Welcome Guest Advertise with Us | Active Topics | Members | Log In | Register

Thailand Real Estate & Property Forum (คอนโด,บ้าน) » Townhouse / Townhome - ทาวน์เฮ้าส์ ทาวน์โฮม » Paholyothin / Viphavadi-Rangsit Area » The Connect 3 Donmuang » โฉนดที่ดินของท่าน ท่านรู้จักหรือยัง

โฉนดที่ดินของท่าน ท่านรู้จักหรือยัง Options
เอกรินทร์
Posted: Monday, June 16, 2008 10:12:54 AM

Rank: Member
Groups: The Connect 3 Donmuang Moderator

Joined: 18/12/2007
Posts: 408
Location: The Connect 3 ดอนเมือง
รู้จักโฉนดที่ดินแบบเซียนที่ดิน

แบบโฉนดที่ดิน
โฉนดที่ดิน คือหนังสือแสดงกรรมสิทธิ์ในที่ดิน ซึ่งออกให้ตามประมวลกฎหมายที่ดินฉบับปัจจุบัน นอกจากนี้ยังรวมถึงโฉนดแผนที่ โฉนดตราจอง และตราจองที่ว่า "ได้ทำประโยชน์แล้ว" ซึ่งออกให้ตามกฎหมายเก่า แต่ก็ถือว่ามีกรรมสิทธิ์เช่นกัน
โฉนดที่ดินมีหลายรุ่นหลายขนาด รุ่นแรกใหญ่ขนาดน้อง ๆ หนังสือพิมพ์เลย บางรุ่นเป็นแบบหลายหน้า สมัยก่อนโฉนดฉบับสำนักงานที่ดินจะเย็บติดกันเป็นเล่มใหญ่(bound volumn)ถ้าจำไม่ผิดเล่มละร้อยฉบับแยกเอาออกไม่ได้ เวลาจดทะเบียนทีก็ต้องหยิบมาทั้งเล่มหนักหลายกิโล ถ้ามีการจดทะเบียนเล่มนั้นพร้อมกันหลายแปลงและต่างคู่สัญญากันก็ต้องคอยคิว ทั้งตอนเขียนบันทึกรายการจดทะเบียนและในการจดทะเบียน ต่อมาก็เลยทำโฉนดเป็นแผ่นๆ (loose leaf) ไม่เย็บรวมกันเหมือนเดิมอีกต่อไป (ในต่างประเทศเดิมก็ทำแบบเรา(เอ หรือว่าเราเอาแบบเขามากกว่า) โฉนดรุ่นหลังสุด ก็เป็นกระดาษแผ่นเดียว ขนาด 24 คูณ 36 เซ็นติเมตร เนื้อกระดาษออกสีเหลืองผลิตจากต่างประเทศมีเส้นใยพิเศษผสมอยู่ในเนื้อกระดาษเพื่อป้องกันการปลอมแปลง และถ้าหากยกขึ้นส่องดูจะเห็นลายน้ำเป็นรูปครุฑในวงกลมขนาดเส้นผ่าศูนย์กลาง 10 เซ็นติเมตร

ทำความเข้าใจกับข้อความในโฉนดที่ดิน(รู่นใหม่ นส.4จ)ดูรูปด้านล่าง


ด้านบนสุดทางซ้ายเป็นส่วนที่ใช้บอกที่ตั้งของที่ดินและการจัดเก็บเอกสารเกี่ยวกับที่ดินแปลงนั้นๆ ประกอบด้วย
1. ระวาง (cadastral map) ดูรูปตัวอย่างระวางแผนที่ด้านล่าง(รูปขวามือ)
ระวางแผนที่คือ แผนที่ใหญ่ที่มีไว้เพื่อแสดงตำแหน่ง และขนาดแปลงที่ดินย่อยทั้งหมดในบริเวณท้องที่หนึ่งๆ เช่น ระวางแผนที่แสดงแปลงที่ดินทุกแปลงในเนื้อที่หนึ่งตารางกิโลเมตร โดยมีจุดศูนย์กลางอยู่ที่ยอดภูเขาทอง(แค่สมมตินะ) ถ้าจะพูดอีกนัยหนึ่งระวางแผนที่ก็คือเป็นแผนที่สารบัญ(index map)บอกจำนวนแปลง ขนาด และตำแหน่งแปลงที่ดินในท้องที่หนึ่ง ๆ นั่นเอง ถ้าเป็นท้องที่(ตำบล)เล็ก ๆ ระวางแผนที่แผ่นเดียวก็สามารถบรรจุแปลงที่ดินในตำบลนั้นได้หมด แต่ถ้าเป็นตำบลใหญ่ ก็ต้องใช้หลายแผ่นจึงจะบรรจุ(หรือแสดงที่ดิน)ได้หมดทุกแปลง
ทีนี้กลับไปดูที่โฉนด หมายเลขที่ถัดจากคำว่า “ระวาง” ก็คือหมายเลขแผ่นระวางแผนที่ ที่ที่ดินตามโฉนดนั้นตั้งอยู่นั่นเอง

