Welcome Guest Advertise with Us | Active Topics | Members | Log In | Register

Thailand Real Estate & Property Forum (คอนโด,บ้าน) » Detached House / Twin House - บ้านเดี่ยว บ้านแฝด » Pinklao / Rattanathibet / Bangbuathong Area » Preuksa Village 11 Rattanathibet-Ratchapruek » นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร ตาม พรบ. การจัดสรรที่ดิน พ.ศ. 2543

นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร ตาม พรบ. การจัดสรรที่ดิน พ.ศ. 2543 Options
budsaya
Posted: Tuesday, October 27, 2009 3:28:06 PM

Rank: Newbie
Groups: Member

Joined: 27/10/2009
Posts: 22
การบริหารจัดการ หมู่บ้านจัดสรรภายหลังสิ้นสุดการดูแลของบริษัทบ้านจัดสรร
รูปแบบการบริหารจัดการโครงการหมู่บ้านจัดสรร อย่างที่มีการบริหารจัดการอยู่ปัจจุบัน ก็มีอยู่ 4 วิธี ดังนี้
1. การให้บริษัทจัดสรรเดิม บริหารจัดการต่อไป
2. การจ้างบริษัทรับบริหารจัดการ เข้ามาดูแลใหม่
3. การยกพื้นที่ในหมู่บ้านเป็นสาธารณะ ให้สำนักงานเขต เทศบาล หรือ อบต. เป็นผู้ดูแล
4. การจัดตั้งนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร ตาม พรบ.จัดสรรที่ดิน พ.ศ. 2543 ขึ้นมาบริหารจัดการ
ส่วนใหญ่แล้ววิธีที่1 บริษัทจัดสรรเดิมนั้น ไม่ค่อยรับบริหารต่ออยู่แล้วเนื่องจากบริษัทดังกล่าวจะต้องหากำไรสูงสุด จึงมุ่งไปในการผลิตโครงการใหม่ขึ้นมาดีกว่า
วิธีที่2 ตอนนี้ยังมีบริษัทที่รับบริหารจัดการหมู่บ้านจัดสรร ที่มีประสบการณ์ค่อนข้างน้อย หรือ แทบจะไม่ค่อยมีเลยก็ว่าได้ เท่าที่มีก็เฉพาะอาคารใหญ่ๆ
วิธีที่3 เป็นวิธีที่พบมากที่สุดในยุคก่อนมี พรบ. จัดสรรที่ดิน พ.ศ. 2543 เนื่องจากไม่ต้องหาผู้รับผิดชอบใดๆ ผลักภาระดังกล่าวให้กับหน่วยงานท้องถิ่น เช่น อบต. ดูแล การจัดเก็บค่าส่วนกลางก็ไม่มี มีแต่ค่าใช้จ่ายทั่วๆ ไป เช่น ค่าขยะ ค่าภาษีบำรุงท้องที่ เท่านั้น
วิธีที่4 เป็นวิธีใหม่ที่หน่วยงานของรัฐที่คิดวิธีนี้คิดว่าเป็นวิธีที่ผลักภาระได้ดูดีที่สุด ทั้งที่เราเสียภาษีให้กับท้องที่? โดยได้บรรจุไว้ใน พรบ. จัดสรรที่ดิน พ.ศ. 2543 เพื่อให้ผู้อยู่อาศัยได้จัดตั้งนิติบุคคลขึ้นมามีบทบาทและหน้าที่ในนามคณะกรรมการหมู่บ้านในการบริหารจัดการ เพื่อให้มีการบริหารจัดการเอง เช่น การรักษาความปลอดภัย ความสะอาด การจัดเก็บขยะ การดูแลสาธารณูปโภค และทรัพย์สินส่วนกลาง ตลอดจนการดูแลข้อระเบียบการอยู่ร่วมกัน
บริษัทบ้านจัดสรรได้ผลประโยขน์อะไรจาก การจัดตั้งนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร
1. บริษัทบ้านจัดสรรโยนหน้าที่บำรุงรักษาสาธารณูปโภคและบริการสาธารณะ ให้เป็นอำนาจหน้าที่ของผู้ซื้อ (นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร) เป็นฝ่ายดูแลรับผิดชอบแทนทั้งหมด
2. บริษัทบ้านจัดสรรมีหน้าที่จ่ายค่าบำรุงรักษาสาธารณูปโภคและบริการสาธารณะ เฉพาะแปลงที่ดินซึ่งยังไม่สามารถจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ให้บุคคลภายนอกเท่านั้น
