangkok Sathorn-Taksin
บทความย้อนหลังจาก Money channel นะครับ...............

ผู้ประกอบการเชื่อกฎหมายอาคารชุดฉบับใหม่จะช่วยให้ผู้บริโภคมั่นใจและกล้าซื้อคอนโดมากขึ้น


นายอธิป พีชานนท์ นายกสมาคมอาคารชุดไทย ให้สัมภาษณ์เกี่ยวกับ พ.ร.บ.อาคารชุดฉบับใหม่ ผ่านรายการ Hard Topic ทาง Money Channel ว่า ขณะนี้ พ.ร.บ.อาคารชุดฉบับใหม่ อยู่ในขั้นตอนการประกาศในราชกิจจานุเบกษา คาดว่าจะใช้เวลาประมาณ 1 เดือน จึงจะมีผลบังคับใช้ ส่วนสาเหตุที่ต้องมีการแก้ไข ก็เพื่อเป็นการปรับเปลี่ยนระเบียบและข้อบังคับบางส่วนให้เข้ากับเหตุการณ์ในปัจจุบันและความน่าจะเป็นในอนาคต

สำหรับเนื้อหาหลัก ๆ ที่มีการแก้ไขใน พ.ร.บ.อาคารชุดฉบับนี้ คือ

การเรียกเก็บค่าใช้จ่ายส่วนกลาง

จากเดิมกฎหมายกำหนดให้จัดเก็บตามอัตราส่วนกรรมสิทธิ์ แต่กฎหมายใหม่กำหนดให้เรียกเก็บตามอัตราส่วนเนื้อที่ (บาท/ตารางเมตร) ซึ่งการแก้ไขครั้งนี้จะทำให้ประชาชนสามารถเข้าใจได้ง่ายขึ้น

ส่วนสมาชิกที่ไม่ยอมจ่ายค่าใช้จ่ายส่วนกลาง กฎหมายใหม่กำหนดให้โครงการสามารถเรียกค่าปรับได้ไม่เกินปีละ 12% ของค่าใช้จ่ายที่สมาชิกจะต้องจ่าย
แต่ถ้าค้างชำระมากกว่า 6 เดือน กฎหมายให้เรียกค่าปรับได้ปีละ 20% นอกจากนี้สมาชิกยังอาจจะถูกตัดสิทธิการใช้ทรัพย์สินส่วนกลาง และ/หรือไม่มีสิทธิออกเสียงในการประชุมด้วย

พ.ร.บ.อาคารชุดฉบับใหม่ยังมีการแก้ไขเนื้อหาเกี่ยวกับการบริหารอาคารชุดหลังการโอนกรรมสิทธิด้วย จากเดิมกฎหมายกำหนดให้อาคารชุดต้องจัดตั้งนิติบุคคลอาคารชุด พร้อมกับตั้งผู้จัดการนิติบุคคล เพื่อทำหน้าที่บริหารและดูแลทรัพย์ส่วนกลางของอาคาร แต่ปัญหาที่เกิดขึ้น คือ ผู้จัดการนิติบุคคลบางส่วนไม่ยอมปฏิบัติหน้าที่ หรือปฏิบัติเกินหน้าที่ที่ได้รับมอบหมาย ส่วนสมาชิกที่ต้องการปลดผู้จัดการนิติบุคคลก็จะต้องได้คะแนนเสียงจากสมาชิก 3 ใน 4 ของสมาชิกทั้งหมด

ดังนั้น กฎหมายใหม่จึงกำหนดให้สมาชิกร่วมกันจัดตั้งคณะกรรมการนิติบุคคล เพื่อทำหน้าที่ควบคุม ออกนโยบาย และดูแลผู้จัดการนิติบุคคลให้ปฏิบัติตามหน้าที่ ซึ่งถ้าผู้จัดการนิติบุคคลไม่ปฏิบัติหน้าที่ คณะกรรมการนิติบุคคลก็สามารถแต่งตั้งบุคคลอื่นมาทำหน้าที่ผู้จัดการนิติบุคคลเป็นการชั่วคราวได้ เพื่อให้งานต่าง ๆ ไม่หยุดชะงัก ส่วนการปลดผู้จัดการนิติบุคคลที่ไม่ปฏิบัติตามหน้าที่ ก็ทำได้โดยจะต้องมีคะแนนเสียงสนับสนุนกึ่งหนึ่งของคะแนนเสียงทั้งหมด

