Rank: Advanced Member
Groups: City Home Ratchada-Pinklao Moderator
Joined: 24/08/2009
Posts: 2,696
Location: Bangkok
|
สรุปบัญชีราคาประเมินทุนทรัพย์ที่ดินเพื่อใช้ในการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรม ปี 2547-2550
เฉพาะเขตบางกอกน้อย บางพลัด ตลิ่งชัน ทวีวัฒนา เรียงตามลำดับ มูลค่าที่ดิน(บาท)
1 ถนนสมเด็จพระปิ่นเกล้า 50,000 - 170,000
2 ถนนบรมราชชนนี
3 ถนนสิรินธร 68,000 - 150,000
4 ถนนจรัญสนิทวงศ์ 34,000 - 100,000
5 ถนนราชวิถี 75,000 - 100,000
6 ถนนพรานนก 40,000 - 100,000
7 ถนนอิสรภาพ 60,000 - 85,000
8 ถนนกาญจนาภิเษก 15,000 - 50,000
9 ถนนพุทธมณฑลสาย 2 8,000 - 30,000
10 ถนนพุทธมณฑลสาย 3 6,000 - 30,000
11 ถนนติวานนท์ - เพชรเกษม -รัตนาธิเบศร์ 10,000 - 20,000
12 ถนนเจ้าพระยาสยาม 43,000 - 100,000
13 ถนนอรุณอัมรินทร์ 43,000 - 100,000
14 ถนนบางกอกน้อย - ตลิ่งชัน 43,000 - 85,000
15 ถนนรุ่งประชา 38,000 - 85,000
16 ถนนเลียบทางรถไฟ( เข้าวัดสุทธาวาส ) 23,000 - 40,000
17 ถนนฉิมพลี 12,000 - 35,000
18 ถนนทุ่งมังกร 14,000 - 30,000
19 ถนนชัยพฤกษ์ 13,000 - 30,000
20 ถนนวัดแก้ว - ซอยจรัญสนิทวงศ์ 35 10,000 - 30,000
21 ถนนสวนผัก 8,000 - 30,000
22 ถนนอุทยาน 5,000 - 26,000
23 ถนนชักพระ 10,000 - 25,000
24 ถนนพุทธมณฑลสาย 1 12,000 - 20,000
25 ถนนฉิมพลี - วัดรัชฎาธิษฐาน 10,000 - 20,000
26 ถนนสุขาภิบาล - บางระมาด 8,000 - 20,000
27 ถนนสุขาภิบาล 2 8,000 - 20,000
28 ถนนลัดวงแหวน-พุทธมณฑลสาย2 8,000- 20,000
29 ถนนพุทธมณฑลสาย 1 - วัดแก้ว 6,000 - 20,000
30 ถนนเลียบคลองทวีวัฒนา 5,000 - 20,000
31 ถนนวัดอินทราวาส 7,000 - 15,000
32 ถนนสุขาภิบาล - บางเชือกหนัง 7,000
33 ถนนทวีวัฒนา 5,000 - 15,000
34 ถนนศาลาธรรมสพน์ 4,000 - 15,000
35 ถนนเลียบคลองปทุม 4,000 - 10,000
36 ซอยจรัญสนิทวงศ์ 51 50,000 - 70,000
37 ซอยจรัญสนิทวงศ์ 40,53 30,000 - 70,000
38 ซอยจรัญสนิทวงศ์ 31/1 - 39 21,000 - 70,000
39 ซอยอุดมทรัพย์ 68,000 - 68,000
40 ซอยพาร์คเลนเทอเรซ 68,000 - 68,000
41 ซอยพิทักษ์ธรรม 34,000 - 68,000
42 ซอยพระปิ่น 34,000 - 68,000
43 ซอยอินจันทร์ 34,000 - 60,000
44 ซอยป่นิ ทิพย์พิมานเมฆ 30,000 - 60,000
45 ซอยเทพนครินทร์ 30,000 - 60,000
46 ซอยจรัญสนิทวงศ์ 36 - 47 30,000 - 60,000
47 ซอยบางกอกริเวอร์มารีน่า 26,000 - 60,000
48 ซอยอัศวิน 1,2,3 24,000 - 60,000
49 ซอยภาวนา 26,000 - 51,000
50 ซอยจรัญสนิทวงศ์ 18 - 31 20,000 - 51,000
51 ซอยจรัญสนิทวงศ์ 87 - 97 17,000 - 51,000
52 ซอยจรัญสนิทวงศ์ 65 26,000 - 50,000