เมื่อเราหยิบระวางแผนที่แผ่นหนึ่งมาดู จะเห็นมีหมายเลขแผ่นระวาง ตำบล อำเภอ กำกับอยู่เพื่อหยิบค้นหาได้ถูก เราจะเห็นแนวเขตแปลงที่ดินทุกแปลงซึ่งอาจมีเป็นสิบหรือเป็นร้อย ๆ ก็ได้หากมีแปลงที่ดินมีขนาดเล็ก แต่ละแปลงจะมีเลขประจำตัวของมันเขียนกำกับอยู่ภายในแปลงย่อยเล็กๆ นั้น หมายเลขนี้เรียกว่าหมายเลขที่ดิน หมายเลขที่ดินต้องใช้ควบคู่กับหมายเลขระวางแผนที่ด้วย ซึ่งจะมีบอกไว้ในโฉนดทุกแปลง

2. เลขที่ดิน(lot number หรือ parcel number) คือหมายเลขประจำตัวที่ดินแปลงย่อยแต่ละแปลงในระวางแผนที่หนึ่ง ๆ ปกติจะเขียนบอกไว้ด้านบนซ้ายของโฉนดที่ดิน(แบบใหม่) นอกจากนี้ถ้าเราดูรูปแผนที่ในโฉนดที่ดิน จะมีหมายเลขที่ดินแสดงอยู่ในรูปแผนที่ด้วย


3 . หน้าสำรวจ (parcel file number) ในโฉนดที่ดินทุกแปลงจะมีเลข “หน้าสำรวจ” อยู่ด้วยโดยมักอยู่ถัดจากเลขที่ดิน เจ้าหมายเลขหน้าสำรวจนี้ก็คือหมายเลขแฟ้ม(บางทีก็เรียกว่าแฟ้มสารบบที่ดิน)ที่เก็บเรื่องราวของที่ดินแต่ละแปลงไว้ คือเก็บเอกสารทุกอย่างที่เกี่ยวกับที่ดินแปลงนั้น ๆ ตั้งแต่การขอออกโฉนด การซื้อขาย จำนอง การรับมรดก การรังวัด การโอนตามคำพิพากษา การขออายัด การขอตรวจสอบเอกสาร (เอกสารบางประเภทที่ไม่สำคัญก็จะทำลายทิ้งไปบ้างแต่ก็มีขึ้นตอนกรรมวิธีทำลายด้วย ไม่ใช่ว่านึกจะทำลายก็เอาเลย) การเก็บก็เก็บเป็นรายตำบลเรียงตามหมายเลขน้อยไปหามาก บางตำบลมีหลายร้อยแฟ้มอาจถึงพันก็มี แฟ้มนี้มีความสำคัญมากเปรียบเหมือนบัญชีธนาคารเลย ถ้าสูญหายไปจะทำให้พิสูจน์สอบสวนเกี่ยวกับที่ดินนั้นยาก ด้วยเหตุนี้เอกสารสำคัญต่าง ๆ แต่เดิมจะมีถ่ายทำสำเนาลงในไมโตรฟีล์มเก็บไว้ที่กรมที่ดินด้วย (ปัจจุบันก็มีวิธีการใหม่ ๆ ที่นำมาใช้ได้)