นายอธิปเชื่อว่า การแก้ไขกฎหมายครั้งนี้จะเป็นผลดีต่อผู้ประกอบการ เพราะผู้บริโภคจะมีความมั่นใจและกล้าที่จะซื้อคอนโดมิเนียม ส่วนผู้ที่เกี่ยวข้องจะมีความระมัดระวังในการดำเนินงานและมีความซื่อสัตย์สุจริตมากขึ้น

นายธงชัย หวานฉ่ำ นายกสมาคมบริหารทรัพย์สินแห่งประเทศไทย กล่าวว่า ร่างแก้ไข พ.ร.บ.อาคารชุด ได้ส่งผลกระทบต่อผู้ประกอบการหลายประเด็น เช่น

1. กฎหมายใหม่กำหนดให้อาคารชุดจะต้องมีการจัดตั้งสำนักงาน จากเดิมที่กฎหมายกำหนดให้มีแค่ทรัพย์ส่วนกลางเท่านั้น

2. ผู้ประกอบการจะต้องรวบรวมการโฆษณาหรือหนังสือเชิญชวนให้กับนิติบุคคลอาคารชุด เมื่อห้องชุดได้ถูกจำหน่ายหมดแล้ว

3. ผู้ประกอบการที่จดทะเบียนให้โครงการแล้ว แต่ยังจำหน่ายห้องชุดไม่หมด ก็จะต้องจ่ายเงินค่าใช้จ่ายส่วนกลางด้วย เพื่อไม่ให้กระทบต่อการดูแลทรัพย์สินส่วนกลาง

นอกจากนี้กฎหมายยังมีผลต่อคณะกรรมการนิติบุคคลอาคารชุดด้วย โดยกฎหมายใหม่ได้กำหนดคุณสมบัติของผู้ที่จะมาทำหน้าที่เป็นผู้จัดการนิติบุคคล นอกจากนี้หากในการประชุมสมาชิกมีการเปลี่ยนแปลงเนื้อหาและจะต้องแก้ไขที่กรมที่ดิน ผู้จัดการนิติบุคคลก็จะต้องดำเนินการภายใน 30 วัน และจะต้องฟ้องร้องสมาชิกที่ค้างชำระค่าส่วนกลางมากกว่า 6 เดือน มิฉะนั้น ผู้จัดการนิติบุคลก็จะต้องโทษปรับ รวมถึงจะต้องจัดให้มีผู้สอบบัญชีทำงบส่วนกลางด้วย เพื่อความโปร่งใส

สำหรับผู้บริโภค ถ้ามีการนำห้องชุดไปใช้ผิดวัตถุประสงค์ของอาคาร ก็จะมีโทษปรับ ส่วนนิติบุคคลที่เป็นเจ้าของกรรมสิทธิห้องชุดหลายยูนิต ก็มีสิทธิส่งตัวแทนเป็นกรรมการได้เพียง 1 คนเท่านั้น เพื่อเป็นการคุ้มครองผู้บริโภค

ที่มา: www.moneychannel.co.th



ห้องผมเอง เดอะบางกอก สาธร-ตากสิน
ภีม
Posted: Thursday, January 29, 2009 5:19:14 PM


Rank: Advanced Member
Groups: The Bangkok Sathorn-Taksin Moderator

Joined: 24/09/2008
Posts: 808
Location: The Bangkok Sathorn-Taksin
แนวทางการปฏิบัติ เรื่อง การควบคุมแหล่งเพาะพันธุ์ยุงลายตามประกาศกระทรวงสาธารณสุข

เมื่อประกาศกระทรวงสาธารณสุข กำหนดให้แหล่งเพาะพันธุ์ยุงลายเป็นเหตุรำคาญ มีผลใช้บังคับแล้ว จะทำให้แหล่งเพาะพันธุ์ยุงลายในภาชนะหรือเศษวัสดุที่มีน้ำขังและมีการตรวจพบลูกน้ำหรือตัวโม่งของยุงลาย จะถือเป็นเหตุรำคาญซึ่งราชการส่วนท้องถิ่นเจ้าพนักงานท้องถิ่นและเจ้าพนักงานสาธารณสุขสามารถดำเนินการควบคุมได้
ขั้นตอนการดำเนินการ