53 ซอยวัดศรีสุดาราม 25,000 - 50,000
54 ซอยอิสรภาพ 37 - 49 25,000 - 50,000
55 ซอยเกิดทรัพย์ 20,000 - 50,000
56 ซอยสุวิชาญดำริ 30,000 - 40,000
57 ซอยวัดวิเศษการ 25,000 - 40,000
58 ซอยบ้านช่างหล่อ 25,000 - 40,000
59 ซอยมิตรรุ่งเรืองวิลล่า 35,000 - 35,000
เก็บเอาไว้ดูครับ เพราะมีกระแสบอกว่า เส้นจรัญสนิทวงศ์ ต่อไปราคาจะพุ่งขึ้นไปอีก เรื่อย ๆ ครับ
ถึงตอนนั้น จะได้มีเอาไว้เปรียบเทียบครับ ^^
 สมัครสมาชิกครับ
วิธีการใช้ Web board เบื้องต้นครับ (การPostรูป, แก้ไข Password ฯลฯ)
กระทู้เช็คชื่อครับ (เครือข่ายเพื่อนกัน บ้านฉันอยู่ใกล้เธอ)
กิิจกรรมชมรมครับ
เพื่อนๆ ทำงานอะไร ที่ไหนกันบ้างครับ
|
Rank: Member
Groups: Member
Joined: 22/10/2009
Posts: 448
Location: cityhome ratchada-pinklao
|
4 ถนนจรัญสนิทวงศ์ 34,000 - 100,000
ราคาช่วงกว้างมากกกกกกกค่ะ
แถมถนนเส้นนี้ก็ยาวววววววววววววววววววววววววว กินพื้นที่ไปหลายเขตเหมือนกัน
แล้วคอนโดเราจะอยู่ในช่วงราคาไหนน้า
|
Rank: Member
Groups: Member
Joined: 22/10/2009
Posts: 448
Location: cityhome ratchada-pinklao
|
100,000 บาท นี่คงเป็นราคาช่วงของบ้านบรรหารป่าวค่ะ อิอิ
|
Rank: Advanced Member
Groups: The Parkland Srinakarin Moderator
Joined: 03/09/2008
Posts: 3,961
Location: Parkland Srinakarin
|
ราคาประเมินทุนทรัพย์ห้องชุด จาก "บัญชีกำหนดราคาประเมินทุนทรัพย์อาคารชุด ของ กรมธนารักษ์" ประเมินวันที่ 10 มี.ค. 2553
ชื่ออาคารชุด ซิตี้โฮม รัชดาภิเษก ปิ่นเกล้า อาคาร B1-B6 อาคารสูง 8 ชั้น
ราคาตารางเมตรละ 29,400-31,300 บาท ห้องชุดพักอาศัย
ราคาตารางเมตรละ 14,700-15,650 บาท พื้นที่ระเบียงและพื้นที่วางแอร์
หน้า 294 (ตาม Link ด้านบน)
ชื่ออาคารชุด ซิตี้โฮม รัชดาภิเษก ปิ่นเกล้า 2 อาคารสูง 28 ชั้น
ราคาตารางเมตรละ 30,500-38,700 บาท ห้องชุดพักอาศัย
ราคาตารางเมตรละ 15,250-19,350 บาท พื้นที่ระเบียงและพื้นที่วางแอร์
หน้า 295 (ตาม Link ด้านบน)
p52 wrote:เก็บเอาไว้ดูครับ เพราะมีกระแสบอกว่า เส้นจรัญสนิทวงศ์ ต่อไปราคาจะพุ่งขึ้นไปอีก เรื่อย ๆ ครับ
ถึงตอนนั้น จะได้มีเอาไว้เปรียบเทียบครับ ^^
การเก็งกำไรจากอสังหาริมทรัพทย์ไม่แนะนำให้เก็งกำไรคอนโด ถึงแม้ว่าคอนโดจะซื้อขายง่ายกว่า แต่บ้านเดียวจะมีกำไรสูงกว่านะครับ (เคยเจอคนตอบเรื่องนี้ไว้เลยเอามาฝาก)
ขอยกตัวอย่างดังนี้ครับ หากมี
คอนโด A อยู่ชานเมือง ราคา 700,000 บาทโดยคอนโดแห่งนี้สามารถเก็บค่าเช่าได้เดือนละ 6,500 บาท
บ้าน B อยู่ในตัวเมือง ราคา 3,500,000 บาทโดยบ้านหลังนี้สามารถเก็บค่าเช่าได้เดือนละ 20,000 บาท
ถ้ามีเงิน 3,500,000 บาท เราควรจะลงทุนแบบไหน ??