3. บริษัทบ้านจัดสรรจะได้รับเงินประกันคืนจากกรมที่ดิน ซึ่งสำหรับหมู่บ้านขนาด 100 หลังขั้นไป ก็จะเป็นหลักล้านเลยทีเดียว เพราะตาม พ.ร.บ.การจัดสรร พ.ศ. 2543 เจ้าของโครงการต้องมี "แบงก์การันตี" เพื่อสร้างสาธารณูปโภคก่อนขายโครงการ 15% ของมูลค่าก่อสร้าง เมื่อสร้างแล้วเสร็จ เจ้าหน้าที่ของรัฐตรวจการใช้งานผ่านแล้ว จึงสามารถเอาแบงก์การันตี 15% คืนได้ แต่ยังต้องมีแบงก์การันตีไว้อีก 7% ของมูลค่าสาธารณูปโภคเพื่อบำรุงรักษาสาธารณูปโภคของโครงการ และเมื่อโครงการแล้วเสร็จ มีผู้อยู่อาศัยจนถึงตามกำหนดต้องส่งมอบสาธารณูปโภคให้นิติบุคคลดูแลต่อไป และต้องโอนเงิน 7% ดังกล่าวเข้าบัญชีนิติบุคคลทันที จึงคุ้มกับการที่บริษัทบ้านจัดสรรจะใช้ทุกวิธี แม้แต่การใช้นอมินี เพื่อจัดตั้งนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร ให้สำเร็จจนได้
หลากหลายปัญหาที่เกี่ยวข้องกับเรื่อง “นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร” ที่ผู้ซื้อบ้านยุคใหม่ควรรู้...
ปัญหาการร้องเรียนที่เกิดภายหลังการจัดตั้งนิติบุคคลนับวันจะเพิ่มขึ้น เช่น ข้อมูลการร้องเรียนทางสำนักงานคณะกรรมการคุ้มครองผู้บริโภค [สคบ.] (2546) พบว่าคำร้องเรียนทางจดหมายเกี่ยวกับนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรเพิ่มขึ้นทุกปี โดยปัญหามักเกี่ยวกับ
1 ค่าซ่อมสาธารณูปโภค ใครควรจ่าย: ปัญหาที่เกิดขึ้นเกือบทุกโครงการกับการที่ บริษัทบ้านจัดสรร จะต้องส่งมอบสาธารณูปโภคต่างๆ พื้นที่ส่วนกลางเข้าสู่นิติบุคคลที่มีลูกบ้านเป็นผู้ดูแล คือ ลูกบ้านไม่รับโอน เนื่องจากไม่พอใจในสาธารณูปโภคที่ไม่คงเดิม ถนนแตกร้าว ระบบท่อน้ำ และอื่นๆ เริ่มมีปัญหา โดยในกรณีที่บริษัทบ้านจัดสรร ก็มักให้เหตุผลว่า ลูกบ้านเองก็ได้ใช้สาธารณูปโภคส่วนกลาง และเมื่อเกิดการใช้งานย่อมเสื่อมสภาพตามเวลา ซึ่งเหตุผลนี้ ลูกบ้านก็จะโต้กลับทันทีว่า สาธารณูปโภคไม่น่าจะเสียหายในเวลาอันรวดเร็ว แม้จะมีการใช้งาน แต่เป็นเพราะมีรถขนาดใหญ่ของงานก่อสร้างบริเวณโครงการด้านในซึ่งก่อสร้างแล้วเสร็จทีหลัง เข้าออก มากกว่าที่ทำให้ถนนเสื่อมสภาพเร็ว ไม่ใช่การใช้งานปกติของผู้อยู่อาศัย
เทคนิคของบริษัทบ้านจัดสรร ก็จะพยายามผลักดันให้มีนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร โดยอาจเป็นนอมินี เพื่อมารับมอบสาธารณูปโภคแต่โดยดี อย่างถูกต้องตามกฎหมาย เพื่อตัดภาระค่าดูแลสาธารณูปโภคที่ชำรุด โดยผลักมาให้เป็นภาระจากเงินกองกลางนิติบุคคลแทน โดยสังเกตได้จากความเอื้ออารี เต้นท์ เก้าอี้ ไมค์ ฯลฯ ตลอดมา นิติบุคคลที่ดีย่อมทวงถามให้บริษัทบ้านจัดสรร จัดการซ่อมแซมทรัพย์สินสาธารณะเช่น ถนน ท่อน้ำ ฯลฯ ให้เรียบร้อย แต่ที่เป็นจริงก็คือ มีการซ่อมผิวถนนด้านหน้าและเว้นไปทำด้านหลังสุดอย่างประหลาด ผิวถนน ด้านในถัดมา ยังคงแตกเป็นเส้นๆ น่าเกลียดน่ากลัว นอกจากนี้ภายหลังการโอนทรัพย์สินส่วนกลาง บริษัทบ้านจัดสรรจะได้รับเงินประกันคืนจำนวนหลายล้านบาท จากกรมที่ดิน ซึ่งตามปกตินิติบุคคลสามารถเจรจาให้บริษัทบ้านจัดสรรมอบบางส่วนไว้สำหรับเป็นกองทุนเพื่อดูแลสาธารณูปโภค แต่อนิจจานิติบุคคลที่แสนดีนี้ก็ไม่ได้ทำอะไรเลย