(1) ราชการส่วนท้องถิ่นร่วมกับสำนักงานสาธารณสุขจังหวัด เผยแพร่ประชาสัมพันธ์และรณรงค์ให้ประชาชนในท้องถิ่น ทราบถึงอันตรายของโรคไข้เลือดออก ลักษณะอาการ การควบคุมและป้องกันแหล่งเพาะพันธุ์ยุงลาย รวมทั้งผลทางกฎหมายที่กำหนดให้แหล่งเพาะพันธุ์ยุงลายเป็นเหตุรำคาญด้วย

(2) ให้เจ้าพนักงานท้องถิ่น เจ้าพนักงานสาธารณสุข และผู้ได้รับการแต่งตั้งจากเจ้าพนักงานท้องถิ่น ดำเนินการเฝ้าระวังโรคและควบคุมแหล่งเพาะพันธุ์ยุงลายในเขตท้องที่ที่รับผิดชอบ

(3) ในกรณีที่พบว่าอาคารหรือสถานที่ใด (ของเอกชน) มีแหล่งเพาะพันธุ์ยุงลาย ให้เจ้าพนักงานท้องถิ่นหรือเจ้าพนักงานสาธารณสุข หรือผู้ได้รับการแต่งตั้งจากเจ้าพนักงานท้องถิ่น แจ้งหรือแนะนำให้เจ้าของหรือผู้ครอบครองแหล่งนั้น ปรับปรุงแก้ไขภายในระยะเวลาตามสมควร (ตามแบบสามตอน http://laws.anamai.moph.go.th/download/ADVISE.doc)

(4) หากเจ้าของหรือผู้ครอบครองไม่ปรับปรุงแก้ไขตามคำแนะนำ ภายในกำหนดเวลา ให้เจ้าพนักงานท้องถิ่นดำเนินการตามอำนาจหน้าที่ ดังนี้คือ

4.1) ออกคำสั่งเป็นหนังสือตามมาตรา 28 (ตามตัวอย่างคำสั่งhttp://laws.anamai.moph.go.th/download/order_improve_mosquito.doc ) ให้เจ้าของหรือผู้ครอบครองอาคารนั้น ปรับปรุงแก้ไขภายในระยะเวลาตามสมควร

4.2) หากผู้รับคำสั่งไม่แก้ไขภายในระยะเวลาที่กำหนด โดยไม่มีเหตุผลอันสมควร เจ้าพนักงานท้องถิ่นสามารถดำเนินการได้ 2 ประการ คือ
4.2.1)ลงโทษผู้รับคำสั่ง โดยการเปรียบเทียบปรับตามมาตรา 85 (ูตามคำแนะนำของคณะกรรมสาธารณสุข ฉบับที่ 1/2544 เรื่อง การเปรียบเทียบปรับและการดำเนินคดีhttp://laws.anamai.moph.go.th/download/Suggest_1-44.doc)
4.2.2)ดำเนินการทำลายแหล่งเพาะพันธุ์ยุงลายนั้นได้เอง ตามสมควรแก่เหตุเพื่อการป้องกันโรคไข้เลือดออก และสามารถคิดค่าใช้จ่ายจากเจ้าของหรือผู้ครอบครองนั้นได้ ถ้าเหตุรำคาญนั้นเกิดจากการกระทำ การละเลย หรือการยินยอมของเจ้าของหรือผู้ครอบครองอาคารสถานที่นั้น

(5) กรณีที่ตรวจพบแหล่งเพาะพันธุ์ยุงลายในที่หรือทางสาธารณะ เจ้าพนักงานท้องถิ่นอาจดำเนินการได้ดังนี้