ตำบล อำเภอ จังหวัด
การจัดทำโฉนดและเก็บเอกสาร จะถือแนวเขตตำบล อำเภอ จังหวัด เป็นหลัก แต่ตำบล(อำเภอ จังหวัด ด้วย) บางทีก็มีการเปลี่ยนแปลงชื่อและแนวเขต จึงต้องมีการส่งมอบเอกสารให้กับตำบล อำเภอ จังหวัดใหม่ เพื่อป้องกันการสับสน เมื่อมีการดำเนินการต่อ ๆ มาเกี่ยวกับที่ดินแปลงนั้นในสังกัดใหม่ เมื่อใส่ชื่อใหม่แล้วก็ต้องวงเล็บชื่อเก่าด้วยหมึกแดงเพื่อให้รู้ว่าของเดิมคืออะไรจะได้หยิบหรืออ้างอิงได้ถูกต้องไม่สับสนปะปนกัน

หมายเลขโฉนดที่ดิน (Title Deed number หรือ Certificate of title number)
หมายเลขโฉนดที่ดินจะอยู่ด้านบนทางขวามือของโฉนดที่ดิน การออกโฉนดที่ดินทุกแปลงจะมีบัญชีคุมการให้หมายเลขโฉนดที่ดินเป็นรายอำเภอ จะมีการบอกว่าโฉนดเลขที่ออกไปนั้น ใช้แบบพิมพ์โฉนดหมายเลขใด (ดูคำว่าหมายเลขแบบพิมพ์โฉนดต่อไปด้านล่างนี้)

หมายเลขแบบพิมพ์โฉนด
แบบพิมพ์โฉนดที่ยังไม่ได้ใช้กรอกข้อความในการออกโฉนด(แบบพิมพ์เปล่า)ทุกแผ่นจะมีหมายเลขประจำตัวแบบพิมพ์เหมือนกับหมายเลขที่พิมพ์อยู่บนธนบัตร หมายเลขแบบพิมพ์โฉนดนี้จะอยู่ด้านล่างสุดของโฉนด (ห่างขอบล่างสุดของโฉนดสัก 1 นิ้ว) เช่น 38 - 204590 เลขตัวหน้าเป็นปีที่พิมพ์ ส่วนตัวเลขในกรอบแถบเส้นสีเหลืองๆ เป็นหมายเลขแบบพิมพ์ หมายเลขแบบพิมพ์นี้เขามีไว้เพื่อใช้ควบคุมแบบพิมพ์ทั้งหมดว่าพิมพ์ไว้เท่าไร หมายเลขใดส่งให้จังหวัดใด และหมายเลขแบบพิมพ์ใดเอาไปออกโฉนดหมายเลขใด การพิมพ์เขาจะมีรหัสลับเกี่ยวกับเท็คนิกการพิมพ์บางอย่างด้วย เพื่อป้องกันการปลอมแปลง การป้องกันเหล่านี้มีความสำคัญมาก เพราะในข้อเท็จจริงมีแบบพิมพ์สูญหายไปในระหว่างจัดส่งให้แก่จังหวัด อำเภอ และหายในระหว่างที่เจ้าหน้าที่เอาไปดำเนินการด้วย (มีกรณีการขโมยด้วย) ในกรณีมีการสูญหายจะต้องตั้งกรรมการสอบสวนหาคนรับผิดชอบ ทั้งทางแพ่งและวินัย ในหลักการแล้วการจะปลอมแปลงโฉนดนั้นทำได้ยากมาก ถ้าปลอมเจ้าหน้าที่จะสามารถตรวจสอบได้อย่างแน่นอนไม่มีผิดพลาด(มีข้อแม้ว่าต้องตรวจสอบกับหลักฐานของเจ้าหน้าที่จริงๆ จะแค่ดูจากโฉนดที่เอามาให้ดูโดยไม่ตรวจเทียบกับหลักฐานของสำนักงานที่ดินก็บอกไม่ได้เหมือนกันเพราะปลอมมาจากแบบพิมพ์จริงที่สูญหายไปนั่นเอง)