2 การบ้าอำนาจของคน เมื่อมีบุคคลอันไม่ทราบหัวนอนปลายเท้า เข้ามาเป็นกรรมการหมู่บ้าน กรรมการเหล่านี้เป็นเจ้าของบ้านที่แท้จริงหรือไม่ หากติดกู้ธนาคาร ใช่คนที่ทำสัญญากู้หรือไม่ กู้แล้วทิ้งหรือโดนแบงค์ยึดหรือยัง สิ่งเหล่านี้ไม่ได้ถูกตรวจสอบแต่อย่างใด หรือเค้าอาจเป็นนอมินีของบริษัทบ้านจัดสรร หรือมิฉาชีพปะปนมาก็ได้ เพราะใช้กริยาวาจาเสียงดัง ข่มขู่ พูดจาเหมือนคนไร้การศึกษา ไม่เคารพความเป็นคนของผู้อึ่น ทั้งที่เป็นสามัญชนคนธรรมดา มิได้มีอำนาจใดๆตามกฎหมาย มาทำการจัดเก็บเงินค่าส่วนกลาง เงินที่จัดเก็บมาอ้างว่าเข้าบัญชีนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร แต่ไม่มีหลักฐานการเปิดบัญชี (คงเป็นเพราะเปิดบัญชีนิติบุคคลฯไม่ได้ เพราะทะเบียนนิติบุคคลที่จดไว้ ยังไม่มีชื่อกรรมการ) แถมยังออกบิลเงินสด พอโดนทักท้วง ก็เลยไปทำตรายางมาประทับให้เห็นว่าเป็นนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร พอตบตาพวกไม่รู้ประสีประสาไปได้ แท้ที่จริง บิลที่ไม่มีเลขที่ มันก็คือเศษกระดาษที่ไม่สามารถใช้เป็นหลักฐานใดๆได้ เพราะสามารถปลอมได้ การเสียสละมาช่วยเก็บเงินก้อนโต โดยไม่มีบัญชีนิติบุคคลฯ แนวโน้มส่อความไม่โปร่งใส เนื่องจากยังไม่มีการแต่งตั้งคณะกรรมการถาวร ยังไม่มีการแสดงรายการค่าใช้จ่ายรายเดือนที่ชัดเจน หากอนาคตเงินหายไปโดยไม่ทราบสาเหตุ ลูกบ้านทำได้แค่มองตาปริบๆ หรือบ่นพึมพำ งึมงำ เท่านั้น พอนานๆเข้า ก็อึมครึม จนทุกคนก็ไม่ให้ความร่วมมือ สุดท้ายก็ล้มครืน จนไม่มีกรรมการหน้าไหนอยากเข้ามารับช่วงบริหารงาน การมีเงินอยู่ในมือกรรมการนอกจากจำนวนมากเท่าที่เคยเห็นมีแต่ผลเสีย และเมื่อเสียหายแล้วสมาชิกมักไม่รู้เรื่องหรือถ้าทราบก็ไม่กล้าพูดมาก จนกลายเป็นเรื่องจ่ายเพื่อตัดความรำคาญ ซื้อความสบายใจไปที
3 การที่สมาชิกไม่ยอมจ่ายส่วนกลาง จากผลการศึกษาทางรัฐศาสตร์เรื่องประชาธิปไตยโดยตรง จึงขอสรุปว่าสมาชิกหมู่บ้านจัดสรรทุกแห่งพร้อมที่จะร่วมจ่ายค่าใช้จ่ายในการบำรุงรักษาและการจัดการสาธารณูปโภคทั้งนั้น แต่ต้องถูกต้องโปร่งใสชัดเจน ให้เกียรติแก่สมาชิกในการมีสิทธิ์รับรู้ข้อมูล ไม่ทำเหมือนเขาเป็นตัวอะไร ทุกครั้งที่ได้ยินว่าสมาชิกหมู่บ้านเลวร้ายไม่ยอมจ่าย มักมองเห็นคนที่ไม่มีความคิด เพียงแต่ใช้ปากพูดนินทาว่าร้ายให้ผู้อื่นเสียหาย ทั้งที่น่าจะหันกลับไปมองกรรมการหมู่บ้านว่ามีลักษณะอย่างไร ทำอย่างไรสมาชิกทุกคนจึงยินดีจ่ายด้วยความเต็มใจ หากให้ความกระจ่างชัดเจนมีหลักฐาน ไม่โมเมหรือไม่บอกความจริงอย่างใดอย่างหนึ่ง การใช้จ่ายเงินทุกรายการ ต้องให้สมาชิกรับทราบโดยพร้อมเพรียง ยึดถือและเคารพในมติสมาชิกกรรมการ มีหน้าที่ทำตามมติจริงๆ ไม่ใช่แค่ในฝันเท่านั้น
4 การจ้างเหมายาม แม่บ้าน ช่างสวน: มีการเบียดบังเอาประโยชน์เฉพาะตน เช่น บางหมู่บ้านจ้างยามที่เป็นคนใกล้ชิดกับกรรมการบางคน เพื่อใช้งานส่วนตัวเป็นวินมอเตอร์ไซค์ เป็นคนรับลูกกลับจากโรงเรียน หรือช่วยนอนเฝ้าถึงในบ้านระหว่างที่ไม่อยู่ นี่ยังไม่นับพนักงานทำความสะอาด และช่างสวน อีกที่ไม่รู้ว่าได้ค่าจ้างเดือนละกี่หมื่น แล้วหักเป็นค่าหัวคิวอีกเท่าไหร่ พวกคนหาเช้ากินค่ำกลับมืด มักตามืดมัวไม่เคยทราบว่ามีคนนั่งนอนนับเงินสบายใจขณะที่เราต้องทำงานหลังขดหลังแข็ง จ่ายเงินให้คนเสวยสุข แล้วก็ยิ่งทุกข์เมื่อบ้านเราโดนงัด ข้าวของก็โดนขโมย หาความปลอดภัยไม่ได้ซักนิด