5.1) หากทราบว่าแหล่งเพาะพันธุ์ยุงลายนั้นเกิดจากการกระทำของบุคคลใด ให้เจ้าพนักงานท้องถิ่นออกคำสั่งเป็นหนังสือตามมาตรา 27(ตามตัวอย่างคำสั่ง http://laws.anamai.moph.go.th/download/order_improve_mosquito.doc)ให้บุคคลนั้นปรับปรุงแก้ไขภายในระยะเวลาที่กำหนดได้ ซึ่งหากไม่ปฏิบัติตามคำสั่ง ให้ดำเนินการลงโทษตามข้อ 4.2.1)
5.2) แต่ถ้าไม่ปรากฏว่าเกิดจากบุคคลใด ให้เจ้าพนักงานท้องถิ่นสั่งการให้เจ้าหน้าที่สาธารณสุขของท้องถิ่น ดำเนินการทำลายแหล่งเพาะพันธุ์นั้นได้ (โดยการถม ระบายน้ำทิ้ง คว่ำ หรือใส่สารเคมีกำจัดลุกน้ำ แล้ว่แต่กรณีที่เหมาะสม)

(6) กรณีที่เป็นอาคารรกร้างว่างเปล่า หรือก่อสร้างไม่เสร็จ ซึ่งไม่ปรากฏเจ้าของชัดเจนและเป็นแหล่งเพาะพันธุ์ยุงลาย
ให้ราชการส่วนท้องถิ่น ดำเนินการทำลายแหล่งเพาะพันธุ์ยุงลายนั้นได้

วิธีการตรวจลูกน้ำยุงลาย

ในการเฝ้าระวังตรวจตราแหล่งเพาะพันธุ์ยุงลายให้ดำเนินการ ดังนี้

(1) ให้เจ้าพนักงานฯ ตรวจดูภาชนะหรือเศษวัสดุที่มีน้ำขังในหรือนอกอาคาร ว่ามีลูกน้ำหรือตัวโม่งยุงลายหรือไม่ (จากสถิติโดยทั่วไปลูกน้ำในภาชนะหรือเศษวัสดุที่มีน้ำขังจะเป็นลูกน้ำยุงลายร้อยละ 95 ขึ้นไป)

(2) หากพบว่ามีลูกน้ำหรือตัวโม่ง ให้พิจารณาลักษณะเบื้องต้นของลูกน้ำหรือตัวโม่งยุงลาย ดังนี้
2.1) เมื่อเคาะภาชนะนั้นให้เกิดเสียงดัง ลูกน้ำหรือตัวโม่งจะดำดิ่งลงก้นภาชนะ หรือ
2.2) เมื่อเปิดฝาภาชนะ(เช่นโอ่ง / ตุ่มน้ำ)ลูกน้ำหรือตัวโม่งจะดำดิ่งลงกันภาชนะหรือ
2.3) เมื่อส่องไฟฉายลงในภาชนะ ลูกน้ำหรือตัวโม่งจะดำดิ่งลงก้นภาชนะถ้าลูกน้ำมีปฏิกิริยาอย่างใดอย่างหนึ่งข้างต้น
ให้ถือว่าเป็นลูกน้ำยุงลาย ให้เจ้าพนักงานฯ ออกคำ แนะนำให้เจ้าของหรือผู้ครอบครองปรับปรุงแก้ไขและดูแลมิให้เกิดขึ้นอีก


(3) ในกรณีที่แนะนำแล้วไม่ปฏิบัติตาม และ ยังคงพบลูกน้ำยุงลายอีก ให้เจ้าพนักงานฯเก็บตัวอย่างลูกน้ำ ในภาชนะนั้นประมาณ 1-5 ตัว ใส่ในแอลกอฮอล์(5-10%) ปิดขวดหรือหลอดให้สนิท แล้วไปตรวจสอบดูลักษณะของลูกน้ำ ยุงลายด้วยกล้องจุลทัศน์โดยดูที่อวัยวะ Come Scale ในห้องปฏิบัติการ เพื่อยืนยันผล แล้วเสนอให้เจ้าพนักงานท้องถิ่นออกคำสั่งตามข้อ 4.1) หรือ 5.1) แล้วแต่กรณีต่อไป


ห้องผมเอง เดอะบางกอก สาธร-ตากสิน
ซาโนเกี้ย
Posted: Thursday, January 29, 2009 5:31:09 PM

Rank: Member
Groups: Member

Joined: 16/12/2008
Posts: 254
Location: bangkok
เก็บเอามาฝากครับ ข้อมูลจาก วินยู-วานิช ใน pantip ครับ


ข้อแนะนำในการป้องกันความสูญเสียชีวิตและทรัพย์สินจากอัคคีภัยอย่างง่ายๆจากสมาคมสถาปนิกสยามฯ