วิธีการเขียนของเจ้าหน้าที่
การเซ็น การเขียนของเจ้าหน้าที่ปกติให้ใช้หมึกสีดำ และมีระเบียบ(ออกมาเป็นสิบปีแล้ว) ว่าเมื่อเซ็นชื่อในโฉนด(ในสัญญาด้วย)ไม่ว่าจะเซ็นในฐานะคนเขียน คนพิมพ์ คนทาน คนตรวจ และเซ็นในฐานะเจ้าพนักงานที่ดิน แล้วจะต้อง ปั๊มตรายางบอกชื่อคนเซ็นกำกับไว้ พร้อมกับลงวันที่ที่เซ็นด้วย หลักการอันนี้รอบคอบมากเขาต้องการให้ติดตามตัวคนรับผิดชอบได้ บอกได้ว่าลายเซ็นของใคร สะดวกในการใช้อ้างเป็นพยานในคดี หรือในการออกใบแทนโฉนด(หรือทำโฉนดขึ้นใหม่ทั้งฉบับสำนักงานที่ดินและของเจ้าของที่ดิน(ในกรณีโฉนดเก่าแก่มาก ๆ ใช้งานต่อไม่ได้ )จะได้บันทึกได้ถูกต้องว่าใครเป็นคนเซ็นโฉนดนั้นบ้าง(เพราะในการทำใบแทนโฉนดจะให้คนเดิมมาเซ็นไม่ได้เพราะอาจตาย หรือย้ายไปที่อี่นแล้ว)
การขีดฆ่าตกเติม
กรณีมีการเขียนหรือพิมพ์ผิดพลาดมีระเบียบห้ามใช้ยางลบหรือน้ำยาลบคำผิด แต่จะต้องใช้วิธีขีดฆ่าด้วยหมึกแดงให้เห็นข้อความเดิม แล้วเขียนเดิมข้อความใหม่เข้าไปแล้วเซ็นชื่อ(พร้อมประทับตรายางชื่อคนเซ็น)ลงวันที่กำกับไว้ด้วย หลักการพวกนี้เป็นส่วนหนึ่งในการป้องกันการปลอมแปลง เมื่อใดที่เห็นรอยลบเขียนใหม่โดยไม่เป็นไปตามที่บอกนี้ ก็ให้สงสัยไว้ก่อนว่าจะเป็นการปลอม

มาตราส่วนแผนที่
ในโฉนดอาจมีมาตราส่วนแสดงไว้สองขนาด คือขนาดที่แสดงในแผ่นระวางแผนที่ กับขนาดที่แสดงในตัวโฉนดเอง ส่วนใหญ่มาตราส่วนในระวางมักจะเล็กกว่ามาตราส่วนในโฉนด เพราะแผนที่ระวางแสดงแปลงย่อยจำนวนมาก แต่ในโฉนดมีเพียงแปลงเดียวจึงใช้มาตราส่วนใหญ่กว่าได้เพื่อดูได้ชัดเจน
เวลาจะวัดขนาดต้องดูให้ดีว่าขนาดมาตราส่วนในอะไรแน่ ปกติมาตราส่วนที่แสดงในโฉนด(ทางด้านขนขวาของรูปแผนที่)จะมีคำว่า มาตราส่วนเฉย ๆ
ส่วนมาตราส่วนในระวางจะบอกไว้ชัดเลยว่า “มาตราส่วนในระวาง”

รูปแผนที่
ปกติเส้นแสดงแนวเขตแปลงที่ดินจะใช้หมึกสีดำ แต่ถ้าที่ดินแปลงนั้นมีการแบ่งแยกเพิ่มเติม ในแผนที่โฉนดแปลงเดิมจะแสดงแปลงที่แบ่งแยกออกไปให้เห็นโดยใช้หมึกสีเขียวขีดแสดงเขต ส่วนแปลงคงเหลือจะใช้หมึกสีแดงแสดงเขต

ตราประจำตำแหน่งเจ้าพนักงานที่ดิน(Land Registrar Seal)
มีตราอยู่สองดวงมีลวดลายต่างกัน และใช้ไม่เหมือนกัน
ดวงแรกมีลวดลายละเอียดสวยงามกว่าอีกดวงหนึ่ง ใช้ประทับตรงลายเซ็นเจ้าพนักงานที่ดินจังหวัด(หรือสาขา)ตรงด้านหน้าโฉนดที่ดิน เป็นการเซ็นออกโฉนดที่ดิน ดวงที่สองเป็นตราประทับลายเซ็นเจ้าพนักงานที่ดิน(เจ้าหน้าที่คนใดก็ได้ที่มีอำนาจในการเซ็นจดทะเบียนได้ตามกฎหมาย)ในการเซ็นจดทะเบียนสิทธิหรือนิติกรรม

