Welcome Guest Advertise with Us | Active Topics | Members | Log In | Register

Thailand Real Estate & Property Forum (คอนโด,บ้าน) » Detached House / Twin House - บ้านเดี่ยว บ้านแฝด » Pinklao / Rattanathibet / Bangbuathong Area » Preuksa Village 11 Rattanathibet-Ratchapruek » นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร ตาม พรบ. การจัดสรรที่ดิน พ.ศ. 2543

นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร ตาม พรบ. การจัดสรรที่ดิน พ.ศ. 2543 Options
budsaya
Posted: Tuesday, October 27, 2009 3:28:06 PM

Rank: Newbie
Groups: Member

Joined: 27/10/2009
Posts: 22
การบริหารจัดการ หมู่บ้านจัดสรรภายหลังสิ้นสุดการดูแลของบริษัทบ้านจัดสรร
รูปแบบการบริหารจัดการโครงการหมู่บ้านจัดสรร อย่างที่มีการบริหารจัดการอยู่ปัจจุบัน ก็มีอยู่ 4 วิธี ดังนี้
1. การให้บริษัทจัดสรรเดิม บริหารจัดการต่อไป
2. การจ้างบริษัทรับบริหารจัดการ เข้ามาดูแลใหม่
3. การยกพื้นที่ในหมู่บ้านเป็นสาธารณะ ให้สำนักงานเขต เทศบาล หรือ อบต. เป็นผู้ดูแล
4. การจัดตั้งนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร ตาม พรบ.จัดสรรที่ดิน พ.ศ. 2543 ขึ้นมาบริหารจัดการ
ส่วนใหญ่แล้ววิธีที่1 บริษัทจัดสรรเดิมนั้น ไม่ค่อยรับบริหารต่ออยู่แล้วเนื่องจากบริษัทดังกล่าวจะต้องหากำไรสูงสุด จึงมุ่งไปในการผลิตโครงการใหม่ขึ้นมาดีกว่า
วิธีที่2 ตอนนี้ยังมีบริษัทที่รับบริหารจัดการหมู่บ้านจัดสรร ที่มีประสบการณ์ค่อนข้างน้อย หรือ แทบจะไม่ค่อยมีเลยก็ว่าได้ เท่าที่มีก็เฉพาะอาคารใหญ่ๆ
วิธีที่3 เป็นวิธีที่พบมากที่สุดในยุคก่อนมี พรบ. จัดสรรที่ดิน พ.ศ. 2543 เนื่องจากไม่ต้องหาผู้รับผิดชอบใดๆ ผลักภาระดังกล่าวให้กับหน่วยงานท้องถิ่น เช่น อบต. ดูแล การจัดเก็บค่าส่วนกลางก็ไม่มี มีแต่ค่าใช้จ่ายทั่วๆ ไป เช่น ค่าขยะ ค่าภาษีบำรุงท้องที่ เท่านั้น
วิธีที่4 เป็นวิธีใหม่ที่หน่วยงานของรัฐที่คิดวิธีนี้คิดว่าเป็นวิธีที่ผลักภาระได้ดูดีที่สุด ทั้งที่เราเสียภาษีให้กับท้องที่? โดยได้บรรจุไว้ใน พรบ. จัดสรรที่ดิน พ.ศ. 2543 เพื่อให้ผู้อยู่อาศัยได้จัดตั้งนิติบุคคลขึ้นมามีบทบาทและหน้าที่ในนามคณะกรรมการหมู่บ้านในการบริหารจัดการ เพื่อให้มีการบริหารจัดการเอง เช่น การรักษาความปลอดภัย ความสะอาด การจัดเก็บขยะ การดูแลสาธารณูปโภค และทรัพย์สินส่วนกลาง ตลอดจนการดูแลข้อระเบียบการอยู่ร่วมกัน
บริษัทบ้านจัดสรรได้ผลประโยขน์อะไรจาก การจัดตั้งนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร
1. บริษัทบ้านจัดสรรโยนหน้าที่บำรุงรักษาสาธารณูปโภคและบริการสาธารณะ ให้เป็นอำนาจหน้าที่ของผู้ซื้อ (นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร) เป็นฝ่ายดูแลรับผิดชอบแทนทั้งหมด