ข้อแนะนำในการป้องกันความสูญเสียชีวิตและทรัพย์สินจากอัคคีภัยอย่างง่ายๆ

1. สื่อสารกับผู้ใช้อาคารให้ตระหนักถึงภัยของอัคคีภัยและเตรียมพร้อมหากเกิดอัคคีภัย
2. ตรวจสอบว่ามีทางหนีไฟมากกว่า 1 ทางหรือไม่ โดยตำแหน่งของทางหนีไฟไม่ควรจะห่างกันเกิน 30 เมตร และใกล้กันไม่เกินกึ่งหนึ่งของระยะเส้นทะแยงมุมของห้องที่ใช้งาน หรือของอาคาร
3. ตรวจสอบว่าทางหนีไฟไม่มีสิ่งกีดขวาง สามารถหนีได้โดยสะดวกออกสู่พื้นที่ภายนอก
4. ตรวจสอบว่าทางหนีไฟ ประตูหนีไฟไม่ถูกล็อคและเป็นประตูชนิดเปิดออกภายนอก และมีป้ายทางหนีไฟฉุกเฉินที่เรืองแสงได้เมื่อเกิดเหตุไฟฟ้าดับ
5. ไม่ควรใช้วัสดุประเภทโฟมในบริเวณหลังคาและผนังอาคาร ยกเว้นจะปิดทับด้วยวัสดุทนไฟ เช่น ยิบซั่มหรือเวอร์มิคิวไลท์
6. ตรวจสอบว่ามีระบบตรวจจับความร้อน (Heat Detector) และระบบตรวจจับควันไฟ (Smoke Detector) จากเพลิงไหม้ ในตำแหน่งห้องต่างๆ
7. ตรวจสอบว่ามีระบบสัญญาณแจ้งเตือนเพลิงไหม้ ที่แจ้งเตือนได้ทั่วกัน
8. ตรวจระบบไฟแสงสว่างสำรอง ไฟแสงสว่างฉุกเฉิน ป้ายแสดงทางหนีไฟ
9. ตรวจระบบสายไฟฟ้า อุปกรณ์และเครื่องใช้ไฟฟ้า ระบบป้องกันอันตรายจากฟ้าผ่า สายล่อฟ้า สายตัวนำและสายดินว่าเชื่อมโยงเป็นระบบสมบูรณ์
10. ตรวจสอบว่าไม่มีวัสดุภายในอาคารที่ติดไฟง่าย เช่น โฟมโพลีสไตลีน(โฟมขาว), พลาสติก, ไฟเบอร์กลาส, ผ้าโพลีเอสเตอร์, ทินเนอร์, แอลกอฮอล์, น้ำมันประเภทต่างๆ และพียูโฟม(Poly Urethane) ซึ่งจะให้ก๊าซพิษเมื่อถูกไฟเผา
11. ตรวจสอบว่ามีอุปกรณ์ดับเพลิง ถังดับเพลิง ติดตั้งในตำแหน่งที่ๆเห็นได้ชัด โดยในพื้นที่เปิดโล่ง สามารถใช้ถังดับเพลิงเป็นชนิดเคมีแห้ง (สังเกตว่าถังดับเพลิงจะเป็นชนิดสายฉีด) ส่วนในพื้นที่ปิดที่เป็นห้องไม่แคบเกินไปนัก ให้ใช้ถังดับเพลิงชนิด CO2 (สังเกตว่าถังดับเพลิงชนิดนี้จะมีสายฉีดเป็นกระบอก) ทั้งนี้ให้ศึกษาการใช้โดยละเอียดให้เหมาะสมกับชนิดของพื้นที่และวัสดุที่เกิดเพลิงไหม้
12. กรณีที่เป็นอาคารที่ชุมนุมคนจำนวนมาก ควรมีระบบดับเพลิงอัตโนมัติ (Sprinker)
13. ตรวจสอบจำนวนผู้ใช้อาคารไม่เกินพื้นที่อาคารรับได้ โดยมีวิธีคิดโดยสังเขป จำนวนพื้นที่ 1 ตรม./คน ตัวอย่างเช่น พื้นที่ขนาด 20 เมตร x 20 เมตร ก็ไม่ควรจะจุคนเต็มที่เกินกว่า 400 คน เป็นต้น
14. ตรวจสอบจำนวนทางหนีไฟโดยสังเขปต่อจำนวนผู้ใช้อาคาร เช่น จำนวนประตูหนีไฟ โดยปกติ 1 ประตู จะรองรับคนได้ไม่ควรเกิน 160 คน ดังนั้น หากมีคน 800 คน ก็ควรจะมีประตูและทางหนีไฟ จำนวน 5 ประตูเป็นอย่างน้อย
15. มีแผนการหนีไฟและการซ้อมอย่างเป็นระบบ ติดตั้งถังแสดงแปลนพื้นอาคารและเส้นทางหนีไฟในที่ที่สังเกตได้โดยง่าย
16. มีประกันภัยความรับผิดชอบตามกฎหมายต่อบุคคลภายนอก (Third Party Liability)