ตราประจำต่อ(Counter Seal)
มีตราอีกชนิดหนึ่งที่ไม่ได้ใช้ในการจดทะเบียนใด ๆ แต่ใช้สำหรับประทับตรงรอยต่อประกบกันระหว่างตัวโฉนดที่ดินกับใบแทรกโฉนดที่ดินที่เพื่มเข้ามา เหตุที่ต้องมีตราประจำต่อ ก็เนื่องจากว่าโฉนดที่ดินสมัยใหม่เป็นใบเดียว มีเนื้อที่ด้านหลังให้จดทะเบียนได้หน้าเดียว(โฉนดบางรุ่น แม้มีหลายหน้า แต่จดไปไม่นานก็หมดหน้าต้องเอาใบแทรกมาใส่เพิ่มเหมือนกัน) แต่เมื่อเพิ่มใบแทรกเข้ามาก็ทำให้ไม่รู้ว่าใบนั้นเป็นส่วนหนึ่งของโฉนดนั้นจริงหรือไม่ เขาจึงเอาใบแทรกไปทาบต่อกับตัวโฉนดแล้วใช้ตราประจำต่อประทับให้ตราคาบเกี่ยวทั้งสองแผ่น สองครั้งคนละตำแหน่งกัน เมื่อสงสัยว่าจะเป็นใบแทรกจริงหรือเปล่าก็เอาโฉนดและใบแทรกมาประกบกันถ้ารอยตราเข้ากันได้ก็แสดงว่าเป็นใบแทรกตัวจริงเป็นการป้องกันการปลอมแปลงโฉนดที่ดินได้ส่วนหนึ่ง

การดูรายการจดทะเบียน
มีประเภทการจดทะเบียนมากเป็นหลายสิบ แต่ละประเภทก็ก่อให้เกิดสิทธิหรือสิ้นสิทธิได้แตกต่างกันไป บางประเภทมีชื่อแปลก ๆ ในชีวิตไม่เคยได้ยินมาก่อน คนธรรมดาทั่วไปมักจะไม่เข้าใจ เช่น ประเภทการบรรยายส่วน ประเภทบุริมะสิทธิ ประเภททรัสตี ประเภทภารติดพันในอสังหาริมทรัพย์ ประเภทสิทธิเหนือพื้นดิน ประเภทสิทธิเก็บกิน ประเภทภาระจำยอม ประเภทโอนมรดกบางส่วน ประเภทโอนมรดกเฉพาะส่วนเพียงบางส่วน ประเภทปลอดจำนอง เมื่อใดที่มีรายการจดทะเบียนเพิ่มขึ้นมาจะต้องมีผลอย่างใดอย่างหนึ่งเกิดขึ้นกับที่ดินแปลงนั้นเสมอ เพราะฉะนั้นจะต้องอ่านตรวจดูทุกรายการ อะไรที่ไม่เข้าใจจะต้องถามเจ้าหน้าที่ที่ดินฝ่ายทะเบียน(ไม่ใช่ฝ่ายอื่น หรือแม้แต่คนเรียนกฎหมายแต่ถ้าไม่ได้ทำงานที่ดินก็อธิบายไม่ได้ถูกต้องหมด)
(หมายเหตุ คำว่าโฉนดที่ดินคนไทยนิยมแปลเป็นอังกฤษว่า Title Deed ซึ่งก็ใช้ได้ในความหมายตามแบบกฎหมายคอมเมินลอว์ ซึ่งแต่เดิมประเทศต่าง ๆ ที่เป็นอาณานิคมของอังกฤษก็ใช้คำนี้เช่นกัน แต่ในทางทางทะเบียนที่ดินสมัยใหม่ที่เรียกว่าระบบทอร์เรนส์หรือ Registration of Title เขามักนิยมเรียกโฉนดว่า Certificate of title ในอังกฤษเองตอนนี้ก็เรียกว่า Land Certificate

ใคร่ขออนุญาตเพื่อเป็นความรู้ จาก http://www.bloggang.com/viewblog.php?id=landclinic&group=8
คำแนะนำในการติดต่อสำนักงานที่ดิน http://www.bloggang.com/viewblog.php?id=landclinic&group=9


เอกรินทร์ attached the following image(s):
โฉนดตัวอย่าง.jpg

ระวาง.jpg





Forum Jump
You can post new topics in this forum.
You can reply to topics in this forum.
You cannot delete your posts in this forum.
You cannot edit your posts in this forum.
You cannot create polls in this forum.
You cannot vote in polls in this forum.

Main Forum Rss Feed : RSS

Powered by Yet Another Forum.net version 2.2.0 - 16/08/2011 
Copyright © 2003-2006 Yet Another Forum.net. All rights reserved.