ซื้อคอนโด A ได้ 5 ห้องจะมีรายได้ต่อเดือน 6,500x5= 32,500 บาท รายได้ต่อปี 390,000 บาท ROI= 9.28% ต่อปี
ซื้อบ้าน B ได้ 1 ห้องจะมีรายได้ต่อเดือน 20,000 บาท รายได้ต่อปี 240,000 บาท ROI= 6.87% ต่อปี
แต่เนื่องจากว่า คอนโด A มีอัตราการเพิ่มมูลค่า ต่อปีประมาณ 3% ต่อปี ซึ่งแตกต่างจากบ้าน B ที่อยู่ในเมืองจึงมีอัตราการเพิ่มมูลค่า 10% ต่อปีซึ่งจะสูงกว่า
ดังนั้น
คอนโด A
ผ่านไป 1 ปี มีมูลค่าเพิ่มจาก 700,000 บาท เป็น (700,000x1.03) = 721,000 บาท
ผ่านไปปีที่ 2 มีมูลค่าเพิ่มจาก 721,000 บาท เป็น (721,000x1.03) = 742,630 บาท
บ้าน B
ผ่านไป 1 ปี มีมูลค่าเพิ่มจาก 3,500,000 บาท เป็น (3,500,000x1.10) = 3,850,000 บาท
ผ่านไปปีที่ 2 มีมูลค่าเพิ่มจาก 3,780,000 บาท เป็น (3,850,000x1.10) = 4,235,000 บาท
จากข้อมูลข้างต้น หากเราใช้เงิน 3,500,000 บาทลงทุน จะสรุปได้ดังนี้
หากลงทุนปล่อยเช่าในระยะเวลา 2 ปี
คอนโด A จะมีรายได้ในรูปค่าเช่ารวมทั้งหมด 5 ห้อง 390,000x2 = 780,000 บาท
บ้าน B จะมีรายได้ในรูปค่าเช่ารวมทั้งหมด 1 ห้อง 240,000x2 = 480,000 บาท
หากนำมาขายนำมาขาย ในปีที่ 2
คอนโด A จะได้กำไรจากการขายทั้ง 5 ห้อง (742,630-700,000)x5 = 213,150 บาท
บ้าน B จะได้กำไรจากการขาย (4,235,000-3,500,000) = 735,000 บาท
หากนำมาปล่อยเช่า 2 ปีแล้วขาย
คอนโด A จะมีรายได้สุทธิทั้ง 5 ห้อง 780,000+213,150 = 993,150 บาท
บ้าน B จะมีรายได้สุทธิ 480,000+735,000 = 1,215,000 บาท
แต่ภายหลังจากที่ได้ ข้อสรุปดังกล่าว ยังคงมีข้อสังเกตดังนี้
1. แล้วเราจะทราบได้อย่างไรว่า อัตราการเพิ่มมูลค่าต่อปี เป็นเท่าไหร่? มันจะสูงขนาดนั้นหรือไม่ ?
2. อัตรากการเพิ่มมูลค่าของบ้านบริเวณใดจะสูงกว่าคอนโดบริเวณใด และสูงกว่ากันเท่าไหร่ ?
3. หากผ่านไป 2 ปีแล้วทั้งบ้านและคอนโด ขายไม่ได้ตามราคาที่วางแผนไว้ เนื่องจากเศรษฐกิจตกต่ำจะทำยังไง ?
4. หากในระยะเวลา 2 ปีไม่มีคนเช่าตามที่วางแผนจะต้องทำอย่างไร?