สมาคมสถาปนิกสยาม ในพระบรมราชูปถัมภ์
โทร. 0-2319-6555 โทรสาร 0-2319-6555 ต่อ 120, 0-2319-6419
6 มกราคม 2552

ฟังข้อมูลเพิ่มครับที่นี่

http://radio.mcot.net/player/playProgramClip.php?id=31522


จากคุณ : วินยู-วานิช - [ 7 ม.ค. 52 00:06:27 ]


ภีม
Posted: Sunday, February 08, 2009 5:55:48 PM


Rank: Advanced Member
Groups: The Bangkok Sathorn-Taksin Moderator

Joined: 24/09/2008
Posts: 808
Location: The Bangkok Sathorn-Taksin
-ท่านคิดว่าท่านมีเวลานานเท่าไหร่ที่จะพาครอบครัวท่านหนีไฟ ?

-ท่านจะทำอย่างไรถ้าน้ำมันในกะทะติดไฟ ?
1.ใช้ฝาครอบกะทะ
2.ใช้โซดาทำขนม
3.ใช้เครื่องดับเพลิง
4.ใช้น้ำดับไฟ

-สัญญานเตือนภัยได้ดังขึ้นในกลางดึก ท่านจะทำอย่างไรเป็นอันดับแรก ?
1.แจ้งกองดับเพลิง
2.หาต้นเหตุของสัญญาน
3.ปลุกทุกคนให้ตื่น
4.เก็บของมีค่า
5.แต่งตัว


********************************************

คลิกที่นี่เพื่อดูคำตอบและ ชมวีดีโอเกี่ยวกับการหนีไฟ

********************************************


ท่านทั้งหลายยังไม่ทราบว่าเพลิงไหม้แท้จริงนั้นเป็นเช่นไร สิ่งที่ท่านจะได้ดูต่อไปนี้ อาจจะทำให้ท่านเกิดอาการหวาดกลัว แต่จงจำไว้ว่าความยำเกรงจะทำให้ท่านรอดตายได้


เพราะครอบครัวของท่านสำคัญที่สุด อัคคีภัยภายในบ้านคนส่วนมากจะไม่คิดถึงมัน จนกระทั่งสายเกินไป อย่าเป็นเหยื่อของเพลิงไหม้

ติดตั้งเครื่องตรวจจับควันไฟ smoke alarm
ซ้อมขั้นตอนการหนีไฟ
เรียนรู้ทางออก จากห้องต่างๆ 2 ทาง
วางแผนหนีไฟเพื่อชีวิตเดี๋ยวนี้
เครื่องตรวจจับควันไฟในอเมริกา 1 ใน 3 ไม่ทำงานเพราะถ่านหมด พอเกิดเพลิงไหม้ก็จะไม่มีประโยชน์อะไร ควรเลือกอุปกรณ์ที่สามารถตรวจสอบการทำงานได้ เพื่อเช็คว่ามันยังสามารถทำงานได้