2. บริษัทบ้านจัดสรรมีหน้าที่จ่ายค่าบำรุงรักษาสาธารณูปโภคและบริการสาธารณะ เฉพาะแปลงที่ดินซึ่งยังไม่สามารถจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ให้บุคคลภายนอกเท่านั้น
3. บริษัทบ้านจัดสรรจะได้รับเงินประกันคืนจากกรมที่ดิน ซึ่งสำหรับหมู่บ้านขนาด 100 หลังขั้นไป ก็จะเป็นหลักล้านเลยทีเดียว เพราะตาม พ.ร.บ.การจัดสรร พ.ศ. 2543 เจ้าของโครงการต้องมี "แบงก์การันตี" เพื่อสร้างสาธารณูปโภคก่อนขายโครงการ 15% ของมูลค่าก่อสร้าง เมื่อสร้างแล้วเสร็จ เจ้าหน้าที่ของรัฐตรวจการใช้งานผ่านแล้ว จึงสามารถเอาแบงก์การันตี 15% คืนได้ แต่ยังต้องมีแบงก์การันตีไว้อีก 7% ของมูลค่าสาธารณูปโภคเพื่อบำรุงรักษาสาธารณูปโภคของโครงการ และเมื่อโครงการแล้วเสร็จ มีผู้อยู่อาศัยจนถึงตามกำหนดต้องส่งมอบสาธารณูปโภคให้นิติบุคคลดูแลต่อไป และต้องโอนเงิน 7% ดังกล่าวเข้าบัญชีนิติบุคคลทันที จึงคุ้มกับการที่บริษัทบ้านจัดสรรจะใช้ทุกวิธี แม้แต่การใช้นอมินี เพื่อจัดตั้งนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร ให้สำเร็จจนได้
หลากหลายปัญหาที่เกี่ยวข้องกับเรื่อง “นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร” ที่ผู้ซื้อบ้านยุคใหม่ควรรู้...
ปัญหาการร้องเรียนที่เกิดภายหลังการจัดตั้งนิติบุคคลนับวันจะเพิ่มขึ้น เช่น ข้อมูลการร้องเรียนทางสำนักงานคณะกรรมการคุ้มครองผู้บริโภค [สคบ.] (2546) พบว่าคำร้องเรียนทางจดหมายเกี่ยวกับนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรเพิ่มขึ้นทุกปี โดยปัญหามักเกี่ยวกับ
1 ค่าซ่อมสาธารณูปโภค ใครควรจ่าย: ปัญหาที่เกิดขึ้นเกือบทุกโครงการกับการที่ บริษัทบ้านจัดสรร จะต้องส่งมอบสาธารณูปโภคต่างๆ พื้นที่ส่วนกลางเข้าสู่นิติบุคคลที่มีลูกบ้านเป็นผู้ดูแล คือ ลูกบ้านไม่รับโอน เนื่องจากไม่พอใจในสาธารณูปโภคที่ไม่คงเดิม ถนนแตกร้าว ระบบท่อน้ำ และอื่นๆ เริ่มมีปัญหา โดยในกรณีที่บริษัทบ้านจัดสรร ก็มักให้เหตุผลว่า ลูกบ้านเองก็ได้ใช้สาธารณูปโภคส่วนกลาง และเมื่อเกิดการใช้งานย่อมเสื่อมสภาพตามเวลา ซึ่งเหตุผลนี้ ลูกบ้านก็จะโต้กลับทันทีว่า สาธารณูปโภคไม่น่าจะเสียหายในเวลาอันรวดเร็ว แม้จะมีการใช้งาน แต่เป็นเพราะมีรถขนาดใหญ่ของงานก่อสร้างบริเวณโครงการด้านในซึ่งก่อสร้างแล้วเสร็จทีหลัง เข้าออก มากกว่าที่ทำให้ถนนเสื่อมสภาพเร็ว ไม่ใช่การใช้งานปกติของผู้อยู่อาศัย
เทคนิคของบริษัทบ้านจัดสรร ก็จะพยายามผลักดันให้มีนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร โดยอาจเป็นนอมินี เพื่อมารับมอบสาธารณูปโภคแต่โดยดี อย่างถูกต้องตามกฎหมาย เพื่อตัดภาระค่าดูแลสาธารณูปโภคที่ชำรุด โดยผลั