5. ถ้าเราชอบการเช่าระยะยาวเราควรลงทุนแบบใด?
6. ถ้าเราชอบการเพิ่มมูลค่าเราควรลงทุนแบบใด? หรือหากต้องการผสมต้องทำอย่างไร?
ดังนั้น สิ่งเดียวที่ทำให้เราจะทราบคำตอบได้ คือพยายามหาข้อมูล ข้อเท็จจริง อย่างสม่ำเสมอ คอยติดตามข้อมูลอย่างใกล้ชิดเพื่อให้เราสามารถลงทุนได้ตามแผนที่วางไว้
ผมจึงขอสรุปตามความเข้าใจว่า การลงทุนในบ้านและคอนโด เหมือนกันและต่างกันอย่างไร ?
จริงๆแล้วการลงทุนทุกๆประเภทเหมือนกันคือ เราต้องศึกษาหาข้อมูลข้อเท็จจริงเช่น ค่าเช่าราคาเท่าไหร่ สภาพแวดล้อมเป็นอย่างไร สภาพบ้านและคอนโดต้องปรับปรุงตรงไหนบ้าง อัตราการเพิ่มมูลค่าเป็นเท่าไหร่ แล้วจึงนำมาวางแผนเพื่อนำไปปฏิบัติในการลงทุน หลังจากนั้นก็จำเป็นต้องประเมินผลการลงทุนอยู่เป็นระยะๆ เนื่องจากหากมีข้อเท็จจริงใหม่เข้ามาพบว่า ผ่านไป 6 เดือนอัตราดการเพิ่มมูลค่าเริ่มลดต่ำลงกว่าแผนที่วางไว้เดิม เราก็ต้องกลับมาวางแผนใหม่ และก็ประเมินผลอยู่เป็นระยะต่อไป
ความเหมือนกันของการลงทุนก็คือ ค้นหาข้อเท็จจริง >>> วางแผน >>> ประเมินผล/ปรับปรุง >>> ค้นหาข้อเท็จจริง >>> วางแผน >>> .....ต่อไปเรื่อยๆ
บจก.เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส (AREA) บอกเมื่อเดือน กรกฎาคม 2553 "ห้องชุดราคาแพงกลับพบว่ามีผู้เข้าอยู่อาศัยเพียง 20% ในช่วง 2 ปีแรกที่สร้างเสร็จ แสดงให้เห็นว่าผู้ซื้อส่วนมากคงเป็นนักเก็งกำไร หรือไม่ก็ซื้อไว้เป็นบ้านหลังที่สอง"
อ้างอิง Bangkokbiznews
 
|
Rank: Advanced Member
Groups: The Parkland Srinakarin Moderator
Joined: 03/09/2008
Posts: 3,961
Location: Parkland Srinakarin
|
p52 wrote:ข้อมูลแน่นปึ๊กมาก ๆ ครับ คุณ Thanadej
ขอบคุณครับ ^^
ผมคงไม่ได้คิดขาย เอากำไร เยอะ ๆ แบบนั้นครับ
เอาไว้ปล่อยเช่า ตอนแก่ ดีกว่ารอดอกเบี้ยจากธนาคาร เท่านั้นเองครับ
โดยส่วนตัวบางครั้งผมก็ต้องอาศัยข้อมูลภายใน (รวมถึงต้องหาข้อมูลเพิ่มเกี่ยวกับ ทำเลที่ตั้งทางเข้าออก, รายละเอียดส่วนกลาง, การบริหารอาคาร, ชื่อเสียงของโครงการและผลงาน, ระยะเวลาประกัน, อัตราดอกเบี้ยธนาคาร ฯ มาประกอบการพิจารณา) ในการซื้อใบจองคอนโดเพื่อขายเอากำไรเช่นกัน แต่การทำแบบนี้จำเป็นต้องมีข้อมูลมากพอเพราะถ้าขายใบจองไม่ได้อาจจะทำให้ขาดทุนได้นะครับ (อาจจะเพราะคอนโด ขายง่ายกว่าบ้าน และไม่ต้องดูแลมากนัก รวมถึงโดยส่วนตัวผมเองก็พอมีความเข้าใจเรื่องของคอนโด)
|