ท่านต้องทราบถึงความจริง 4 ประการที่จะช่วยให้ท่านปลอดภัยในเหตุการณ์เพลิงไหม้

ไฟไหม้นั้นมืด ท่านจะไม่สามารถมองเห็นได้
ก๊าชพิษ และควันไฟจะเป็นอันตรายต่อชีวิตของท่าน มากกว่าเปลวไฟ
ความร้อนของไฟนั้นมหาศาล และสามารถจะฆ่าท่านได้
เวลา ท่านจะมีเวลาน้อยมากที่จะหนีไปสู่ความปลอดภัย
ท่านกำลังนอนหลับอยู่ เพลิงไหม้เกิดลุกขึ้น ควันพิษต่างๆ เข้ามาในห้องนอนของท่าน ท่านคิดว่าจะตื่นขึ้นมาทำอย่างไร ?
ความจริงที่น่ากลัว ท่านจะไม่ได้กลิ่นของก๊าชพิษ ท่านจะไม่ตื่น จะหลับลึกลงไปอีก ผู้คนส่วนใหญ่ จะเสียชีวิตจากควันพิษ มากกว่าเปลวเพลิง

ถ้าท่านวิ่งออกมาเจอควันไฟ ท่านมองอะไรไม่เห็น ท่านจะหายใจไม่ออก เหมือนกับกำลังจมน้ำ ทีนี้บวกกับ ก๊าชคาร์บอนไดออกไซด์ืเข้าไป มันไม่มีสี หรือกลิ่น มันจะทำให้สมองท่านหยุดทำงาน

ก๊าชพิษ และควันไฟจะฆ่าท่านก่อนเปลวเพลิง ถ้าหลับอยู่ ท่านจะไม่ตื่น ดังนั้นเสียงเตือนจากสัญญาน เครื่องตรวจจับควันไฟ First Alert|Smoke Alarm จะปลุกท่าน และช่วยชีวิตท่านได้ และเตรียมความพร้อมของบันไดหนีไฟ Fire Escape Ladder ไว้ด้วย




ท่านสามารถศึกษาวิธีการหนีไฟ เพื่อความปลอดภัยของท่าน และครอบครัว

เกิดเพลิงไหม้ในขณะที่ท่านหลับ
- ท่านคิดว่าจะตื่นเพราะควันไฟหรือไม่ ?
- ท่านจะมองเห็นทางหนีของท่านไหม ?
- ท่านจะมีเวลาเท่าไรในการหนีไฟ ?


ถ้าท่านไม่ทราบคำตอบของคำถามเหล่านี้ ท่านอาจจะเป็น 1 ในจำนวนหมื่นคนที่ได้รับอันตรายจากอัคคีไฟทุกปี ท่านจะสามารถหาคำตอบเหล่านี้ ได้โดยการติดตาม รายการแผนหนีไฟ ช่วยชีวิต

ข้อสำคัญประการที่ 3 คือ ความร้อน ร่างกายของท่านจะหยุดทำงาน ท่านจะเสียชีวิตภายในไม่กี่วินาที จากความร้อนของไฟ มันน่ากลัวมาก ร่างกายของท่านจะหยุดทำงาน อุณหภูมิร้อนถึง 150 องศสเซลเซียส ปอดของท่านจะพังทลาย และท่านจะหมดสติไป ถ้าท่านสูดอากาศที่มีความร้อน 150 องศา ท่านจะเสียชีวิตทันที
ดังนั้นความสำคัญ ข้อที่ 3 ก็คือความร้อน มันน่ากลัวมาก มันสามารถฆ่าคนได้ภายในไม่กี่วินาที หายใจเพียงครั้งเดียว ปอดของท่านจะถูกทำลาย

ข้อสำคัญประการที่ 4 คือเวลา
คนส่วนมาก จะคิดว่าตัวเองจะมีเวลาที่หนีไฟ ที่จริงแล้ว เวลานั้นมีน้อยมาก
มาดูเหตุการณ์จำลองใน วิดีโอ
เกิดไฟไหม้ในถังขยะ โดยที่ไม่มีใครรู้ ภายในเวลา 1 นาที โซฟาก็จะลุกเป็นไฟ แล้วไฟก็เริ่มกระจายไปทั่วห้อง แต่ก็ยังไม่พอที่จะทำให้เครื่องตรวจจับควันไฟ Smoke Alarm ถัดไปของห้องดังขึ้นมาได้
ข้างบนยังไม่ทราบถึงไฟที่เกิดขึ้นข้างล่าง ส่วนข้างล่างก็ร้อนพอที่จะทำให้ท่านสลบได้
2 นาที ผ่านไป มีสัญญาณเตือนควันไฟ Smoke detector ก็ดังขึ้น ควันเริ่มกระจายไปชั้นบน
3 นาที ห้องชั้นล่างเต็มไปด้วยควันไฟ ไม่มีใครสามารถรอดได้ ถ้าอยู่ในห้องนี้
4 นาที ทางเดินข้างบน และข้างล่างเดินผ่านไม่ได้แล้ว
ถ้าท่านไม่ได้วางแผนก่อน ท่านจะหนีไม่พ้น
นี่เป็นเวลาเพียง 2 นาที หลังจากที่ได้รับสัญญาณเตือน ในเวลาเพียง 5 นาที ควันไฟและก๊าชพิษ ความร้อน ก็จะทำให้ทุกคนที่อยู่ในบ้านเสียชีวิตหมด