5 การใช้ พรบ.จัดสรรที่ดิน 2543 มาอ้างความชอบธรรม ก็เป็นที่ชอบอกชอบใจของคนที่เป็นกรรมการที่มีความพอใจกับอำนาจนิยม โมเมเหมาว่ากฎหมายให้กรรมการมีอำนาจกระทำการใดๆก็ได้ ยิ่งชาวบ้านที่ไม่ได้อ่านหรือไม่เข้าใจกฎหมายนี้ กรรมการได้ทีหลอกจูงสมาชิกไปไหนๆให้เป็นที่สนุกสนาน หลอกให้สมาชิกมาประชุม โดยไม่ให้รายละเอียดวาระการประชุม เพื่อทำทีเป็นร่วมออกตั้งกฎตั้งข้อบังคับ ทั้งที่ไปจัดทำเอง ที่เรียกให้มาประชุมก็แค่ต้องการให้ลงชื่อร่วมประชุมเสร็จก็เหมาะลายเซ็นว่าสมาชิกลงมติเป็นเอกฉันท์ ไม่ต้องส่งข้อบังคับจดทะเบียนต่อกรมที่ดิน (ตามกฎกระทรวง 7) ให้ใครดูทั้งนั้น ต้องการจดทะเบียนให้เสร็จเท่านั้น แล้วก็ใช้บังคับตามกฎหมายได้อย่างสบาย เงินที่เก็บมาเกินก็ใช้จ่ายกันสบาย เช่น อาจจะใช้เพื่อเลี้ยงรับรองกันในหมู่กรรมการ เอาไว้ใช้เงินช่วยงานทำบุญงานศพส่วนตัวก็ได้ ใครจะไปรู้ได้ ซึ่งไม่อยู่ในกรอบ พรบ.ที่ดิน 2543 ไม่มีคนอยากยุ่ง ไม่มีการตรวจสอบ พอสอบถามกรมที่ดินทั้งคณะกรรมการจัดสรรที่ดินกลาง คณะอนุกรรมการจัดสรรที่ดินฯ ได้ความว่าเขาไม่หน้าที่เข้าไปจัดการ จดแล้วก็แล้วกัน หมดภาระเค้าแล้ว จะต้องฟ้องศาลเอาเอง อะไรอะไรก็ต้องฟ้องศาลเอง
6 การไม่รายงานกิจการ งบดุล บัญชีรายรับรายจ่าย ซึ่งผู้สอบบัญชีได้รับรองแล้วต่อคณะกรรมการภายในสามเดือนนับแต่วันสิ้นงวดการบัญชีและประกาศรายงานดังกล่าวโดยเปิดเผยให้สมาชิกทราบ ซึ่งเป็นไปตามตามกฏกระทรวง ว่าด้วยการขอจดทะเบียนจัดตั้งการบริการการควบ และการยกเลิกนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร พ.ศ. 2543 ในข้อ 17 ซึ่งกำหนดให้นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรต้องรายงานกิจการ งบดุล บัญชีรายรับรายจ่าย ซึ่งผู้สอบบัญชีได้รับรองแล้วต่อคณะกรรมการภายในสามเดือนนับแต่วันสิ้นงวดการบัญชีและประกาศรายงานดังกล่าวโดยเปิดเผยให้สมาชิกทราบด้วย และให้คณะกรรมการแต่งตั้งคณะอนุกรรมการเพื่อตรวจสอบกิจการ การบัญชี และการเงิน ของนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรตามที่คณะกรรมการกำหนด จะเห็นได้ว่านิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรที่มีเจตนาไม่สุจริต ก็จะอ้างถึงแต่มาตรา 48 ของ พรบ. การจัดสรรที่ดิน พ.ศ. 2543 เท่านั้น เพื่อประโยชน์ในการเรียกเก็บเงินจากลูกบ้าน สรุป เงินเท่านั้นที่ต้องการ การตรวจสอบไม่ต้องมีหรอกนะ ไม่บอกด้วยว่ามีอะไรที่ต้องทำ
7 มีความเป็นไปได้ถึงความไม่ชอบมาพากล และการรับสินบนการจัดตั้งนิติบุคคลจากบริษัทบ้านจัดสรร ที่จะยอมเสียเงินหลักแสนบาท จ้างเหล่ามิจฉาชีพ มากระทำการจัดตั้งเพื่อประโยชน์บางประการ อีกทั้งยังเอื้อถึงช่องทางในการหากินกับงบประมาณกองกลางอันหอมหวานในอนาคตอีกด้วย ดังเคยมีตัวอย่างมาแล้วจากในกรณีนิติบุคคลอาคารชุดที่ผู้บริหารเงินเหล่านี้ ทนความเย้ายวนของเงินที่ไม่มีคนตรวจสอบไม่ไหว จนต้องหอบเงินหนีไปเป็นคดีมากมาย สุดท้ายที่เหลือไว้ก็คือความชอกช้ำใจของเหล่าสมาชิกผู้รักความสงบ และขี้เกรงใจ / ลองพิจารณาดูเองละกันว่าจะทำงัยดีกับกรณีนี้ / หากจะจ่ายก็ต้องแน่ใจถึงความถูกต้องหลายๆอย่าง Are you sure?
poramags
Posted: Thursday, December 10, 2009 8:30:06 PM