ดังนั้นเวลาเกิดไฟไหม้ เวลาอาจจะเป็นศัตรูตัวฉกาจของท่าน ท่านจะมีเวลาเพียง 2 นาทีเท่านั้น ในการที่จะพาครอบครัวของท่านหนีไฟ และนั้นก็คือข้อเท็จจริงที่ท่านควรทราบ

ไฟนั้นมืด ท่านจะมองอะไรไม่เห็นเลย
ควันไฟ และก๊าชพิษจะทำให้ท่านเสียชีวิต ไม่ใช่เปลวไฟ
ความร้อน นั้นแรงสูงมาก ท่านอาจตายได้ ภายในเวลาไม่กี่วินาที
ท่านมีเวลาน้อยมาก ในการหนีไฟ
ถ้าท่านเข้าใจความจริง 4 ประการนี้ท่านก็สามารถวางแผนหนีไฟได้

ที่มา: http://www.thaiwoodcentral.com/blog/%e0%b9%81%e0%b8%9c%e0%b8%99%e0%b8%ab%e0%b8%99%e0%b8%b5%e0%b9%84%e0%b8%9f-%e0%b8%8a%e0%b9%88%e0%b8%a7%e0%b8%a2%e0%b8%8a%e0%b8%b5%e0%b8%a7%e0%b8%b4%e0%b8%95/




ห้องผมเอง เดอะบางกอก สาธร-ตากสิน
kcssrb
Posted: Wednesday, May 20, 2009 5:52:04 PM

Rank: Member
Groups: Member

Joined: 18/02/2009
Posts: 111
Location: The Bangkok Sathorn-Taksin
อยากขอเสนออะไรบางอย่างครับ ผมเชื่อว่าสมาชิกหลายๆท่านคงยังไม่มีประสบการณ์ในการพักอาศัยในคอนโด อย่างเช่นผมเป็นต้น บางทีอาจจะทำอะไรไปรบกวนผู้อื่นโดยไม่รู้ตัว จึงอยากจะขอเสนอให้มีการจัดสัมมนา "อยู่คอนโดอย่างมีความสุข" โดยเชิญวิทยากรและผู้ที่มีประสบการณ์มาบรรยาย ในหัวข้อต่างๆ เช่น กฏหมายที่เกี่ยวข้อง จิตวิทยาการอยู่ร่วมกัน อุบัติภัยและการป้องกัน ข้อควรระวังต่างๆ ปัญหาและการแก้ปัญหา และอื่นๆ ในการจัดกิจกรรมนี้น่าจะเป็นรูปแบบที่มีกิจกรรมที่ทำให้พวกเราทุกคนได้รู้จักกันไม่ใช่ประชุมร่วมสัมมนาเฉยๆ ผมคิดว่า ปัญหาต่างๆจะเกิดขึ้นน้อยลง และน่าจะทำให้บรรยากาศในที่บ้านของเราน่าอยู่ขึ้น แต่ละคนก็จะมีความสุขกัน ไม่ทราบว่ามีความคิดเห็นกันอย่างไรครับ
Forum Jump
You can post new topics in this forum.
You can reply to topics in this forum.
You cannot delete your posts in this forum.
You cannot edit your posts in this forum.
You cannot create polls in this forum.
You cannot vote in polls in this forum.

Main Forum Rss Feed : RSS

Powered by Yet Another Forum.net version 2.2.0 - 16/08/2011 
Copyright © 2003-2006 Yet Another Forum.net. All rights reserved.