Rank: Member
Groups: Member

Joined: 06/10/2008
Posts: 368
Location: 119/196
...


นิติบุคคล พฤกษาวิลล์ 6
เบอร์โทร/แฟกส์ : 02 - 175 3470
เบอร์มือถือ : 086 - 366 3303
อีเมล์ : niti_psv6@hotmail.co.th
เว็บบอร์ด : http://preuksa-ville6.prakard.com


xxx
Posted: Sunday, May 06, 2012 10:38:16 AM
Rank: Guest
Groups: Guest

poramags wrote:
...
แล้วเมื่อไรจะเห้นบริษัท พฤกษา ทำแบบที่ เขียนไว้ ผมเห็นถนนในโครงการฯแม่งยังไม่ได้โอนเป็นนิติฯก็ยังไม่ซ่อมแชมให้ดีเลยตั้งแต่เริ่มก่อสร้างถามไปก้อเงียบอย่ามาสร้างภาพเลย....บริษัทฯ:)นี้ เอาแต่เงินลูกเด่ว สร้างบ้านก้อไม่ได้คณุภาพ...โทษที่ใช้คำลูกพ่อขุน....เพราป่มเป็นคนตรง แต่การศึกษาสูงกว่า เจ้าของโครงการฯนี้แล้วกัน แต่แม่งหลงมาซื้อของบริษัท ...พ...
Forum Jump
You can post new topics in this forum.
You can reply to topics in this forum.
You cannot delete your posts in this forum.
You cannot edit your posts in this forum.
You cannot create polls in this forum.
You cannot vote in polls in this forum.

Main Forum Rss Feed : RSS

Powered by Yet Another Forum.net version 2.2.0 - 16/08/2011 
Copyright © 2003-2006 Yet Another Forum.net. All rights reserved.